Článek
ČNB se snaží hasit požár, který neexistuje, říká exbankéř Radovan Vávra k resuscitovaným limitům na hypotéky. Centrální banka na jaře zpřísní omezení, kolik smí komu banky na byt půjčit. Ceny to podle Vávry nakrátko vyžene nahoru.
Od dubna příštího roku začnou platit drsnější pravidla pro udělování hypoték. Přechodného období využijí podle exbankéře Radovana Vávry lidé k tomu, aby si hypotéku sjednali za stávajících, mírnějších podmínek.
„Banky budou mít teď žně. I developeři a ti, kteří prodávají nemovitost. Vytvoří se hrb, kdy ceny nemovitostí zase vystřelí. ČNB pod kotel mocně přiložila,“ říká v aktuálním dílu podcastu Ve vatě.
Příští rok ale růst cen bytů zvolní, nikoli ovšem díky regulaci centrálních bankéřů. „Jestli něco zbrzdí ceny nemovitostí, tak to bude náš mizerný hospodářský růst. Budeme rádi, když příští rok porosteme ubohými dvěma procenty,“ míní Radovan Vávra.
Sami developeři nevědí, za kolik byty prodat
Žadatel o hypotéku bude muset od dubna povinně projít třemi limity. LTV, DTI a DSTI upravují, na jakou část nemovitosti si smí klient půjčit, kolik si smí vzhledem ke svému ročnímu čistému příjmu celkem vypůjčit a jakou část platu může měsíčně na splátku vydat.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Ti, kteří podmínky nesplní, si podle Vávry půjčí za vyšší sazby jinde. „Tahle překážka nikoho od životního rozhodnutí pořídit si vlastní bydlení neodradí. Jen proces zkomplikuje, zdraží a zvýší riziko,“ říká investor.
Co podle něj některé klienty naopak odradí, je další růst cen bytů kvůli vyšším cenám materiálu i energií. „Developeři v Praze drží stovky bytů a nevědí za jakou cenu je mají nabízet, protože nevědí za jakých nákladů je dokončí. Jen všichni víme, že budou dramaticky vyšší. Byt, který stával sedm milionů, bude stát devět. Okruh zájemců bude menší. To způsobí krátkodobé ochlazení,“ myslí si Vávra.
Češi platí. Banky jsou nám svaté
Podle Vávry si banky hypotéky ohlídají samy. Český trh hypoték je totiž podle něj „superbyrokratický, supersešněrovaný a superzanalyzovaný“. Hypotéku nedostane každý, jako tomu bylo před velkou krizí v USA.
Radovan Vávra
*1963. Investor, bývalý bankéř, majitel twitterového účtu @BlanikZ.
V 90. letech byl členem představenstva Citibank. Mezi roky 2000 až 2001 byl generálním ředitelem a předsedou představenstva Komerční banky. V letech 2002 až 2003 šéfoval Union bance.
Je řadovým členem TOP 09 na Praze 1.
„Problém chronického selhání nepamatujeme. Jen úvěry převedené z komunismu. A úvěry poskytnuté v 90. letech na privatizace. I když se ekonomika zmítala na kapačkách, lidé nerušili ani financování auta a to je daleko před financováním bytu. Jsme Mitteleuropa, tady se banky berou vážně a dluhy se platí,“ říká v podcastu.
Začnou se i v Česku poskytovat úvěry na několik generací? V čem se situace na českém hypotečním trhu podobá té na trhu americkém před splasknutím bubliny? A jak poznat, jestli vzít hypotéku nebo jít radši do nájmu?
Poslechněte si celý podcast Ve vatě v přehrávači v úvodu článku.
Ve vatě
Podcast Radovana Vávry a Markéty Bidrmanové. Poslechněte si konkrétní rady známého investora na téma investic, inflace, úvěrů a hypoték. Finanční „kápézetka“ pro všechny, kterým nejsou peníze ukradené.
Nový díl každý čtvrtek na Seznam Zprávách. Poslouchejte Podcasty.cz, Apple Podcasts, na Spotify a ve všech dalších podcastových aplikacích.
V podcastu vysvětlujeme základní finanční pojmy a principy, nejde ale o investiční poradenství.
O čem byste chtěli poslouchat příště? Co máme zlepšit? A co naopak určitě neměnit? Vaše připomínky, tipy i výtky uvítáme na adrese audio@sz.cz.
