Byty v Praze už nezlevní. Jen cena půjde nahoru pomaleji, říká šéf Central Group

Průměrné ceny bytů v Praze koncem loňského roku překročily hranici 105 tisíc korun za metr čtvereční. Jsme na cenovém vrcholu?

Je pravda, že v posledních letech byl roční cenový růst u bytů v Praze kolem 10, někdy 15 procent.

V letech 2017 a 2018 se nárůsty cen blížily 20 procentům. Až loni tempo zpomalilo.

Ano, v posledním roce tempo zpomaluje. A my odhadujeme i letošní růst cen do pěti procent ročně.

Byty se staly pro střední třídu prakticky nedostupné. Projevilo se to i v tom, že vám loni klesl objem prodejů. Neznamená to, že jsou byty předražené a cena časem půjde dolů?

Dokud se nevyrovná nabídka s poptávkou, tak to tlačí ceny nahoru. V Praze by se mělo ročně stavět kolem 10 tisíc bytů, ale staví se jich jen čtvrtina. Navíc žijeme v době ekonomického boomu, rostou ceny stavebních prací, stavebních materiálů… To vše ovlivňuje konečnou cenu bytů.

Jak vidíte cenový vývoj příštích let?

Hlavní problém je v tom, že na stavební povolení často čekáme 10 i více let. Situace se vyrovná v momentě, kdy bude dostatek bytů na trhu a zdravá konkurence mezi developery a hypotečními bankami. Ale každopádně pro další roky už nějaký dramatický růst neočekávám. Myslím si, že roční nárůst v horizontu jednotek procent je reálný.

Před hospodářskou krizí kolem roku 2007 a 2008 byl realitní trh přehřátý. Vy developeři jste měli rozestavěné obrovské množství bytů. Pak se byty úplně přestaly prodávat a cena prudce spadla. Nemůže se to opakovat při nějaké příští krizi?

V letech 2008 a 2009 to byl skutečně šok. Situace byla ale tehdy zcela jiná. Hypoteční sazby byly podstatně vyšší než dneska. Ceny bytů klesly třeba až o 10, o 15 procent, potom se to dlouho drželo na nějaké úrovni, postupně začala cena růst a zcela se utrhla někdy v roce 2015, kdy šla raketově nahoru. My sami vnímáme, že cenová úroveň se už dostává mimo dosah střední třídy. To je špatně. My bychom raději prodávali víc a za nižší ceny. Ale nejde to. Máme velmi dlouho uložené peníze v pozemcích, na povolení stavět často čekáme i 10 let.

Teď sílí signály, že by mohlo dojít k otřesům v globální ekonomice. Problém s koronavirem srazí čínské hospodářství, pokles se může přenést až k nám. Může růst nezaměstnanost. Kdyby se k tomu přidal pád cen bytů, může se dostat do potíží mnoho lidí, kteří mají hypotéky.

Víte, Praha je v rámci České republiky určitý fenomén. Do Prahy přichází ročně nějakých 14 tisíc lidí. V roce 2030 bude v Praze o nějakých 150 tisíc lidí víc, za generaci to může být až o půl milionu víc. Pokud se nezrychlí schvalovací procesy, může se stát, že v roce 2030 tady bude chybět nějakých 100 tisíc bytů, tedy bydlení pro čtvrt milionu lidí.

Takže i pokud se ekonomika zpomalí, bude to jenom výkyv. Praha má bytů celkově nedostatek. A i po poslední krizi se ukázalo, že pokles byl dočasný a následně ceny šly opět nahoru.

Kolik vašich bytů si dnes pořizují lidé pro vlastní bydlení? Mluví se o tom, že až polovinu bytů v Praze dnes kupují investoři, kteří v nich sami nebydlí.

Do investičních bytů lidé investují volné prostředky a pronajímají je. Takových bytů máme průměrně zhruba čtvrtinu. Ale na tom přece není nic špatného. Když si lidé byt takto koupí, dají ho na nájemní trh. Fakticky tady ty byty suplují velmi omezený nájemní trh. Není to tak, že se ten byt ztratí z trhu.

