Do léta jsou ceny dobrých bytů zase na maximech, říká expert

Nadějný pokles cen hypoték brzdí. Banky si nakupují peníze na finančním trhu nejdráž od začátku roku. Ceny bytů v atraktivních lokalitách už zase útočí na svá maxima, říká hypoteční expert Libor Ostatek.

Zatímco loni vystoupaly u některých hypoték úroky až k sedmi procentům, teď je banky nabízejí za průměrnou cenu 5,19 procenta. Ceny jsou nejníž za dlouhou dobu, jak vyplývá z posledních dat Hypomonitoru České bankovní asociace.

I v příštích měsících budou ceny úvěrů na bydlení klesat. Přestože centrální bankéři budou  nejspíš dál setrvale snižovat základní úrokovou sazbu, žádné cenové „zemětřesení“ hypoteční expert Libor Ostatek v nejbližších měsících neočekává.

„Dává mi logiku, že bychom se do poloviny roku mohli dostat do rozmezí 4,8 až pěti procent. Nebude to nějaký dramatický pokles. Cena peněz dál neklesá, ale za poslední tři týdny roste,“ říká odborník Broker Trust a Golem Finance v podcastu Ve vatě.

Právě rostoucí cena tzv. dlouhých peněz je pro cenu hypoték s fixací na tři a více let klíčová. „Teď je cena dlouhodobých peněz, ze kterých se odvíjejí tříleté a pětileté fixace, nejvyšší za letošní rok, vyskočila o půl procenta. Čekali jsme, že banky budou v dubnu pokračovat v trendu poměrně výrazného snižování posledních dvou měsíců, kdy se to opravdu hnulo, ale teď stojí na brzdě,“ vysvětluje Ostatek.

Druhý důvod, proč banky s úpravou cen hypoték polevily, se podle experta podcastu Ve vatě skrývá za tzv. účelně vynaloženými náklady. Od 1. září se výrazně zpřísňují pravidla, za kterých smí klient s hypotékou z banky „utéct“ jinam ještě před koncem fixace. Do konce srpna budou chtít někteří klienti logicky využít toho, že v případě odchodu takřka žádnou „pokutu“ neplatí.

„Banky musí pracovat s novým typem rizika a to riziko nyní naceňují. Útěk z fixace je pro spotřebitele extrémně ‚levný‘. A banky musí naceňovat to riziko nově, protože jim to může přinést poměrně výrazné ztráty,“ říká Ostatek. Kvůli tomuto riziku s dalšími slevami zatím váhají, míní.

S koncem roku by se bonitní klienti mohli podle Ostatka dostat na nabídky kolem čtyř procent. „Na konci roku bych očekával sazby někde kolem 4,5 až 4,7 procenta. Nejbonitnější klienti budou dostávat průměrně sazby mezi čtyřmi až 4,5 procenta,“ predikuje hypoteční expert Ostatek.

Hypotéky s nejkratšími fixacemi budou více zlevňovat už v létě, míní Ostatek. Ty totiž výrazně ovlivňuje Česká národní banka (ČNB) svými sazbami. „U jednoletých mohou sazby klesat trošku výrazněji už v průběhu léta. Částečně možná zlevní dvouletá fixace. Otázka je, co bude s tou tříletou,“ uvažuje Libor Ostatek. Tzv. jednoletky si však nyní bere jen minimum klientů, drtivá většina preferuje tříleté fixace.

Obchod s byty se po dvou letech stagnace zase rozbíhá. V březnu si Češi vzali v souhrnu hypotéky zhruba za 15 miliard korun. „V březnu jsme poprvé po téměř dvou letech překonali hranici 5000 poskytnutých hypoték za měsíc, která je takovou vstupenkou do ‚normálního‘ stavu. Předcovidový stav byl kolem sedmi až osmi tisíc hypoték za měsíc,“ spočítal Libor Ostatek.

Průměrná výše hypotéky stoupla už loni přes tři miliony korun a jde dál nahoru. Velký vliv mělo vypnutí hypotečního limitu DSTI. Rodiny mohou po tomto rozvolnění pravidel ze strany ČNB vydávat na měsíční splátku více peněz vůči svým čistým příjmům. Pomohlo to bonitnějším rodinám, které si tak mohou dovolit větší, luxusnější, a tedy i dražší nemovitosti.

S volnějšími pravidly a lepšími úroky hypoték roste svižně nabídková cena bytů. „Když se podíváme na růst nabídkových cen, tak poměrně výrazně pádí prstenec kolem ekonomicky aktivních měst a metropolí, jako je Praha. My jsme na průměrné nabídkové ceně bytů relativně blízko toho, co tady bylo na maximu v únoru nebo v dubnu roku 2022,“ srovnává Ostatek.

„V únoru nebo v dubnu roku 2022 jsme se dostali na 4,3 milionu. A po dvou letech jsme najednou zpátky téměř na maximu 4,7 milionu v nabídkových cenách. Myslím si, že to je hodnota, kterou překonáme v květnu, možná v červnu.“