Bytů bude víc, slibuje Penta. Lepší se předpisy i přístup radnice

Developery tlačí k masivnější bytové výstavbě trh. Zatímco zájem o byty nepolevuje a ceny se i v krizi drží nahoře, dolů jde poptávka po kancelářích. Z provozu administrativních center se přinejmenším pro nejbližší roky stává nejistý byznys.

Kromě toho se však začínají uvolňovat léta zamrzlé úřední procedury, které blokovaly řadu velkých stavebních projektů v metropoli. „Dnes řešíme změny územního plánu, které vypadají, že do dvou let kompletně proběhnou. Naproti tomu třeba na Masaryčce jsme na změnu územního plánu čekali sedm let,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys Petr Palička, zakladatel a dlouholetý šéf společnosti Penta Real Estates, pod niž spadá realitní byznys mocné finanční skupiny.

Palička v rozhovoru dále komentuje perspektivu trhu komerčních nemovitostí, popisuje nové stavební trendy a vítá – byť s výhradami – nový stavební zákon, jehož návrh projednávají poslanci.

Jak se vám daří v těchto dnech? Netrápí vás koronavirus?

Já osobně jsem covid už prodělal, doufám, že to mám za sebou poprvé a naposledy. Musím říct, že si tím prošlo i pozoruhodné množství lidí z firmy.

Jak se s tím Penta vyrovnává?

Vyhlásili jsme dobrovolný home office, hodně se pracuje z domova. Je to komplikace pro mě osobně i pro kolegy. Kvůli všemu, co vyřešíte v kanceláři jen tak mimochodem, teď musíte telefonovat, být na různých „callech“ a „videocallech“, je to náročné.

Jak v této době fungují úřady? Penta teď vyřizuje stavební povolení na první fázi projektu Masaryčka u Masarykova nádraží, řešíte tam změnu územního plánu i různá další územní a stavební řízení po Praze… První lockdown na jaře tyto činnosti úplně ochromil.

Úřady, se kterými přicházíme do styku, zatím víceméně fungují. Některé věci jsou samozřejmě zpomalené, protože i na jejich zaměstnance dopadl koronavirus a různé karantény, ale nemůžu říct, že by úřady nefungovaly.

To je rozdíl proti jaru. Developeři si stěžovali, že při prvním lockdownu byly ochromeny stavební úřady i instituce, které vydávají různá povolení ke stavbám. Zbrzdilo se stavební řízení, nekolaudovalo se…

Jarní vlna způsobila, že se hodně institucí a firem adaptovalo na situaci. My jsme třeba s magistrátem měli řadu videokonferencí a věci, které by se na jaře řešily možná obtížně, nyní normálně běží.

Pojďme k trhu. Koronavirus odstartoval krizi, jejíž rozsah zatím neumí nikdo odhadnout. S jakým vývojem Penta počítá, jak tomu přizpůsobujete investiční a developerskou strategii?

Developerství je širokospektrální obor. Třeba na development logistických center má koronakrize úplně jiný dopad než na kancelářský sektor…

Jasně, s rozvojem prodeje po internetu je obrovský zájem o sklady. Ale vy logistická centra nestavíte.

Ne, my děláme hlavně byty a kanceláře, sem tam nějaký hotel. V současné době je vidět dopad hlavně v té kancelářské oblasti, je vidět váhání nájemců.

Je to způsobeno trendem k home office, který jste sám i na příkladu Penty popisoval?

Já myslím, že je to způsobeno spíše všeobecnou nejistotou. Že firmy těžko hledají odvahu rozhodnout, kolik kanceláří budou potřebovat za pět, sedm, deset let.

Penta má na Smíchově relativně čerstvě dokončené velké administrativní centrum SmíchOFF, jak se vám ho daří obsazovat?

Ono zase není tak velké, má necelých dvanáct tisíc metrů kancelářské plochy. Zájem je poměrně velký. Hodně firem chodí, prohlíží si je, ale finální rozhodnutí je stále odkládáno do budoucna. Je to celkovou nejistotou. A nakonec vlastně i těmi zprávami, že kanceláře nebudou potřeba, jejich ceny spadnou na polovinu a podobně. Což si já osobně nemyslím.

Takže podle vás se v dlouhodobějším horizontu poptávka po kancelářích v Praze nezmění?

