Článek
Senát dnes bude projednávat návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti. Za řečnickým pultíkem by v roli navrhovatelky měla legislativní úpravu obhajovat ministryně financí Alena Schillerová. Očekává se, že i členové horní parlamentní komory záměr většinově podpoří (ve Sněmovně se pro návrh vyslovilo 187 ze 192 přítomných poslanců).
Zákonodárci napříč politickým spektrem poukazují na všeobecný prospěch, který zrušení „nesmyslné daně“ přinese.
Nicméně přínosy nebudou pro všechny stejné. Nejvíce peněz by měli ušetřit ti, kdo nejčastěji a v největším objemu nemovitosti nakupují. A z tohoto pohledu lze odhadnout, že výrazný prospěch ze zrušené daně by do budoucna měla mít i rodina samotné ministryně financí Aleny Schillerové.
Její zeť, brněnský miliardář David Rusňák, totiž dnes na českém realitním trhu patří k největším investorům. Je to pro něj klíčový byznys (vedle toho investuje ještě do telekomunikací a finančních služeb).
V současnosti má Rusňákova skupina DRFG (David Rusňák Family Group), v níž dcera ministryně financí Petra šéfuje dozorčí radě, v nemovitostech nainvestováno téměř 10 miliard korun.
Jedná se o komerční nemovitosti. Vesměs různé nákupní parky a obchodní centra napříč republikou. Investiční skupina má v portfoliu realitní fond Czech Real Estate Investment Fund, který investuje výlučně do nemovitostí na území Česka.
Do konce roku tisíc bytů
Rusňákovo podnikání ale nezahrnuje jen komerční nemovitosti. Brněnský byznysmen v druhé polovině loňského roku rozjel ještě investice do nájemního bydlení. Společně s dalšími společníky začali ve velkém nakupovat byty určené k pronájmu.
Firma Czech Home Capital (v níž má Rusňák největší akciový podíl, 40 procent) chce mít, jak uvádí management firmy, ještě do konce tohoto roku ve vlastnictví rovnou tisícovku bytů. Nad rámec ambiciózního cíle chystá privátní společnost i nákup bytů v Německu.
V první fázi v Česku má jít o investice za minimálně miliardu korun, kdy společnost počítá s čistým nájemním výnosem nad 6,5 procenta. Současná daň z nabytí nemovitosti, která představuje 4 % z hodnoty, může po zrušení přispět i k větší ziskovosti podobných projektů.
Nicméně Rusňákovi spolupracovníci se snaží význam rušené daně pro současné podnikání skupiny bagatelizovat.
Poukazují na to, že v současné době investují do nemovitostí - tak jako řada jiných velkých investorů - daleko častěji nepřímo, kdy kupují podíly v již existujících firmách, které příslušné pozemky a objekty vlastní.
Ve výsledku to tedy znamená, že už dnes Rusňákovy firmy daň z nabytí nemovitosti státu fakticky téměř neplatí.
Senát ještě zvažuje vrácení
Přestože i většina senátorů je podle všeho pro zrušení daně z nabytí nemovitosti, nelze vyloučit, že Senát předlohu Poslanecké sněmovně vrátí s pozměňovacím návrhem zpět k přepracování. Vyplývá to z vyjádření senátora Vladislava Vilímce (ODS).
Návrh kromě jiného zachovává možnost kupujících odečítat si od základu daně z příjmů zaplacené úroky z hypoték (jen se má maximální roční odpočet snížit z 300 na 150 tisíc korun). Podle Vilímce je ale tato část předlohy legislativně chybná. Chce proto navrhnout opravu této pasáže. „Je to celé špatně napsané, ale hodně špatně,“ tvrdí Vilímec.
Koupě napřímo jen minimálně
Mluvčí DRFG Lucie Heřmanská proto tvrdí, že zrušení daně z nabytí nemovitosti nebude mít na podnikání skupiny prakticky žádný vliv.
