Článek
Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR), think-tank právníků, architektů, developerů a ekonomů ze stavební branže, navrhlo zřízení nového fondu veřejných investic, do něhož by přispívali investoři, kteří chtějí v Praze stavět byty, obchody a kanceláře. Z peněz v navrhovaném fondu by se v nových městských čtvrtích mohly stavět školy, parky či komunikace.
„Navrhujeme konkrétní částku, u bytů 500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy, což je zjednodušeně nějakých 50 tisíc korun na byt. Takto by město mohlo od soukromých investorů získat ročně mnoho set milionů korun, miliardy za 10 let,“ řekl v rozhovoru pro Seznam Zprávy Dušan Kunovský, zakládající člen SAR, který je majitelem největšího rezidenčního developera v zemi, skupiny Central Group.
Fond by podle Kunovského měl spravoval magistrát. „Ovšem s tím, že by bylo vhodné uzavírat pro každý konkrétní projekt třístranné smlouvy mezi investorem, městskou částí a magistrátem. Magistrát by vymezoval směřování a rozdělení peněz,“ doplňuje developer.
Letité tahanice
Návrh sice zaštítil think-tank SAR, jeho hlavním iniciátorem je ale právě Kunovský, který s touto myšlenkou přišel poprvé už před dvěma lety. Slibuje si od ní, že když by se u velkých developerských projektů vyjasnily zdroje na budování veřejných staveb, urychlilo by to dohodu o využití velkých stavebních pozemků mezi městem a developery. A právě to by podle něj mohlo uvolnit léta zamrzlou výstavbu bytů v Praze.
Kunovský s tím má čerstvou zkušenost z Prahy 6. Na brownfieldu po skladovém areálu, který jeho firma koupila, chce stavět novou čtvrť s 2,2 tisíci bytů za 13 miliard korun. Projekt podle návrhu architekta Jakuba Ciglera ale brzdí otázka nové základní školy.
Firma Central Group je ochotna zafinancovat výstavbu školek i přípravu dvouhektarového pozemku pro základní školu a přilehlá sportoviště. Slibuje připravit veškerou projektovou dokumentaci pro stavební řízení, platit stavbu školy ale přirozeně nechce, to podle ní přísluší obci.
Městská část Praha 6 však na školu nemá peníze. A hlavní město Praha nemá pro změnu žádnou koncepci na budování veřejné infrastruktury v nových čtvrtích. O stavbě školy se proto diskutuje mezi všemi třemi stranami a připravený projekt Westpointu stojí.
Právě kvůli podobným sporům o využití pozemku a rozdělení zodpovědnosti mezi developera, město a městskou část, stojí ale i řada dalších velkých developerských projektů v hlavním městě. „Pokud dojde k dohodě o využití území, samotné technické povolení stavby pak už bývá rychlé,“ říká Petr Hlaváček, náměstek primátora Prahy zodpovědný za územní rozvoj.
Kunovský je přesvědčen, že peníze ve fondu na veřejné stavby by mohly jednání o jednotlivých projektech zrychlit. A ušetřit developerům peníze, protože kvůli zdlouhavému jednání o projektech mají léta utopený kapitál v pozemcích ležících ladem.
Malé nadšení
Další velcí developeři ale nad nápadem nejásají.
„Developeři jako privátní investoři už dnes v mnoha ohledech suplují město a městské části, budují za ně veřejnou vybavenost. Tvoří tedy to, co by mělo být budováno z našich daní,“ říká mluvčí Finepu, pražské rezidenční dvojky, David Jirušek.
Podle něj developeři na své náklady staví parky, hřiště, veřejnou infrastrukturu. Některé budovy nebo sítě následně předávají městu, o část zeleně a parků se i nadále starají. „Pokud by se situace v tomto ohledu narovnala, pak je participace na veřejných stavbách na místě. Ale vzhledem k tomu, že již dnes takto funguje, nevidíme zřízení zmiňovaného fondu jako potřebné,“ říká Jirušek.
Ani Marcel Soural, majitel společnosti Trigema, se do dobrovolných příspěvků nehrne. „Bylo by to nesystémové řešení, kdy by navíc ani nebylo mnohdy jasné, na co konkrétně prostředky z fondu půjdou. Řešením by byla spíše změna v rozpočtovém určení daní,“ míní.
