Článek
Dosud Česká národní banka (ČNB) omezovala svými doporučeními hypotéky ve vztahu k ceně nemovitosti. Teď vydala v souvislosti se Zprávou o finanční stabilitě nové doporučení. V něm omezuje hypotéky k příjmům žadatele či žadatelů. Tato nová omezení budou platit až od prvního října.
Banky by neměly poskytovat hypotéky, kdy by měsíční splátka činila více než 45 procent čistého příjmu domácnosti. Ale pozor: Tento podíl není vztažen jen k hypotéce samotné, ale k celkovému zadlužení domácnosti. Takže se sem započítává třeba i leasing na auto nebo různé spotřebitelské půjčky či kreditní karty.
Pro ilustraci: Průměrný 75metrový byt v pražské novostavbě stál v letošním prvním čtvrtletí podle statistiky projektu CenovaMapa.org 7 milionů a 182 tisíc korun.
Osmdesátiprocentní třiadvacetiletou hypotéku na takovýto byt by si mohla podle nových pravidel vzít jen domácnost, která má příjem alespoň 60,8 tisíce korun čistého měsíčně. A to za předpokladu, že nemá jiné dluhy, jinak by se hranice zvedla ještě výše. K tomu je ještě nutné připočíst, že k takové hypotéce je nutné složit 1,4 milionu korun v hotovosti.
Druhou podmínkou je, že částka, kterou si žadatel o hypotéku půjčuje, nesmí být vyšší než devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. To by znamenalo, že průměrný Pražan by si mohl vzít hypotéku na nový byt o výměře 40 metrů čtverečních. Větší by mu za předpokladu, že nemá naspořeno víc než 20 procent ceny, doporučení ČNB nedovolilo.
Už dříve ČNB mluvila o těchto limitech a centrální banka už loni uvedla, že za bezpečný úvěr považuje takový, jehož splátka nepřesahuje 40 procent příjmů a jistina není vyšší než osminásobek ročního příjmu žadatele.
ČNB se nakonec rozhodla pro méně přísná doporučení. „Nicméně i nadále říkáme, že doporučujeme bankám, aby se držely těchto přísnějších limitů,“ dodal Rusnok.
„Ukazuje se, že banky zdaleka nedodržovaly tyto limity. Zhruba desetina loni poskytnutých úvěrů měla oba indikátory nad limity, které jsme označovali za bezpečné. Proto jsme se rozhodli dluhové ukazatele zahrnout do svých doporučení,“ řekl guvernér ČNB Jiří Rusnok.
Dále Rusnok uvedl, že realitní trh nadále roste a roste i míra nadhodnocení nemovitostí vzhledem k ostatním aktivům. „Obáváme se, že na realitní trh nyní vstupují lidé, kteří mají větší tendenci riskovat,“ dodal další důvod k omezení hypoték ředitel sekce finanční stability Jan Frait.
Podle ČNB loni v druhém pololetí nesplnilo první podmínku (maximální splátku ve výši 45 procent příjmu) 8,3 procenta nových úvěrů a devítinásobek ročního příjmu představovala hodnota úvěru u 6,6 procenta úspěšných žadatelů.
Zároveň guvernér uvedl, že bude u bank tolerovat 5 procent úvěrů, které nebudou splňovat nové podmínky.
I když se ze strany ČNB jedná „jen“ o doporučení, pro banky jde o pravidlo, které si v praxi nedovolí ignorovat. Už dříve se v několika krocích pravidla pro hypotéky zpřísnila.
Opatření ČNB budilo už dopředu obavu ze strany bank a hypotečních zprostředkovatelů. „Vzhledem k očekávání, které hypoteční trh měl, vnímám nastavení mírnější podoby limitů omezujících hypotéky jako přijatelný kompromis,“ řekl po úterním představení konkrétních doporučení majitel Hyposervisu a provozovatel portálu CenovaMapa.org Milan Roček.
Vysvětluje to tím, že některé banky měly již před řadou let nastavenou dluhovou službu na úrovni 50 procent, takže nyní doporučovaných 45 procent je relativně blízko. „Nastavené limity, jakkoli na ně můžeme mít rozdílné názory, jsou přece jen přijatelnější, a to i s ohledem na aktuální růst mezd,“ dodal.
Zároveň ale uvedl, že nastavení těchto přesně daných limitů může významně dopadnout na ostatní příjmové skupiny, než jsou zaměstnanci. „Tomu, kdo může zcela dle svých zákonných možností snižovat svůj daňový základ například paušálním definováním výdajů, může omezení zcela znemožnit přístup k hypotéce,“ připomněl Roček komplikace pro podnikatele a živnostníky.
Od loňského dubna už banky nemají poskytovat hypotéky na více než 90 procent ceny nemovitosti. A i pásmo mezi 80 až 90 procenty by mělo být vyhrazeno maximálně pro 15 procent úvěrů poskytnutých bankou. Tyto limity zůstaly zachovány.
„Opatření působí pozitivně. Došlo po jejich zavedení ke zpomalení růstu hypotečního trhu,“ okomentoval to guvernér ČNB Jiří Rusnok. Cena nemovitostí je ale pořád podle Rusnoka nadhodnocena o 15 procent, a pokud by vývoj přetrvával, musela by ČNB tyto limity zpřísňovat.
Kromě omezení hypoték se ČNB rozhodla i zvýšit sazbu proticyklické kapitálové rezervy bank z jednoho na 1,5 procenta s účinností od 1. 7. 2019.
