Bydlení ve vlastním je luxus. Developeři rozjíždějí stavbu činžáků

Po vyhlášení nouzového stavu to v Praze vypadalo na bytovou revoluci. Majitelé nabídli k pronájmu tisíce bytů, dříve využívaných pro přenocování turistů. Srazili tím ceny nájemného.

Pokles vypadá impozantně. Podle analýzy portálu Sreality.cz se ceny pronájmů domů a bytů v centru Prahy držely ještě koncem května ve srovnání s posledním únorovým týdnem stále velmi nízko. Jen v prvním a pátém obvodu přibylo v nabídce 4,5 tisíce bytů, po stovkách pak v ostatních čtvrtích. Nejčastěji šlo o jednopokojové a dvoupokojové byty.

Na cenách je vyšší nabídka znát: Praha 1 vykazuje podle Srealit 23procentní pokles nájemného, v Praze 2 a 7 spadly ceny o 14 procent, v Praze 3 o jedenáct. Ve většině ostatních obvodů je pokles v řádu jednotek procent. Nulový či nepatrný pohyb vykazují jen Praha 6 a Praha 8.

Podle mediánových cen zlevnila od února do května hypotetická třicetimetrová garsonka v historickém centru Prahy o 2 760 korun měsíčně, padesátimetrový dvoupokojový byt na Smíchově o 1 800 korun.

Je ale málo pravděpodobné, že se nízké ceny udrží. „My bychom si hrozně přáli, aby tyto byty zůstaly trvale na trhu. Jsem v tom ale velký pesimista,“ říká ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč. „Stalo by se to jen v momentu, kdyby se na tuto nabídku rychle zareagovalo. A je velká otázka, jestli je dost lidí schopných se do levnějších bytů rychle přestěhovat.“

Nabídky bytů po turistech většinou nejsou pro každého: „Jsou obvykle na velmi krátkou dobu, často na několik málo měsíců, protože vlastníci čekají, jak se situace vyvine. A na pár měsíců se do centra žádná rodina s dětmi přesunovat nebude, pravděpodobně ani nikdo, kdo je zvyklý bydlet dál od centra a je tam spokojený,“ říká Boháč.

Také Ondřej Sochůrek z Sreality.cz soudí, že zvýšená nabídka pronájmů na volném trhu v Praze i v centrech dalších turisticky oblíbených měst vydrží jen dočasně. „Výpadek krátkodobých pronájmů v žádném případě v dlouhodobém horizontu nezmění pražský trh s bydlením. Z Airbnb má pronajímatel významné zisky, a proto jakmile ho bude moci opět využít, udělá to. Výpadek je pouze krátkodobý,“ říká analytik největšího tuzemského realitního portálu.

Objevují se ale i opačné názory. Třeba Radek Polák, mluvčí developerské firmy Trigema, soudí, že přebytek bytů pro turisty by měl ceny pražského nájemného alespoň trochu snížit i v delším horizontu. Nejde ale o jev, který by měnil realitní trh.

Přesto se v realitním branži začala odehrávat výrazná změna. Bez ohledu na vývoj kolem krátkodobých pronájmů posiluje celý segment nájemního bydlení.

Ceny bytů prodávaných do osobního vlastnictví jsou dnes totiž tak vysoké, že na ně už dávno střední třída nedosáhne. Koupěschopnost lidí v krizi spíš klesne, developeři udávající tržní trendy ale moc prostoru pro zlevňování nemají, pokud chtějí vydělávat. Řešení vidí ve stavbě nájemních bytů.

Poptávka po nájemním bydlení roste, snížení cen nájemného kvůli odchodu turistů to teď ještě posílilo. „Oproti únoru jsme v květnu zaznamenali 52procentní růst počtu odpovědí na inzeráty,“ říká Pavel Kolář, manažer produktového týmu Seznam.cz.

Novému trendu už uvěřili i velcí developeři. Jedním z prvních je pražská realitní dvojka Finep, která staví svůj první „činžák“ na Barrandově. „Počítáme s tím, že podíl výstavby nájemního bydlení se u nás v rámci našich projektů může během dalšího desetiletí dostat až k polovičnímu podílu z celé výstavby,“ říká mluvčí Finepu David Jirušek.

