Statisícový „trest“ za nákup bytu. Proti je i guvernér Rusnok

Ceny nemovitostí jsou nebývale vysoké. Nejhorší je situace v metropoli. V Praze vyšel ve druhém loňském čtvrtletí metr čtvereční v novostavbě podle údajů portálu CenovaMapa.org na průměrných 87 611 korun. Jak spočítal Seznam, kdyby měl obyvatel Prahy s mediánovým příjmem šetřit celý svůj čistý měsíční plat na koupi průměrného třípokojového bytu v novostavbě, musel by takto odkládat prostředky dvacet let.

Na vině je několik faktorů, zájemcům o pořízení bydlení ale situaci dál ztěžuje daňová politika státu. Kupující musí totiž zaplatit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti.

Zdražování nemovitostí se snaží krotit Česká národní banka, například omezujícími pravidly pro poskytování hypoték. Hlava centrální banky Jiří Rusnok s nastavením zdanění nemovitostí nesouhlasí. „My to ochlazujeme, na druhou stranu to tady někdo neochlazuje,“ naznačil guvernér, že vláda jde v tomto ohledu proti strážci tuzemského finančního trhu.

A není sám, kdo tyto daně kritizuje.

„Daň z nabytí (nemovitosti – pozn. red.) nemá žádné zdůvodnění – navíc jde o příjem státního a ne lokálního rozpočtu. Jak stát přispívá k tomu, abych prodala nebo koupila nemovitost? Jakou službu v této souvislosti poskytuje? Služby, které by mohly zvýšit cenu nemovitosti ku prospěchu prodávajícího, poskytuje obec – a ta z této daně příjem nemá,“ podotýká Lenka Nová, expertka na reality z advokátní kanceláře Squire Patton Boggs.

„Je snad prodej bytu nežádoucí, že má jeho zdanění lidi odradit od transakcí? Naopak, stát by měl takové transakce podporovat. Povedou k efektivnějšímu využívání bytového fondu a zvýšení mobility obyvatel za prací,“ doplnila.

„Naše daň z nemovitosti je hodně špatně konstruovaná,“ míní Rusnok. „Daň z převodu nemovitosti by se klidně mohla zrušit, protože komplikuje trh. My chceme přece, aby trh byl plynulý, aby lidé mohli prodávat a nakupovat,“ dodal.

Daň z převodu či nabytí přitom není samozřejmostí. Například na Slovensku převody zdaněny nejsou. Podle místopředsedy ODS Martina Kupky je to jedna ze zbytečných daní, která komplikuje daňový systém a současně představuje pro mnoho lidí významnou faktickou i psychologickou překážku v cestě za novým bydlením. „Kupující musí započítat do ceny nové nemovitosti další částku navíc, kterou jen odvedou státu, přestože už všechny prostředky dříve zdanili, z nemovitosti platí DPH a na zbytečnou daň si navíc půjčují například od banky,“ konstatuje.

Ministerstvo financí daň hájí. Její zrušení by podle mluvčího resortu Tomáše Weisse nevyřešilo nadměrnou poptávku po nemovitostech na realitním trhu. V tom má pravdu – klíčovým problémem trhu je kulhající nabídka realit.

„Tento návrh ministerstvo financí nepovažuje za zcela zodpovědný i z toho důvodu, že příjem z daně z nabytí nemovitosti je výlučným příjmem státního rozpočtu a za případný výpadek ve výši této daně, která v loňském roce činila 13,5 miliardy korun, nebylo dosud předloženo konstruktivní krytí. Takové opatření proto může být navrhováno jedině v rámci celkové reformy systému majetkových daní,“ vysvětluje Weiss.

Guvernér ČNB připomíná, že máme naopak extrémně nízkou daň z nemovitosti. A to ve srovnání s cenami nemovitostí i s jinými daněmi. Česká republika má nejmenší daně z nemovitostí ze všech zemí OECD. „Nerovnosti v hodnotě majetku v podobě rezidenčních nemovitostí se zvyšují a stávají se podstatnou částí obecných sociálních nerovností v naší zemi,“ tvrdí sociolog bydlení Martin Lux z Akademie věd ČR.

„My vlastně uměle vytváříme motivaci k tomu, aby ti, kteří si to mohou dovolit, měli těch nemovitostí hodně a nepouštěli je na trh, protože je k tomu nic netlačí,“ říká Rusnok.

