Článek
Neutuchající zájem o koupi vlastního bydlení, vysoké ceny nemovitostí a celková ekonomická nejistota nutí banky brzdit. Ne tak v prodejích hypoték, ale v oceňování bytů a domů přijímaných proti půjčeným penězům do zástavy.
„Určité vnitřní pokyny o obezřetnosti a držení se v opatrné realitě byly vydány, ale nejsou nařízením, je to jen doporučení pro nás odhadce. Spíše se to má týkat nemovitostí, které nejsou novostavbami a jsou spíše v původním stavu, záleží také hodně na lokalitě,“ potvrdil Seznam Zprávám současnou praxi bankovní odhadce, který si přál zůstat v anonymitě. Tam, kde se nestaví, může zájem potenciálních kupců vyhnat ceny až tak, že neodpovídají skutečnému stavu nemovitosti. „Jsem při stanovení ceny obezřetný, ne vždy odpovídá kupní ceně,“ doplnil odhadce.
Hypoteční banky se snaží minimalizovat riziko ztráty. Pokud nebude dlužník hypotéku splácet, což v současné nejisté situaci a končícím moratoriu na půjčky hrozí víc než dosud, zůstane bance nemovitost. Čím nižší prvotní odhad ceny, tím nižší riziko, že ji prodá se ztrátou.
„Pokud banka půjčí 80 procent z ceny a klient přestane v prvním roce splácet, nemovitost může skončit v dražbě. A tam bude vyvolávací cena 70 procent z odhadní ceny určené znaleckým posudkem. Riziko nesplácení roste s nejistotou příjmu. Pokud všichni v současnosti cítí riziko výpadku příjmu, je chování banky logické,“ míní člen dozorčí rady Asociace realitních kanceláří a šéf realitní sítě Justo Michal Pazdera.
Jak může nižší odhad banky způsobit potenciálnímu majiteli nemovitosti až několikasettisícovou ztrátu, popsaly Seznam Zprávy včera.
Hypoteční makléři i zástupci realitních kanceláří potvrzují, že případy, kdy jsou bankovní odhady nižší než kupní ceny, se teď stávají častěji.
„Tržní ceny jsou extrémně vysoko a banky se obávají jejich propadu. V momentě, kdy ČNB umožňuje bankám poskytovat i vysoká LTV (ukazatel Loan To Value udává, z jaké části je nákup nemovitosti financován hypotékou, pozn. red.), je to pro banky reálná hrozba, že při propadu by část portfolia zůstala nekrytá. Banky na to reagovat musí,“ zdůrazňuje Lucie Drásalová, hypoteční analytička poradenské firmy Partners.
Kupní cena je primárně dána poptávkou a nabídkou. „Poptávka je hodně vysoká čili chápu, že není důvod, proč jít s kupní cenou dolů. Nicméně kupní cena opravdu často neodpovídá představám o ceně rizika zastavované, tedy kupované nemovitosti pro banku,“ doplnila. Poradci se podle Drásalové často setkávají s případy, kdy je rozdíl v cenách více než 30 procent.
Před rokem nebyl problém
„Banky jsou ostražité a raději nemovitost naceňují na nižší hodnotu než například ještě před rokem,“ tvrdí Radek Škrabal, šéf právníků společnosti Fincentrum & Swiss Life Select. „I když si zájemce ještě před podpisem rezervační dohody sám u banky zjistí, že dle svých příjmů by neměl mít problém hypotéku dostat, zádrhel nastává právě až v následných procesech vedoucích ke sjednání úvěru - při odhadu ceny zastavované nemovitosti,“ doplnil.
Bankovní odhad může vyjít u každé banky jinak v závislosti na tom, jak velké riziko je na sebe ochotná vzít. Na oceňování má vliv celá řada faktorů, patří mezi ně i celková ekonomická situace a předpověď vývoje nemovitostního trhu. „Banka musí vždy k odhadu přistupovat racionálně a tak, aby pro ni případný pokles hodnoty nemovitostí neznamenal negativní dopad na její hospodaření a potenciálně na celý trh,“ uvedl Michal Teubner, mluvčí Komerční banky.