Se stavbou novodobých činžáků počítá i finský developer YIT nebo AFI Europe, která první nájemní projekt o 600 bytech avizovala už loni na podzim.

Také Sekyra Group, která letos zahajuje stavbu dvou nových pražských městských čtvrtí za několik miliard korun, počítá s nájemními byty.

Důvodem je podle šéfa Sekyra Group Leoše Anderleho mimo jiné fakt, že se v posledních letech změnil způsob financování výstavby. „Jen 30 až 40 procent zájemců o naše byty je dnes kupuje na hypotéku. Zbytek jsou investoři, kteří byty nekupují k vlastnímu bydlení,“ říká. Investiční byty se pochopitelně pronajímají.

Podíl nájemních bytů na rezidenčních projektech Sekyra Group podle ředitele Anderleho poroste asi na pětinu. Zatím na to nejsou letos rozjížděné stavby, které byly projektované před několika lety, připravené. V dalších etapách výstavby nových čtvrtí už ale Sekyra nájemní byty cíleně plánuje, a tak jich bude víc. A nemusí jít jen o klasické rodinné nájemní byty, ale i o studentské bydlení nebo apartmány s různými doprovodnými službami.

Pilotní projekt tohoto typu rozjíždí v Havířově ostravská firma Heimstaden Czech, největší pronajímatel bytů v zemi, který vlastní v Moravskoslezském kraji 44 tisíc bytů po důlní firmě OKD. Firma přestaví jeden ze svých domů na malometrážní bezbariérové byty pro seniory, kterým nabídne přímo v budově také asistenční služby.

Činžáky se staví jinak než domy s byty určenými k rozprodeji individuálním zájemcům. Dům, který staví Finep na Barrandově, tak například počítá se společnými prostorami pro setkávání nájemníků a zázemím pro správce.

Hlavně ale sílí tlak na unifikaci. „Nájemní bydlení si žádá utilitárnější projekty, musí se s ním počítat už při projektování domů,“ říká Anderle.

„Ve výstavbě se objevují nové trendy, znovu se vrací typizované byty, ale ve vysoké kvalitě,“ přidává se i Jan Rafaj, šéf Heimstadenu. „V minulosti jsme byli zvyklí, že se do bytů vkládala celá bytová jádra – koupelna, kuchyně. I dnes vidíme u některých developerů prefabrikované části bytů. Mohlo by to zlevnit a zrychlit celou výstavbu, udělat ji standardizovanou,“ vysvětluje.

Menší variabilita bytů, používání prefabrikátů, stejných materiálů i vybavení, to vše zjednodušuje budoucímu správci domu údržbu. Hlavně to ale zlevňuje celý projekt a zlepšuje ekonomiku. Návratnost investice do nájemního bydlení je mnohem pomalejší než u rozprodeje do vlastnictví. A tak investoři musí jinak počítat.

Mění se ostatně také sami investoři. Podle Davida Jiruška z Finepu je to vlastně nejpozoruhodnější změna, jež se na trhu odehrává.

„Přibývat bude investorů z řad fondů, pojišťoven, bank nebo institucionální privátních investorů a investorských skupin z Česka i ze zahraničí. Ti budou své výnosy realizovat prostřednictvím profesionálních správců portfolií bytů, a to ve formě pravidelných dividend,“ předpovídá.

A jak se probíhající změna projeví na cenách bydlení?

Zatím se zdá, že zákazníkům výrazné zlevnění dlouhodobě nepřinese. „Ceny budou logicky odrážet situaci na trhu, podíl nabídky a poptávky, lokalitu a dostupnost nájemního projektu. Případně kvalitu služeb a servisu spojeného s bydlením,“ říká Jirušek. „V horizontu dalších let lze vzhledem k dnešní situaci na trhu a nedostatku bytů v Praze predikovat další růst cen. A to jak samotných nemovitostí, tak i nájemního bydlení,“ shrnuje Jirušek postoj developera Finep.