I podle právničky Lenky Nové vede kombinace velmi nízkého zdanění vlastnictví či užívání nemovitosti a velmi vysokého zdanění transakcí s nemovitostmi k tomu, že trh s nemovitostmi není tak dynamický, jak by mohl být. A že lidé často vlastní bydlení, které neodpovídá jejich aktuálním potřebám. „Mnoho bytů není dokonce užívaných vůbec, protože jejich vlastníkům se vyplatí je pouze držet. I v Praze jsou byty, které ani nemají elektroměr,“ uvedla advokátka.

Jiří Rusnok v rozhovoru pro Seznam mluvil o tom, jak by politici mohli – třeba úpravou daní – s ovlivňováním vývoje na trhu nemovitostí centrální bance pomoci. Cílem je nedopustit přílišné přehřátí realitního trhu. „Typický příklad je Kanada. Ta na takovou krizi extrémního růstu cen reagovala výrazným zvýšením daní z nemovitostí v jistých provinciích,“ dal příklad.

Že by daňová politika mohla být ve zkrocení vývoje cen bytů a zvýšení dostupnosti bydlení daleko účinnější, míní také sociolog Martin Lux.

Ve srovnání s daní z nabytí je daň z nemovitosti legitimní a lehce odůvodnitelná ve vztahu k občanům. Užíváním nemovitosti totiž vznikají veřejné náklady na dopravní infrastrukturu a občanskou vybavenost. Dobré veřejné služby pak zvyšují nejen komfort obyvatel, ale také hodnotu jejich nemovitostí, protože tam chtějí bydlet i jiní lidé.

Jenže obce jsou v těžké pozici. Poskytují obyvatelům veřejné služby, zároveň ale inkasují pouze daň z nemovitosti. Pokud jde o daň z příjmů, obce nedostávají podíl z daní, které se vyberou v jejich obci – výše jejich podílu se odvíjí od celostátního výnosu daně.

„V první řadě tedy mají obce problém zafinancovat nějakou rozsáhlejší výstavbu. Zároveň nejsou ani dostatečně motivovány k tomu, aby se snažily mít víc obyvatel. Pokud stát nechce provádět výstavbu sám a chce, aby to řešily obce, musí jim k tomu dát přiměřenou část peněz, které vybral na daních v dané obci,“ míní právnička Nová.

Existují různé způsoby, jak daň z nemovitosti stanovit. V některých zemích se odvíjí například od ceny konkrétního bytu. „Pokud se odvíjí od aktuálních cen, starší obyvatelé mohou mít problém zvládnout náhlý nárůst cen bytů v jejich okolí. Pokud se odvíjejí od cen při koupi aktuálním majitelem, ti, co byt vlastní dlouho, platí mnohem nižší daň než ti, co jej koupili nově, přitom z veřejných služeb benefitují stejně,“ říká Nová.

V Česku mají obce možnost změnit koeficient jim přiřazený podle počtu obyvatel, kterým se násobí základní sazba daně u staveb obytných domů a bytových jednotek. „Přiřazený zákonný koeficient je obec takto oprávněna zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie,“ upřesnil mluvčí ministerstva financí.

Jiřímu Rusnokovi se nelíbí, že nemovitosti jsou daněny stejnou sazbou, ať jde o vlastní bydlení, nebo byt „na investici“, který je buď prázdný, nebo se pronajímá. Navrhuje pro první nemovitost, kde člověk bydlí, nechat základní sazbu a pro každou další sazbu zvýšit.

To by ale podle zástupců státu i třeba pravice znamenalo komplikace. „Nepochybně by to přineslo další zbytečnou administrativu navíc, nejspíš by to také bylo motivem k obcházení zákona ze strany vlastníků nemovitostí, kteří by například nemovitost přepsali na někoho jiného,“ míní místopředseda ODS Martin Kupka.

„V případě, kdy majitel vlastní více nemovitých věcí, by bylo pro správce daně velice obtížné a časově náročné opakovaně zpětně prověřovat, ve které z vlastněných nemovitých věcí má daňový poplatník trvalé bydliště,“ potvrzuje mluvčí ministerstva financí Tomáš Weiss. Jednou z možností řešení by bylo rozšíření kompetencí katastru nemovitostí.

„Zvýšení daně pro druhé a další vlastněné nemovité věci, respektive na nemovitosti, kde nemá majitel psané trvalé bydliště, by přineslo také nepřeberné množství kombinací a specifik, na které by musel zákon reagovat bez připuštění jakýchkoliv výjimek,“ doplnil Weiss. Musely by se řešit například situace, kdy nemovitost vlastní víc lidí, buď jako spoluvlastníci, nebo v rámci společného jmění manželů.