Článek
Příští týden budou členové vedení České národní banky projednávat zprávu o finanční stabilitě a nejspíš budou zvláštní důraz věnovat trhu hypoték. Lze očekávat, že k růstu úrokových sazeb přidají centrální bankéři i přísnější pravidla pro to, komu budou banky moci s ohledem na jeho příjmy a dluhy hypotéky poskytovat.
Poté, co statisíce domácností zažily šok ze skokového zdražení elektřiny a plynu po pádu Bohemia Energy, budou další desítky až stovky tisíc domácností v následujících letech čelit vyšším výdajům kvůli splátkám hypoték.
Centrální banka nasadila v boji s inflací rekordní tempo zvyšování úrokových sazeb, které nemá posledních dvacet let obdoby. A to se projeví ve výrazném navýšení měsíčních splátek hypoték jak u nových žadatelů, tak u stávajících „hypotékářů“ ve chvíli, kdy jim vyprší fixace staré sazby. A růsty to budou citelné.
Hypoteční trh letos dosáhne rekordu, protože růst sazeb ho začal brzdit až v závěru roku. Objem nových hypoték zřejmě překoná 400 miliard korun, tedy bezmála dvojnásobek dosavadního rekordu. Za letošní rok tak například lidé vezmou hypotéky v objemu 4krát větším, než kolik hodlají tuzemské firmy investovat do roku 2025 do toho, aby jejich podnikání bylo šetrnější k životnímu prostředí.
Už teď jsou hypotéky jednoznačně největším dílem z úvěrového koláče v bilancích bank a prudká změna cenových podmínek v kombinaci se zdražováním všeho dalšího, co padá do rozpočtu domácností, nemůže nechat ČNB chladnou.
Jen pro srovnání. Prvního vrcholu dosáhly ceny bytů v roce 2008, čtyři roky po našem vstupu do Evropské unie. Tři roky předtím česká ekonomika rostla více než šestiprocentním tempem a roční inflace se pohybovala v rozmezí 1,9 až 2,8 procenta. A ke svému vrcholu 3,75 se základní sazba ČNB dostala v únoru 2008, ovšem po tříletém pozvolném růstu z hodnoty 1,75 z počátku roku 2005. Zvýšení o dva procentní body zvládla ČNB letos za pouhé tři měsíce.
Centrální banka bude chystat zavedení opatření, která hypotéky ještě více znevýhodní. Jde zejména o kritéria, na jakou část z nemovitosti bude možné hypotéku poskytnout, jaké bude přípustné celkové zadlužení vzhledem k ročnímu příjmu a jaký bude muset být měsíční příjem ke splátkám dluhů.
Banky jsou v době rostoucích úrokových sazeb, trvající epidemie covidu a zhoršujících se odhadů růstu ekonomiky v následujících dvou letech opatrné samy od sebe, ale zapnutím některých z uvedených opatření je bude moci ČNB tlačit k ještě větší opatrnosti.
Zatímco hypoteční trh výrazně zbrzdí, na výraznějším zpomalení či dokonce zastavení růstu cen nemovitostí se to v nejbližších letech neprojeví.
Prvním důvodem je, že poptávka po rezidenčních nemovitostech všeho druhu stále převyšuje nabídku. Na trhu navíc číhá velké množství zájemců o koupi, kteří mají hypotéku „nabitou“ za někdejší nízké sazby, ale ještě ji nečerpali, a mohou tak akceptovat i vyšší cenu než zájemce s hypotékou za sazbu aktuální. Podle odhadu hypotečních makléřů mohou dosud vybírající zájemci s nabitou hypoteční kreditkou disponovat až 40 miliardami korun, které čekají jen na svou příležitost. Pokud by takto nabitou hypotéku během například jednoho až dvou let nevyužili, museli by bance zaplatit sankci.
Druhým důvodem je, že investoři, kteří hypotéky nepotřebují a kupují byty za vlastní peníze, už objevili kouzlo regionů. Ceny nemovitostí tak rostou i v dříve levnějších městech, protože poměr kupní ceny a pronájmu je často výhodnější než v drahé Praze či Brně. A investice do bytů je stále vnímána jako jedna z nejlepších ochran před inflací.
Třetím důvodem je, že investice do rezidenčních nemovitostí jsou z daňového hlediska v Česku vlastně zvýhodňované. Letos se zrušila daň z prodeje nemovitosti a daně z nemovitosti patří v Česku v porovnání s vyspělým světem k nízkým. Pro investory ideální.
Podíváme-li se navíc do programového prohlášení rodící se vlády dvou volebních koalic složených z celkem pěti stran, těžko tam najdeme něco, co by mohlo vést ke zvýšení dostupnosti bydlení. Snížení DPH u staveb a rekonstrukcí či zvýhodněné hypotéky na první bydlení není nic, co mělo Česko zbavit nálepky země s jednou z nejhorších dostupností bydlení v Evropské unii.
Zajímá vás pokračování kauzy krachu Arca Investments, plány nového ministra Michalika nebo tipy na zelené investice? Přihlaste se k odběru Cash Only a kompletní newsletter budete každý pátek dostávat do své schránky.
