Byty budou zdražovat, stavební zákon ještě roky nic nezmění, říká developer

Po osmi letech se letos uzavřelo budování nové čtvrti Dock na rozhraní Libně, Karlína a Holešovic. Soubor bytů a kanceláří si ze strany developera Crestyl vyžádal investici 7,5 miliardy korun. Byty jsou rozprodané soukromým majitelům, administrativní budovy ale investor zatím prodávat nehodlá, uvedl v rozhovoru pro SZ Byznys šéf Crestylu Omar Koleilat.

Kromě dokončení projektu Dock je letošek pro Crestyl významný ještě velkou akvizicí v Polsku. Spolu s investiční firmou Cornerstone Partners získali za 8,5 miliardy korun předního polského developera Budimex. Pro Crestyl je to mimo jiné cesta, jak se naučit stavět čím dál žádanější nájemní byty, které Budimex dělá.

Sněmovna nedávno schválila nový stavební zákon. Až začne platit, co to udělá s bytovou výstavbou?

Jediné, co můžu říci, že určitě nebude hůř. Jakýkoliv krok je krokem kupředu. Doufejme, že zákon pohne s povolovacím procesem a vytvoří se nabídka adekvátní trhu.

Pokud se nabídka zvýší, povede to k poklesu cen? Nebo je poptávka natolik silná, že ceny bytů stejně dál porostou?

Nezapomínejme, že velká část poptávky ještě historicky nebyla uspokojená. Česká republika navíc z hlediska hrubého domácího produktu stále roste, lidé bohatnou. Tlak na zvyšování cen proto bude trvat dál. Vyšší nabídka to kompenzovat nebude. Navíc v našem byznysu se nabídka nezvýší ze dne na den. I kdyby se povolovací proces zkrátil, tak stále budete rok projektovat, rok povolovat a dva roky stavět. Takže nabídka ovlivněná novým stavebním zákonem se na trhu objeví nejdříve za dva roky, ale klidně i za pět let.

Podle České národní banky jsou však byty místy nadhodnocené až o čtvrtinu. Ani to není překážka pro další růst cen?

Musíte brát v potaz mimo jiné to, že depozita v bankách jsou obrovské, na trhu je ohromné množství hotovosti. Proto si nemyslím, že jsou ceny bytů přemrštěné. Ceny bytů odpovídají silné ekonomice. Rád se dívám na Vídeň a další západní města a stále mi z toho vychází, že máme ceny adekvátní. Nejsou jako před pěti lety, ale stále jsou adekvátní.

Velký podíl na poptávce mají investoři, kteří nakupují byty za účelem dalšího pronájmu. Například viceguvernér ČNB Marek Mora navrhuje zdanit vlastnictví druhých a třetích bytů. Udělalo by to něco s trhem novostaveb?

O co více se zdaní byty, o to více se zvýší nájmy. Zdanění druhých bytů jenom ublíží nájemnímu trhu. Navíc pro většinu lidí kupujících investiční byty není důležité, jestli vydělají ročně 3,2 procenta nebo tři procenta. Nakupují byty, protože mají dlouhodobý výhled a důvěru v české nemovitosti coby způsob zajištění proti inflaci.

Není to ale právě poptávka investorů, co žene ceny bytů nahoru?

Jde o to, kolik peněz je na trhu a kolik je v produktu. Je to prostě nabídka a poptávka. Taky nikdo neříká, že by rodina měla mít jen jedno auto.

Očekává se také zvyšování úrokových sazeb. To pro vás nějaké riziko představuje?

Ještě relativně nedávno byly úrokové sazby výš než teď. Nespočívá to v tom, že bychom dlouhodobě byli na současné nízké úrovni. Ještě před dvěma lety byly sazby výš. Pokud nyní vzrostou, jenom se vrátí k normálu.

Nedávno jste se skupinou Cornerstone Partners oznámili akvizici polské developerské společnosti Budimex za 8,5 miliardy korun. Nakolik je to pro vás zásadní transakce?

Dva měsíce jsem nespal. Polovina firmy byla kvůli transakci paralyzovaná Jsem ale na tuto transakci pyšný. Polský trh je neskutečně velký. Budimex má kanceláře v pěti městech. V každém z těchto měst se každoročně postaví a prodá tolik bytů jako v celé Praze.

Při oznámení transakce jste uvedli, že je to první krok pro vybudování silného hráče ve střední a východní Evropě. Jaké další kroky budou následovat?