„V momentu, kdy půjde do rozpočtu městské části nebo obce odvod na DPH z prodeje bytů, bude municipalita více ochotná k tomu, aby se u ní stavělo a zároveň i k tomu více investovalo do infrastruktury. V současnosti jdou tyto peníze státu,“ dodává Soural.
Dopad daně z přidané hodnoty na celkovou cenu nového bytu je nyní podle jeho propočtů zhruba pětinový. Za každý byt by se tak podle něj jednalo minimálně o milion korun do obecní kasy. „To je už celkem nezanedbatelná položka, pokud si uvědomíme, že jen loni se v hlavním městě prodalo více než 5 500 nových bytů,“ podotýká developer.
Další podnikatelé Kunovského návrh nechtějí veřejně vůbec komentovat. „Nebudeme se k tomu vyjadřovat,“ říká za firmu YIT Stavo Veronika Vanišová. Podobně mlčí také Metrostav Development.
Otázka je, jestli by nový fond nezdražil už tak neúměrně vysokou cenu bytů. Kunovský sice ujišťuje, že to nehrozí, protože rychlejší schvalování projektů by developerovi ušetřilo náklady.
„Nás stojí peníze, když se dlouze dohadujeme, když úřady nebo instituce neplní zákonné termíny. Běžně čekáme na vyjádření, které máme dostat do 30 dnů, půl roku, rok, někdy i víc. Někdy stavební úřady nerozhodují, přestože by měly, protože jsou poddimenzované. Takže pokud by nový fond urychlil schvalovací systém, nám to může ušetřit až roky času. A tím pádem i peněz,“ vysvětlil v rozhovoru šéf Central Group.
Druhá daň?
Před zdražením bytů ale varuje jak Soural, tak Jirušek.
„Náklady (na odvody do nového fondu) by se promítly do ceny bytů samotných, takže by veřejné stavby platili obyvatelé. Vlastně podruhé, protože poprvé na ně posílali své různé daně,“ říká mluvčí Finepu.
Také Soural varuje, že odvody do fondu by zvýšily náklady developerů, což by se odrazilo v cenách bytů. „Šlo by v podstatě o dodatečnou formu zdanění nové nemovitosti,“ říká majitel Trigemy.
Dušan Kunovský připouští, že mezi developery mnoho zastánců svého nápadu nenašel. „Nejsme ve shodě. Vím, že spousta kolegů této mé iniciativě rozumí, spousta s tím velmi nesouhlasí, někteří mě za to nemají rádi. Já si ale myslím, že je třeba hledat společenský konsenzus.“
Nápad nutno dopracovat
Podle náměstka Hlaváčka město iniciativu SAR vítá, má ale úskalí. „Je to trošku anglosaský způsob, museli bychom najít vhodné legislativní nástroje,“ říká. Hlavní zádrhel vidí v tom, že pro některá problematická území by ani Kunovského fond financování veřejných staveb a urychlení schvalovacích procesů nevyřešil.
„Máme stabilizovaná území, kde je potřeba se dohodnout na školce, škole, na výstavbě parku, kde je v zásadě hotová dopravní infrastruktura. Tam se skutečně bavíme o nějaké částce mezi 500 a 1000 korunami na metr čtvereční, jak navrhuje SAR. Ale pak tu jsou úplně nové rozvojové pozemky typu Letňan, kde je třeba prodloužení metra. Tam je pak třeba masivně investovat, tam se už musí kalkulovat zhruba 2500 korun na zastavěný metr čtvereční,“ vysvětluje.
To už je suma zcela mimo úvahy i těch nejvstřícnějších developerů. Proto Hlaváček vysvětluje, že novou koncepci spoluúčasti developerů na výstavbě v Praze bude třeba ještě promyslet.
„My nejsme v situaci, kdy si myslíme, že všechno má zaplatit investor. Spolupodílení je nutné, protože jinak projekty často nelze objektivně povolit. Nechceme, aby vznikla nějaká nová skrytá daň, ale držíme teorii, že město staví město. Město určuje pravidla, připravuje plány, my k tomu vítáme vstup soukromého kapitálu v rámci dohodnutých pravidel. Právě to totiž bylo dosud nejvíc zanedbáno.“ dodává náměstek.
