Článek
Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.
Stavět, nestavět, za co stavět a pro koho stavět? Zásadní otázky, které si teď pokládají čeští developeři. V pořadu Inside Talks na ně odpovídá šéf realitní divize Penty Petr Palička.
„Těch otázek je sice celá řada, ale já si nemyslím, že se jedná o nějakou tragickou chvíli pro development. Ekonomika je cyklická a tedy i development, který je součástí ekonomiky, je cyklický. Nejsme v boomu, ale nejsme ani v nějaké strašné krizi,“ říká Palička s tím, že jemu jako developerovi se spí docela dobře. „Perspektiva tady je, nejsme schouleni v žádné depresi,“ říká.
Drahý byt se prodá lépe než levný
Největším problémem trhu jsou nyní hypotéky. „Nejenom, že jsou vysoké úroky, ale jsou přísné i podmínky bank. Spousta lidí na hypotéku nedosáhne, i kdyby třeba byli ochotni platit těch šest procent,“ dodává Palička s tím, že developerům tak zbývá jediné – stavět pro ty, kteří hypotéku nepotřebují.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
„Naše zkušenost je, že čím dražší, tím se lépe prodává. Lidé, kteří si kupují drahé byty, peníze mají,“ říká Palička s tím, že jde o byty v ceně od dvanácti do padesáti milionů korun. „Horní hranice prakticky neexistuje,“ dodává.
Předělat standardní projekt na luxusní příliš nejde – ať už kvůli času, nebo kvůli vybrané lokalitě. Jde ale upřednostnit ty projekty, které měly přijít na řadu později. „Jestliže máte zvažovat, jestli spíš spustíte projekt bytů, o kterých víte, že se spíše prodávat budou, anebo bytů, u kterých víte, že je pochybnost, že bude klientů dost, samozřejmě upřednostníte ten první,“ říká Palička. Podle něj tak postupuje i Penta Real Estate a právě nyní zvažuje, že projekt orientovaný na klienty s hypotékou pozdrží a naopak spustí jiný s dražšími byty.
Banky jsou ten, kdo rozhodne
V rozhodování developerů přitom hraje velkou roli i přístup bank. „Většina společností – i my – pracuje s bankovními úvěry. Aby banka peníze uvolnila, musíte mít určité procento předprodejů – 25 až 30 procent. To je ale dnes obzvlášť u těch větších a levnějších projektů problém. Pak totiž musíte prodat třeba několik desítek bytů, kde je pochybnost, že bude dost klientů, “ říká Palička. I on už slyšel o případech, kde jsou banky ještě opatrnější a své požadavky na předprodeje i úroky zvyšují.
Cena dolů nepůjde. Nových bytů je málo
Přesto všechno podle Paličky ceny novostaveb dolů nepůjdou. „Je patrné, že dolů jdou ceny secondhandových nemovitostí. To je i v pořádku, protože to, co se dělo předtím, úplně normální nebylo,“ říká s tím, že co se týká novostaveb, moc důvodů ke zlevňování nevidí, protože poptávka je stále obrovská, pouze odložená.
Developeři navíc podle něj nejsou pod tlakem, aby zlevňovali – většina pozemků je totiž kvůli opatrnosti bank koupená za hotové peníze.
Inside Talks
Pořad, ve kterém bude Zuzana Hodková se stálým týmem expertů rozebírat zákulisí byznysu. Tito insideři popíší, jakými tématy žijí průmysl, potravinářství, reality, startupy, finance, energetika nebo automobilový průmysl, a vysvětlí klíčové momenty a souvislosti.
Insidery je tato skupina šéfů:
- Tomáš Kolář z Linetu
- Petr Palička z realitní divize Penty
- Petr Novák z divize automotive společnosti JTEKT
- Tomáš Spurný z Moneta Money Bank
- Ondřej Fryc z Reflex Capital
- Martin Durčák z ČEPS
- Karel Pilčík z MP Krásno
- Jan Romportl z Elin.ai
Inside Talks. Každý pátek na SZ Byznys.
Rok 2008? Tehdy kolegové zjišťovali, že jsou bez práce
I když se teď prodeje bytů propadly, trh rozhodně nelze srovnávat s rokem 2008. „Tehdy to byla velká krize. Pamatuji si, že jsme tehdy byli na realitním veletrhu v Mnichově a tam ze dne na den někteří vystavovatelé zavírali stánky, protože zjistili, že už nejsou zaměstnaní. To byl strašný sešup. Teď jsou tam nějaká omezení, ale není to žádná krize,“ dodává. Podle něj tak tentokrát neuvidíme ani výrazné dopady na rozložení sil na trhu. „Další důsledek minulé krize je ten, že se trh protřídil. Dnes mají největší množství bytů ti největší hráči, kteří jsou schopni těžší období ustát.“