Nevím, jestli se nezmění. Kanceláře mají různou kvalitu a různou lokaci, bude se to nepochybně lišit i v tomto směru. Já jsem ale nedávno četl rozhovor s panem Baudišem z Avastu. Říkal, že v současné době mají asi 40 procent zaměstnanců na home office, že zhruba polovina z nich by ráda se vrátila do kanceláře, zatímco té druhé polovině to doma vyhovuje. A on si myslí, že na konci, až koronavirus pomine, tak právě asi těch 20 procent zaměstnanců bude pracovat distančně. Oni se ho ptali: „Takže budete redukovat prostor?“ A on řekl: „Ne, my naopak chceme pro ten zbytek vytvořit nový prostor, aby lidé měli více více místa a tak dál.“ Ta odpověď se mi líbila, já to cítím podobně.

Na druhou stranu je i řada firem, které mají v této chvíli doma až 90 procent zaměstnanců a začínají uvolňovat část svých administrativních prostor, buď je opouštějí, ještě častěji hledají podnájemce…

Já myslím, že to je hodně o druhu byznysu, kterým se ty firmy zabývají. Ale má to i řadu sociálních aspektů. Být v kontaktu s lidmi je normální, nejde si jen dopisovat a mailovat. Pak je nějaká firemní kultura. A dál, je normální, že se mladí lidé učí od starších, že vidí, jak starší pracují, jak co dělají. Toto také distanční prací odpadá. A konečně, na práci doma musíte mít klid a nějaký prostor. Jenomže u nás jsou nejprodávanější byty 2+kk, případně tak 3+kk, tam je těžké najít místo pro pracovnu.

Pojďme se podívat, co se děje s byty. Hlavním tématem bytové výstavby v Praze posledních let je jejich nedostatek, sílící poptávka a zdražování. Toto nadcházející krize podle vás změní, nebo ne?

V Praze je bytů obecně dlouhodobě nedostatek. Hovoří se o deficitu čtyřiceti tisíc bytů. To se krizí nezmění.

Jak tenhle deficit vznikl, proč jste vy developeři dosud nestavěli těch bytů víc? Třeba na Waltrovce, kde dokončujete novou čtvrť s byty i administrativními plochami.

Kancelářské budovy na Waltrovce jsou především proto, aby odstiňovaly hluk z frekventované Radlické ulice od rezidenční části. I když, dnes už by se i na jejich místě asi byty stavět daly, protože se změnily hygienické předpisy týkající se hluku. Druhá věc, proč těch bytů v rezidenční části není víc, je v tom, že jsme ten projekt prostě nechtěli zkazit.

Znamená to, že větší výstavbě bytů bránily donedávna i hygienické předpisy?

Hygienické předpisy donedávna bránily tomu, stavět byty na rušnějších ulicích. Stačilo, aby tam jezdila tramvaj, a už byl problém. Samozřejmě to vyvolávalo absurdní situace, že jste třeba měla v Praze původně bytový dům, který byl v 90. letech překolaudován na kanceláře. A protože ty už byly morálně či stavebně přežilé, vlastník z toho chtěl udělat zpátky byty. Což už nešlo, přitom v tom domě byly byty už sto let. Tak toto se, zaplať pánbůh, změnilo.

Vy jste na úkor kancelářských ploch a ve prospěch bytů změnili váš prestižní projekt na Masaryčce. Bylo to na přání především města Prahy, ale v podstatě to odpovídá vývoji na trhu, že?

Ano. Dnes je v Praze po bytech poptávka. A hygienické předpisy se změnily do té míry, že se vlastně otevřela řada možností, které dříve nebyly.

Je dnes pro developera v širším centru Prahy lepší sázkou na zisk administrativní centrum nebo bytový dům?

Co se týká, řekněme, výnosu z metru, tak to vychází podobně. Ale nejlepší je, co se nám povedlo na Waltrovce – vytvořit plnohodnotný kus města. Jsou tam kanceláře, byty, obchody, veřejný prostor. To je, myslím, ten správný development. My jsme jako developeři začínali někdy před dvanácti třinácti lety v Praze stavbou kancelářské budovy…

Obří kancelářské budovy, Florentinum na Florenci bylo největším administrativním komplexem v Praze.