Vysoké ceny s sebou také nesou trend ke zmenšování bytů. Jaké nejmenší byty dnes stavíte?

Jen výjimečně se s garsoniérou dostáváme pod 30 metrů čtverečních. Průměrná velikost garsoniéry je 35, 37 metrů. U bytů 2+kk je to 55, 60 metrů.

Prodávají se i maličké garsoniéry kolem 30 metrů na vlastní bydlení?

Může to být startovací bydlení. Třeba je v Praze student z regionu a rodiče mu koupí nebo na hypotéku vezmou garsoniéru. Máte ale pravdu, toto je typický produkt, který zejména poptávají investoři, protože garsoniéra se nejsnáze pronajímá.

Říkáte, že bytový dluh posledních let by se mohl zmírnit zlepšením legislativy. Jak se díváte na připravovaný nový stavební zákon?

Samozřejmě není dokonalý. Ale jeho výhody převažují.

Výhody pro koho? Pro developery?

Výhody pro celý trh. Co je špatného na tom, že developeři staví? Naší rolí přece je stavět na naše náklady, na naše riziko – a platit daně. Z nové výstavby nejvíc profituje stát. Z každého prodaného bytu stát získává daně kolem jednoho milionu korun. Když si představíte větší lokalitu, tisíce bytů, miliardu korun si z ní odnese stát.

Vy máte ale ještě jednu roli, tvoříte podobu obcí. A právě obce si stěžují, že nový stavební zákon je zbaví možnosti mluvit do toho, jak nová výstavba bude vypadat. Hrozí to skutečně?

Ne, ne. My jako investoři tady v Praze musíme s obcemi nebo s městskými částmi vždycky vyjít. Není to tak, že spolu válčíme. Válčit s městskou částí se nedá, protože má páky – ať už formální, nebo neformální – zmařit nebo blokovat jakoukoliv výstavbu. I když je v souladu s územním plánem, podle předpisů, bezkonfliktní…

Zatím je má. Ale co až vejde v platnost stavební zákon podle návrhu, který je nyní v připomínkovém řízení?

Obec samozřejmě zůstane účastníkem řízení, v tom se situace nemění. Na co reagovala nová legislativa, je řešení takzvané systémové podjatosti. Obec, to je vlastně přenesená působnost státní správy, takže ona se sama vyjadřuje a sama fakticky rozhoduje o svém vyjádření. Na tomto základě bylo zrušeno mnoho už vydaných stavebních povolení, mnoho rozestavěných staveb bylo zastaveno na dlouhou dobu. Vznikaly absolutně paradoxní situace.

Jsou samozřejmě obce a městské části, které mají osvícené vedení. Pak jsou obce a městské části s vedením, které škodí výstavbě. A pak jsou obce a městské části, jež jsou absolutně neschopné nebo zase nemají vůbec lidi, kteří by to zprocesovali.

A pak jsou radnice pod silným tlakem občanů, kteří nechtějí novou výstavbu v sousedství.

To je ten takzvaný sousedský efekt. Když už někde někdo bydlí, nemá rád změny. A když se vedle připravuje projekt, třeba dobrý nebo úplně vynikající, třeba se ruší bývalá fabrika a místo toho má vzniknout rozvolněná rezidenční čtvrť s parkem, stejně ti bezprostřední sousedé mají obavy a brání se tomu. Po dobu výstavby se tam práší, je tam hluk, výstavba není příjemná. Lidé si ale často neuvědomují, že když výstavba po roce a půl skončí, přinese to zeleň, lokalita se rozvine.

Také dochází k jiným situacím. Developer postaví novou čtvrť na místě, kam nejsou průchodné příjezdové komunikace, není tam dostatek školek a škol, takže se zhorší kvalita života pro původní rezidenty.