Odhadce musí nyní podle mluvčí Hypoteční banky Andrey Vokálové více pracovat s vyhodnocováním i očekávaného vývoje v horizontu následujícího půl až jednoho roku a toto zohlednit ve stanovené obvyklé ceně.
„Kupní cena není v mnoha případech rovna obvyklé ceně stanovené v odhadu. Vstupuje do toho mnoho faktorů, které jsou netržní, například oblíbenost, koupě sousedova pozemku a podobně,“ vysvětluje Radim Maštalíř, odborný technik Hypoteční banky. „Nepotvrzená kupní cena bývá v řádu 10 až 25 procent,“ doplnil.
Že budou banky opatrnější, předvídala i Česká národní banka ve své poslední zprávě o finanční stabilitě. „Některé tendence identifikované na základě údajů ze šetření dokládají přirozený sklon poskytovatelů oceňovat v dobrých časech přijímané zástavy podle aktuálních tržních cen bez ohledu na to, že ceny se mohou v rostoucí fázi cyklu stát nadhodnocenými… (ČNB - pozn. red.) v současné situaci však předpokládá příklon bank ke konzervativnějšímu přístupu,“ píše se v dokumentu vydaném v červnu.
V červencovém šetření úvěrových podmínek bank pak centrální banka uvedla, že 66 procent poskytovatelů hypoték zpřísnilo půjčování na bydlení. U části bankovního trhu došlo ke zvýšení úrokových marží, zpřísnily se požadavky na zástavu, poměr LTV i uznávání příjmů.
V každé krizi jsou banky opatrné
Banky hromadně šláply na brzdu při oceňování také na podzim roku 2008 po výbuchu finanční krize a odhady potom držely na co nejkonzervativnější úrovni další desítky měsíců. Ceny na trhu ovšem klesaly pomaleji, než úřadovali risk manažeři v bankách. Kupující se tak často dostávali do situace, že kupovali bydlení za předkrizové ceny, ovšem banky už byly opatrnější, takže hypotéku lidé museli doplňovat například přes stavební spoření, pokud neměli dost vlastních peněz.
Jelikož některé peněžní domy před tehdejší krizí dávaly dokonce hypotéky ve výši 100 nebo 120 procent kupní ceny, uvažovalo se také o tom, že by lidé s takovými úvěry museli bankám poskytnout dodatečné zajištění, nebo předčasně splatit část hypotéky. Věc, která je běžná u velkých investorů, pokud klesne odhadní cena jejich zástavy. Žádná banka k tomu ale nakonec u drobných klientů nepřistoupila.
Co s tím
Někdy je možné tušit dopředu, o kolik opatrnější banka při stanovování odhadní ceny bude. „Makléři mají k dispozici školení a aplikace, jež pracují se stejnými daty jako banky. Víme tedy, v jakém rozmezí se bude pohybovat on-line ocenění banky,“ říká Michal Pazdera ze sítě Justo.
Pokud makléř prodává byt za pět milionů korun a ví, že on-line odhad bude mezi 4,5 a 4,7 milionu, je schopen to zájemcům říct už v prvním telefonu před prohlídkou nemovitosti. „Protože ví, že většina bank dnes poskytuje úvěry do 80 procent LTV, je makléř schopen spočítat, že zájemce o koupi bude potřebovat 1,4 milionu z vlastních zdrojů. Naštěstí už nemusíme počítat s daní z nabytí,“ doplnil.
Pak se dá navýšit procento hypotéky nebo částku doplnit jiným úvěrem, pokud na to stačí příjmy kupujícího. Nebo přihodit víc peněz z vlastního. Anebo si s prodávajícím vyjednat slevu.
