Článek
Česká národní banka doposud ovládala hypoteční trh prostřednictvím svých doporučení. Ta sice nejsou závazná, banky je ale dodržují. Jde o výši hypotéky vzhledem k ceně nemovitosti a maximální možné zadlužení klientů. Ve Sněmovně nyní leží novela zákona o ČNB, která má centrální bance dát zákonné pravomoci a mimo jiné ulevit mladým žadatelům o hypotéku.
Jak se změnil realitní trh poté, co Česká národní banka začala zpřísňovat podmínky hypoték?
Když v roce 2017 došlo k omezení stoprocentních hypotečních úvěrů, lidé si s tím ještě dokázali poradit. Po říjnu 2018, kdy byly zavedeny parametry DTI a DSTI, což je poměr zadlužení vůči příjmům a celkovým závazkům domácnosti, došlo k ochlazení trhu. Lidé se na to připravili a kdo mohl, vzal si úvěr dříve, než začala opatření platit. Červenec, srpen, září loňského roku byly extrémní v objemu poskytnutých úvěrů, nakoupených nemovitostí, předjednaných úvěrů, od listopadu do letošního března jsme zaznamenali výrazný pokles poptávky.
Opatření České národní banky mají na trh poměrně velký vliv. Nejde jen o ty restrikce u hypoték, ale třeba i o v minulosti probíhající intervence na korunu. Velmi nám narostl počet zahraničních klientů, pro které bylo výhodné nakupovat nemovitosti v České republice. Intervence jim de facto vykryla čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí. Což také vedlo k tomu, že rostly ceny nemovitostí.
Když srovnáte situaci dnes a před několika lety, jak se prodávají nemovitosti?
Kupující mají dnes velmi malý výběr. Důvodů je víc: pomalá výstavba, vůbec celý legislativní proces okolo stavebního zákona a povolování staveb… V Praze, Brně a velkých krajských městech je nabídka bytů výrazně poddimenzována pod poptávkou. To se pak rozšiřuje, v případě Prahy do Středočeského kraje. Sehnat dnes nemovitost není vůbec jednoduché, lidé musí dělat mnohem více kompromisů než dříve. Oželet určité parametry. A jsou tam právě i ta opatření České národní banky, kdy je především pro mladé lidi problém financovat některé nemovitosti.
Co se týče prodeje, teď je ideální doba prodávat. Poptávka po nemovitostech je vysoká, ceny jsou nahoře, budu mít velký počet zájemců, z nichž si budu moci vybírat. Nejen z pohledu nabízené ceny, ale třeba i nějakých dalších parametrů, které jsou pro mě výhodné. Typu, že kupující převezme hypotéku, nechá mě v té nemovitosti nějakou dobu bydlet, než si něco najdu.
Zákon o České národní bance, který se projednává ve Sněmovně, má zmírnit podmínky poskytování hypoték mladým do 36 let oproti zbytku populace. Jaké možnosti pořídit si vlastní bydlení mají dnes mladí lidé?
Nemohou dostat stoprocentní úvěr, musí se vejít do nějakých parametrů DTI a DSTI z hlediska celkového zadlužení a zároveň jsou vázáni tím, jak banka nemovitost, kterou oni kupují, ohodnotí. Dostáváme se tedy do tří proměnných, mezi kterými se lidé musí rychle zorientovat. Nezřídka se nám teď stává, že nemovitosti, které mají cenu tržní, řekněme, třeba pět nebo šest milionů korun, banka ohodnotí o 10 až 15 procent níž. Z toho se ale počítá LTV (poměr celkové částky, kterou banka půjčí, k zástavní ceně nemovitosti, pozn. red.), takže pro lidi je dostupnost výrazně nižší.
Klade to na ně vyšší nároky z hlediska úspor, případně jiných nemovitostí. Hodně lidí to řeší tím, že zapojí rodiče, kteří dají do zástavy nějakou svoji nemovitost. To není ideální řešení, protože pokud třeba k tomu dofinancování potřebuji 800 000 korun a zastavím celou nemovitost rodičů, může se v budoucnu něco stát, rodiče budou potřebovat s tou nemovitostí nějakým způsobem nakládat a nastane problém.
Když se vrátím k tomu, že zákon počítá s úpravou pravidel pro mladé lidi do 36 let: proč tedy ČNB nahází pravidla do něčeho, co svým způsobem funguje, a pak po takřka roce bere zpátečku? Možná se mohlo více přemýšlet, než se ta opatření zavedla. Dostupnost bydlení pro všechny skupiny je trošku nižší, než byla v minulosti, a pro mladé lidi je to opravdu náročnější, než tomu bylo dříve.
Koupě nemovitosti je pro mnoho lidí největší životní transakcí. To, jakou si vezmou hypotéku a u jaké banky, pečlivě zvažují. Kdežto výběr realitní kanceláře je, dá se říci, na první dobrou. Realitního makléře přitom dnes může dělat téměř kdokoliv. Nyní je v Senátu zákon o realitním zprostředkování, který klade na makléře určité požadavky. Jsou podle vás dostatečné?
Je to dáno naší náturou, máme dojem, že nákup nemovitosti zvládneme sami. Ve světě je běžné, že i kupující má svého poradce, který hájí jeho zájmy. Ne nutně realitního makléře, může to být třeba advokát. Aby klient neměl dojem, že je vystaven nějakému makléři, kterého si nevybírá, tedy makléři prodávajícího. Naštěstí většina makléřů funguje tak, že se snaží tu transakci nějak vybalancovat. Profesionálů, kteří chtějí, aby transakce probíhaly férově, aby se k nim klienti mohli vrátit i v budoucnu, přibývá.
A pokud jde o kvalifikaci, dneska se může stát realitním makléřem každý, komu je 18 let, má čistý trestní rejstřík a v kapse tisícikorunu.
Na živnostenský list?
Ano. Stačí jít z oslavy osmnáctin, kde dostanu od babičky tisícikorunu, zakopnout na živnostenském úřadě a tam z leknutí říct, že chci být realitním makléřem. Pokud mám čistý trestní rejstřík, stanu se jím. Návrh zákona zavádí celou řadu důležitých věcí a tou nejdůležitější je, že alespoň definuje rámec té činnosti. Zákon řekne, na co má klient nárok. Jsou tam ale určitá ustanovení, která jsou až příliš prospotřebitelská. Ta mohou být nebezpečným nástrojem v rukách vychytralého spotřebitele, který se rozhodne, že tu službu bude zneužívat.
Co tím třeba myslíte?
Třeba paragraf 12, podle něhož realitní makléř odpovídá za předané informace, které věděl nebo měl vědět vzhledem ke své odborné způsobilosti. To je vágní formulace, která může v mnoha lidech vyvolávat dojem, že makléř je superman. Že třeba přijde v létě do nemovitosti, podívá se a zjistí, jak je nemovitost zateplená. Makléř to ale vědět nemůže – v dokumentaci skutečného provedení stavby to být nemusí, a i kdyby najal experta s termovizí, v létě to termokamera neodhalí. Pak bude na vůli soudu, jak se to bude vyvíjet.
