Penzisté ušetří, připlatí si Pražané. Ekonomové navrhli reformu zdanění bydlení

Ekonomové PAQ Research připravili návrh, jak zreformovat danění nemovitostí. Připlatí si majitelé více bytů, vlastníci domů na lukrativních místech a také firmy. Polepší si méně majetní v chudších regionech.

Za loňský rok se na dani z nemovitostí dle odhadů Finanční správy vybere 23 miliard korun. Reforma zdanění, kterou navrhuje výzkumná organizace PAQ Research, by vynesla dalších 16 miliard.

„S penězi navíc můžeme například naplnit vládní sliby o platech učitelů nebo například investovat do armády a můžeme snížit zdanění zaměstnanecké práce, které je u nás relativně vysoké,“ vypočítává spoluautor reformy, ekonom Jakub Komárek z PAQ Research.

Nepoměr mezi nízkým zdaněním nemovitostí a vysokým zdaněním práce v Česku je do očí bijící. V 2024 tvořila daň z nemovitostí jen 0,7 % daňových příjmů, skoro nejméně z EU, průměr je okolo 2,5 %.

Danit domy a byty je v tuzemsku nesmírně nepopulární. Čtyři z pěti Čechů totiž bydlí ve vlastním. „Zatímco daň z příjmů se strhne rovnou a měsíčně, člověk dostane čistý příjem na účet a nezažije tu ztrátu peněz, tak daň z nemovitých věcí člověk platí ročně a odvede ji ze svého účtu - a to je nepříjemné,“ vysvětluje ekonom Komárek.

Nepříjemné, ale žádoucí, souhlasí expert na financování bydlení Libor Ostatek. Neefektivní zdanění totiž nedostupnost bydlení ještě zhoršuje. „Nebude se to každému líbit, ale je to tak zásadní věc, že pokud ji nezměníme, tak budeme pokračovat v nešťastné spirále, kterou můžeme zabalit do dvou slov, a to je nedostupnost bydlení,“ uvedl v podcastu Ve vatě hypoteční expert Broker Trust a Golem Finance Ostatek.

V čem je systém nefunkční? Ekonomové výzkumné organizace PAQ Research pojmenovali jeho hlavní „bolesti“ následovně: Daň dle nich nereflektuje hodnotu nemovitostí, za metr platíte obdobnou částku na kraji i v centru Prahy. Tím zatěžuje nízkopříjmové vlastníky a chudé regiony. Minimálně se u nás daní pozemky, více budovy. Daň z pronájmu nemotivuje k využívání bytů. Systém obsahuje výjimky a daňové úlevy.

Ve svém téměř 120 stránkovém materiálu, za kterým stojí kromě Komárka i sociolog a zakladatel PAQ Research Daniel Prokop a další ekonomové, tým navrhuje, jak zmíněné vady odstranit. Navrhují čtyři klíčové body. Zavádí slevu pro poplatníka daně z nemovitosti, zdanění rozdělují na daň z pozemku a daň ze stavby. Mění zdanění pronájmů. A chtějí omezit některé nesystémové výjimky ze zdanění.

Nyní se daň z nemovitosti vyměřuje od metru. A jen málo (skrze městské koeficienty) odráží, jakou má budova díky své poloze hodnotu. Třeba v Havířově je metrová sazba daně z nemovitosti až třikrát vyšší než v malých obcích okolo Prahy, ačkoliv mají nemovitosti v Havířově třeba poloviční cenu.

PAQ Research proto navrhuje, aby se taxa rozdělila na daň z hodnoty pozemku a daň z hodnoty nemovitosti. Držení pozemku by se na rozdíl od dnešního stavu danilo výrazněji, méně pak samotná stavba.

„Cihlu koupím v Ostravě i v Praze prakticky za stejnou cenu, ale záleží, kam tu cihlu položím, kde začnu stavět. Hodnota té cihly je prakticky stejná, ale ta pozemková hodnota nemovitosti je pak úplně o něčem jiném,“ má za to Libor Ostatek.

Přenesení daňové zátěže z budov na pozemky motivuje k výstavbě. „Oblíbeným příkladem jsou proluky (prázdná místa v řadě domů, pozn. red.) v Praze, která mají hodnotu 20 nebo 40 milionů. Daň je ve výši 110 Kč ročně, protože dneska nereflektuje možnost reálné zastavitelnosti. Člověk, který si tam něco postaví, bude platit vyšší daň než člověk, který svůj pozemek nevyužívá,“ vysvětluje Komárek.