Ano, a Waltrovka byl náš první velký rozsáhlý multifunkční projekt. A ověřili jsme si, že to je správný koncept. To je, co bychom chtěli dělat dál. A Masaryčka je opět takové velké území, takže i tam bychom chtěli jít podobným způsobem.

Nevyřešilo by pražskou bytovou krizi, kdyby se investoři vrátili k bytové výstavbě podobných sídlišť, jaká se stavěla v 70. a 80. letech? Nebyl by takový koncept, který řešil hlavně potřebu bydlet, kdyby se dělal kvalitně urbanisticky i stavebně, v zásadě správný?

I dnes bohužel na okraji Prahy taková, řekněme, sídliště vznikají, ale já myslím, že to správně není. Především to vyvolává obrovské nároky na dopravní infrastrukturu, protože lidé někam musí ráno odjet a večer se zase vrátit. Tohle není dlouhodobě udržitelný koncept. V těch čtvrtích musí být i práce. Tedy i kanceláře, do kterých se přesunula někdejší výroba.

Jaké projekty Penty teď považujete za nejdůležitější, na co se teď nejvíc soustředíte? Kromě projektu Masaryčka, který jsme na Seznamu nedávno podrobně popsali? Jde o přestavbu Nuselského pivovaru?

My jsme víceméně ukončili projekt Waltrovka a nyní se naše pozornost přesouvá právě do Nuslí, kde čekáme na stavební povolení první části, což budou novostavby. Tím by měla začít výstavba takové, řekněme, malé Waltrovky. Je víc v centru, tak bude trochu vypadat jinak. Také už jsme požádali o územní rozhodnutí na rekonstrukci a dostavbu vlastního pivovaru.

Co bude v budově pivovaru?

Měl by sloužit jako zázemí novým bytům. Budou tam restaurace, obchody, nějaké společenské prostory, atypické byty a asi i několik atypických kanceláří… pro architekty například.

Developeři tvrdí, že jedním z důvodů bytové krize v Praze a rostoucích cen bytů jsou pomalé povolovací procesy na stavební projekty, obzvláště bytové. Magistrát už několik let ujišťuje, že si to uvědomuje. Cítíte, vy developeři, nějaký pohyb na úřadech, na radnicích, směrem k usnadnění a urychlení výstavby?

Já si nemůžu stěžovat na pražský magistrát, na jeho současné vedení - v žádném případě. Za této politické garnitury se procesy, které se týkají nás developerů, především změny územního plánu, zásadním způsobem zrychlily. Je to velmi konstruktivní debata.

Můžete tu změnu nějak vyčíslit, popsat?

Dnes změny územního plánu vypadají, že do roku a půl, do dvou let kompletně proběhnou. Zatímco třeba na Masaryčce jsme na změnu územního plánu čekali sedm let. Za minulých vedení změny prostě ležely v šuplíku, nikdo se jimi nezabýval. To se dnes neděje. Jasně, může se stát, že změna neprojde, že je zamítnuta. Nakonec, je to žádost, žádost může být zamítnuta. Ale je to výsledek procesu, do kterého můžete vstupovat, je to transparentní. Za to skutečně je velký vděk současnému vedení magistrátu.

Jistě, jsou úřady, které nedodržují lhůty, třeba proto, že je tam jedna paní, která je zrovna nemocná. Ale kde já vidím velký problém, to je bezbřehá schopnost někoho zdržovat, něco napadat, ať už z jakéhokoli úmyslu. Několikrát se opakovaně odvolávat, namítat… Takovým hitem posledních let je namítání podjatosti úřadů a podobně.

Ve Sněmovně se projednává nový stavební zákon, který mění povolovací mechanismy. Je návrh, který v současné době schvalují poslanci, podle vás dobrý?

Ten návrh je pochopitelně kompromisní, prošel nějakým vývojem, ale ještě není u konce. Zatím bylo první čtení, nepochybně tam budou další změny a návrhy. Osobně si myslím, že ta norma je strašně potřeba. A to, že došlo k určitým kompromisům a ústupkům, tak to tak prostě je, je to složitý zákon. Pokud to bude schváleno tak nějak, jak je to dnes diskutováno, tak by to mělo mít ten dopad, že by se zkrátily lhůty a zamezilo by se obstrukcím. Protože často jen o ty obstrukce jde. My máme projekty, kde se prostě jednotlivec rozhodne, že se mu to nelíbí, a i jednomu člověku se daří projekt několik let zdržovat.