„Až na zanedbatelné výjimky z minulosti jsou předmětem transakcí převody obchodních podílů ve společnostech, které vlastní konkrétní komerční nemovitost. Takovýto postup je tržní standard ve vyspělém světě. Těchto převodů se změna daně z nabytí nemovitosti vůbec netýká. Úspory to skupině tudíž nepřinese žádné,“ hovoří Heřmanská za sektor komerčních nemovitostí.
V podobném duchu se k investicím do bytů vyjádřil i šéf a menšinový akcionář zmíněné firmy Czech Home Capital Martin Gillar. I on tvrdí, že přínos zrušené daně při nákupu bytů bude pro ně velmi nízký, protože firma také nakupuje hlavně obchodní podíly v nemovitostních společnostech.
„Daň z nabytí nemovitosti se našich akvizičních aktivit nijak zásadně nedotýká, jelikož nakupujeme scelená portfolia bytů formou nákupu obchodních podílů ve společnostech. Nákup formou odkupu jednotlivých nemovitostí je zastoupen minimálně,“ uvedl na otázky Seznam Zpráv Martin Gillar.
Redakce chtěla vědět - od samotného Davida Rusňáka i od jeho tchyně Aleny Schillerové - zda spolu o problematice rušené daně a možných přínosech i ve vztahu k DRFG někdy hovořili. Ani jeden se k této záležitosti přes urgence nevyjádřil.
Jisté je, že popsaná praxe - nákupy nemovitostí přes firmy - je doménou právě velkých investorů. „Absolutní většina lidí, s nimiž se já potkávám - a to jsou vesměs ti menší investoři - nakupuje nemovitosti napřímo, nikoliv přes firmu. Už teď cítíme kvůli rušené dani oživení trhu,“ říká pražský realitní makléř Miroslav Heliman.
Omezení účelových převodů
Když zrušení daně z nabytí nemovitosti schvalovala Sněmovna, Alena Schillerová návrh obhajovala hlavně snahou o pomoc mladým lidem. A také situací na trhu v době epidemie covid-19.
„Zrušením nabývací daně především podáváme pomocnou ruku mladým rodinám, které tím povzbudíme k pořízení si vlastního bydlení. Čtyři procenta z kupní ceny bytu dnes v Praze znamenala klidně 200 až 300 tisíc korun navíc. Ty jim zůstanou v kapse teď hned, třeba na vybavení nového bydlení. Ne až za dvacet či třicet let po splacení hypotéky,“ zdůraznila ministryně.
Ve vztahu k velkým investorům už ale dříve pro deník Právo Schillerová uvedla, že daň stejně platí jen občané, právnické osoby se placení daně podle ní obvykle „vyhnou“, a to právě formou převodu obchodního podílu ve firmě.
„Pro mě jako pro člověka, který přes 20 let učil na Právnické fakultě Masarykovy univerzity daňové právo a debatoval to s experty, kteří se specializují na majetkové právo, ta daň nedává smysl,“ uvedla v rozhovoru ministryně.
O jisté nerovnováze, nespravedlnosti a daňové optimalizaci se zmiňuje i důvodová zpráva k novele zákona. „Zrušením daně z nabytí nemovitých věcí se také sníží motivace pro zakládání účelových korporací vlastnících nemovité věci a pro účelové převody podílů v nich, kterými fakticky dochází k úplatnému převodu nemovitých věcí… Přestože je tedy převod podílu na nového společníka svou podstatou de facto rovnocenný s úplatným nabytím nemovité věci, nepodléhá takové nabytí nemovité věci zdanění,“ míří text na firmy podobné Rusňákově DRFG.
Z tohoto pohledu to tedy vypadá, že Schillerová svému zeti fakticky nepomáhá, nýbrž i pod veřejným tlakem ukončuje praxi, kdy problematickou daň museli platit jen ti chudší, s menším majetkem.
Každopádně stát po zrušení daně přijde ročně o téměř 14 miliard korun, jak také uvádí důvodová zpráva k novele.