Tohle se stávalo dříve, v rámci nekoncepčního, nesystémového rozvoje. My se jak za Central Group, tak i v rámci Sdružení pro architekturu a rozvoj hodně vyjadřujeme k nutnosti jasně vymezit role soukromých investorů a role města. My to vnímáme tak, že veřejné školy, mateřské školy a páteřní infrastrukturu – tedy klíčové komunikace a inženýrské sítě – by mělo platit město. A hlavní rolí investorů, jak už jsem říkal, je stavět na své náklady a na své riziko kvalitní stavby a platit daně.

K tomu ještě nabízíme, že by se mohl vytvořit fond veřejných investic, kam by investoři v Praze mohli přispívat. Navrhujeme konkrétní částku, u bytů 500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy, což zjednodušeně je nějakých 50 tisíc korun na byt. Z toho by se vytvářel fond, v němž by město mohlo od soukromých investorů získat ročně mnoho set milionů korun, mnoho miliard korun během 10 let.

Jsou developeři ve shodě, že byste do fondu posílali dobrovolné odvody?

Nejsme ve shodě. Vím, že spousta kolegů této mé iniciativě rozumí, ale spousta kolegů s tím velmi nesouhlasí. Já si myslím, že je třeba hledat společenský konsenzus.

Nezdražil by tento fond byty ještě víc? Nebo jste připraveni platit do fondu veřejných staveb ze svého zisku, na úkor své marže?

Pokud by byla pojmenována role, že město má hradit veřejné investice, nemuselo by to ještě zvyšovat cenu pro finálního kupujícího. V momentě, kdy by tyto věci byly pojmenované, nám to ušetří čas a ten čas samozřejmě stojí peníze.

Nás stojí peníze, když se dlouze dohadujeme, když úřady nebo instituce neplní zákonné termíny, navíc zcela bez postihu. Běžně čekáme na vyjádření, které máme dostat do 30 dnů, půl roku, rok, někdy i víc. Někdy stavební úřady nerozhodují, přestože by měly, protože jsou poddimenzované. Takže pokud se urychlí schvalovací systém, nám to může ušetřit až roky času.

A tím pádem i peníze?

A tím pádem peníze. Uvědomte si, že nám v pozemcích nebo brownfieldech leží miliardy korun. Firma musí platit svou režii, udržovat pozemek, přitom do poslední chvíle nemá jistotu, že bude stavět.

Původní návrh Evy Jiřičné na přeměnu bývalého areálu Telecomu na Žižkově:

Kdo by měl fondem veřejných staveb podle vašich představ disponovat?

Navrhujeme, že by fond spravoval magistrát s tím, že by bylo vhodné uzavírat pro každý konkrétní projekt třístranné smlouvy mezi investorem, městskou částí a magistrátem. Magistrát by vymezoval směřování a rozdělení finančního příspěvku. To jsou všechno věci k jednání. Vím, že někteří kolegové developeři mě za to nemají rádi. Já ale myslím, že je o tom třeba mluvit a je třeba i pro ten určitý společenský konsenzus něco udělat.

Vaše skupina Central Group slaví letos 26 let. V Praze jste postavili desítky tisíc bytů, desítky budov. Na kterou z těch staveb jste nejvíc hrdý?

My jsme nedávno spočítali, že za to více než čtvrtstoletí jsme postavili nové bydlení už přes 40 tisícům lidí. Začínali jsme v 94. roce z ničeho: rozvojem a rozprodejem parcel za Prahou. Když jsme prodávali parcely, obraceli se na nás klienti, jestli jim nejsme schopni zároveň zajistit i výstavbu rodinných domů. Tak jsme se dostali k rodinným domům. A od nich k malým bytovým domům.

Zlom nastal, když jsme na Zahradním Městě vybudovali už více než tisíc bytů, čímž jsme vstoupili do nejvyšší ligy developmentu. Teď směřujeme k rozvoji celých městských čtvrtí.

Jsem rád, že v posledních letech jsme navázali spolupráci se špičkovými architekty typu Josefa Pleskota, Evy Jiřičné nebo Jakuba Ciglera. Máme 60členný tým vlastních architektů a projektantů, spolupracujeme se špičkovými architekty. Ta spolupráce je pro mě hrozně inspirativní a možná je to i důvod, proč to po těch 26 letech stále ještě dělám.