Budimex je developer silně koncentrovaný na střední segment. Crestyl dělá v bytech vyšší střední a trochu i high-end segment. Chceme naše know-how přenést do Polska a vytvořit platformu ještě lepší než Crestyl. Naopak se možná od Budimexu naučíme ve středním segmentu něco, co bude možné přenést do Česka.

Připadají do úvahy další podobné akvizice?

Nechte mě se měsíc vyspat. Vždycky je to o příležitostech.

Při nákupu Budimexu jste zároveň oznámili, že v Polsku prodáte 2 500 nájemních bytů švédské společnosti Heimstaden. Budete stavět nájemní byty i v Česku?

Nájemní bydlení má spoustu synergií s naší činností. Je to ale víc o středním segmentu, takže to víc zapadá k Budimexu než ke Crestylu. Něco kolem nájemního bydlení však řešíme i v Česku. Zatím je to ale v plenkách. Spolupráce s Heimstaden je pro nás ovšem cesta, jak se tento produkt naučit.

Co bylo důvodem pro spojení sil s Cornerstone Partners?

Když vstoupíme na cizí trh, tak bych si to netroufl bez místního hráče. Cornerstone jako 50procentní partner je pro mě zárukou růstu firmy minimálně v příštích třech čtyřech letech, než se Polsko naučíme. Pro nás je to strategické partnerství. Možnosti Crestylu nakupovat v Česku jsou velké. Lidé za námi sami chodí s nabídkami. V Polsku ale naše možnosti zdaleka tak velké nejsou.

Změnil se za poslední rok přístup bank k developerům?

Místní banky byly zhruba do listopadu spíše opatrnější. Nyní se znovu probudily. Vidíme mnohem větší apetit bank, protože vidí konec krize.

Nedávno jste oznámili refinancování kancelářské části projektu Dock v Praze 8 ve výši 130 milionů eur, a to s konsorciem německých bank. Jsou podmínky u německých finančních ústavů výhodnější než u českých?

Jak kdy. V nějakých parametrech ano. České banky nemůžou konkurovat německým bankám například v délce amortizací. Nic to ale nemění na tom, že české banky jsou pro nás velice významný partner, který nás celou dobu drží.

Budete kancelářský soubor Dock prodávat?

Naší strategií je spíše držet. Dock je pro nás velice významná nemovitost. Vytváří příjem, který je důležitý pro Crestyl jako celek. Asi do doby, než vytvoříme další nemovitosti, které pro nás budou vytvářet opakující příjem, Dock pravděpodobně neprodáme. Nabídek na Dock ale dostáváme spoustu. Je to nemovitost, která je vnímána velmi pozitivně.

Takže tlak firem na zmenšování kanceláří a výši nájemného vliv nemá?

To neplatí paušálně. Covid vytvořil dva druhy firem. Jedněm se výborně daří, druhým méně. Máme spoustu nájemců, kteří chtějí naopak prostory rozšířit.

Vaším dalším projektem je Savarin, který zahrnuje výstavbu mezi Václavským náměstím a ulicemi Na Příkopě, Jindřišská a Panská. Zatímco historický palác Savarin už přestavujete, na větší části projektu stále běží povolovací řízení a debaty s památkáři. Co se tam aktuálně děje?

Myslím, že panuje shoda, není tam nic kontroverzního. Ďábel se ale ukrývá v detailu. Je tam hodně změn, povolovací proces probíhá už dlouho. Není tam žádný kontroverzní bod, ale zároveň jsme v zemi odvolacích řízení a projekt tohoto typu je magnet pro odvolatele. Věříme však, že to nejhorší už máme za sebou.

Velká část Savarinu má patřit obchodům, gastronomii a kancelářím. Není to v současné době trochu rizikový mix?

Odpovím otázkou. Těšíte se do restaurace? Myslím, že jsme na tom všichni podobně. Až se Savarin v roce 2024 nebo 2025 otevře, současná situace bude historie. Naopak věříme, že načasování je dobré.

Jsou stejně optimistické i banky, s nimiž jednáte o financování Savarinu?

Do podobných objektů v centru Prahy by dal peníze každý.

Dalším velkým projektem Crestylu je bytový a administrativní projekt Hagibor poblíž stanice metra Želivského. V jaké je fázi?

Stavíme první etapu, druhou rezidenční etapu brzy zahájíme. Také stavíme první etapu kancelářských budov. Jeden z objektů už máme celý pronajatý. Brzy řekneme, kdo je nájemce. Druhý objekt budeme stavět spekulativně. Je to projekt, na který se doopravdy těším. Prodloužíme centrum města. Většina lidí má pocit, že u Flóry centrum tak nějak končí. Vytvoříme něco jako La Défense v Paříži a prodloužíme Vinohradskou třídu.