Danění pozemků doporučoval už liberální ekonom Milton Friedman. O obdobnou změnu se ostatně v tuzemsku pokoušel i bývalý ministr financí Miroslav Kalousek. „Milton Friedman řekl, že to je nejméně špatná daň, což je u něj určitě pochovala. A panu Kalouskovi se návrh prý líbil,“ říká Komárek.

Danění nemovitostí dopadá aktuálně relativně víc na chudší Čechy. Reflektuje totiž velikost obce, ale ne kupní sílu v ní. „Daň dopadá nejvíc na vlastníky velkých nemovitostí v chudých městech. Ve velkých městech v Moravskoslezském kraji nebo Ústeckém kraji je zdanění vysoké,“ říká Jakub Komárek.

Aby zamezili vyšší zátěži pro chudší vlastníky, navrhují výzkumníci z PAQ Research lépe provázat výši zdanění s tržními cenami v různých oblastech. Veškerá katastrální území rozdělili – na základě dat o cenách nemovitostí od společnosti Diotima – do osmi cenových skupin.

Nejvyšší daně by se vzhledem k tržním cenám platily v centru Prahy. Ostatně 6. až 8. cenová skupina s nejdražšími nemovitostmi se nachází výlučně v hlavním městě. Vyšší cenové skupiny (4.–5. cenová skupina) jsou převážně v centrech jiných velkých měst, v nejbližším okolí Prahy a například ve Špindlerově Mlýně. Zbytek republiky spadá až na výjimky do 1.–2. cenové skupiny, kde by bylo zdanění nemovitostí nejnižší.

V současnosti je mediánová výše (tedy po vyškrtnutí nejvyšších a nejnižších částek) daně z nemovitých věcí pro domácnost 1 673 Kč. Jak by se daň změnila po reformě PAQ? Skočila by typicky na 2 763 Kč ročně. Tedy pokud bychom započetli i pozitivní vliv snížení daně z příjmu, se kterým tým Daniela Prokopa zvýšení daně z nemovitostí pojí.

Pohoršili by si vlastníci více nemovitostí a firmy. Spodních 68 % domácností a zaměstnanců by na kombinaci obou reforem vydělalo, píše se v návrhu.

Tým PAQ Research totiž navrhuje vnést do zdanění nemovitostí slevu na poplatníka. To je instrument, který zná každý, kdo odvádí daň z příjmu. Fixní částka, kterou si poplatníci mohou odpočíst od základu daně. Činila by paušálně tisíc korun pro každého. Důchodci by pak měli dle návrhu na další slevu ve výši 1500 korun.

PAQ modeluje dopady opatření na několika příkladech. Penzistka, která vlastní 60 metrový byt v Ostravě v hodnotě 3,5 milionu. Po reformě by díky slevám neplatila na dani nic, polepšila by si proti současnému stavu o 882 korun.

Naopak vlastník bytu v Praze za 6 milionů a dalšího v Praze v hodnotě 8 milionů by si pohoršil. Za své dvě nemovitosti by platil 7549 korun ročně, zhruba o půlku více než nyní.

A třetí příklad: majitel skladu na okraji hlavního města, který má hodnotu 240 milionů korun, uhradí nyní na dani 216 tisíc korun ročně. Daň by mu v novém systému stoupla na 346 550 korun.

„Pokud to nezměníme, můžeme mít zastavěné zajímavé pozemky, který mají obrovskou hodnotu nejenom v prstenci Prahy, věcmi, které dostupnost bydlení doslova kanibalizují. My potřebujeme motivovat k tomu, aby byl život tam, kam patří,“ říká Libor Ostatek.

Kritici zvýšení daně z nemovitosti argumentují, že vyšší daň dopadne na nájemníky. PAQ Research se domnívá, že je způsob, jak přenos zátěže omezit. Navrhuje odpočet daně z nemovitých věcí přímo od daně z pronájmu.

PAQ Research by se také zaměřil na zrušení některých nesystémových opatření. Například možnost odepsat si z daní úroky z hypotéky, na které stát dává ročně 10 miliard korun, by zrušil. „Je třeba přestat cukrovat poptávku a začít zvyšovat tu nabídku jak ve výstavbě, tak i využití těch prázdných bytů,“ doporučuje Komárek.

Celý podcast Ve vatě o zdanění nemovitostí můžete shlédnout nahoře ve videu.