Odborník řekl, kdy zlevní hypotéky

I přes snížení sazeb ČNB zatím hypotéky zlevňují pomalu a úvěry se nabízejí s cenou těsně pod pět procent. Na přelomu roku by ale mělo přijít výraznější zlevnění, předpovídá v podcastu Ve vatě hypoteční expert Libor Ostatek.

Když Česká národní banka (ČNB) začala loni v prosinci snižovat sazby, klienti čekali, že to brzy poznají i na cenách hypoték. To se ale nestalo. Podle hypotečního experta Broker Trust a Golem Finance Libora Ostatka k tomu vedou tři důvody.

Zaprvé, banky nemají důvod ceny snižovat. Po období zamrzlého trhu se zájem o úvěry na bydlení zase zvyšuje. Je teprve říjen a banky už „vyprodaly“ objem hypoték, který si ve svých optimistických scénářích kreslily až na konec prosince. „Banky mají zaplněné výrobní linky, většina z nich má splněný plán letošního roku. A poptávku po hypotékách zpracovávají těžko, nabrat kvalifikované lidi trvá.“

Od ledna se ale objemy začnou plnit nanovo. S tím přijde pokles cen, míní Ostatek. „V prosinci se provoz zklidní, žádostí je méně. Nejrazantnější snížení úrokových sazeb, pokud nebude výrazně narůstat cena zdrojů, což je ve hvězdách, by mělo přijít na přelomu roku, možná ještě v prosinci.“

Cena peněz na finančním trhu je druhý důvod, proč banky s důraznějšími slevami otálejí. Právě cena peněz, které si banky předkoupí na tři, pět nebo deset let, určuje do značné míry cenotvorbu hypoték pro klienty. Dost ale kolísá.

Zkraje roku byly tyto tzv. dlouhé peníze, kterými se banky zajištují, aby měly na dlouhodobé hypotéky, levné. Banky si tak podle Libora Ostatka přišly na slušné marže. Nyní jde ale cena těchto peněz naopak nahoru. „V únoru byla marže skutečně velmi zajímavá, protože cena zdrojů byla někde kolem tří a půl procenta, ale už v březnu byla cena dlouhodobých peněz o 0,8 procenta vyšší. Takže  v období března až června byla marže zase nižší.“

Třetí důvod, který brzdí rychlejší snižování hyposazeb, jsou podle Ostatka nové podmínky na hypotečním trhu, které platí od září. Klient, který banku opustí ještě před koncem fixace, jim jako náhradu zaplatí jedno procento ze zbývající jistiny úvěru. Změna má omezit takzvanou hypoteční turistiku.

„Ta sankce je stanovená výrazně nízko a extrémně ve prospěch spotřebitele. Postavili jsme do velkého komfortu zákazníka, ale tou velmi nízkou náhradou jsme zapříčinili to, že ta „daň“ bude přenášena na úplně každou novou hypotéku a na úplně každou refixovanou hypotéku,“ míní Ostatek.

Banky teď podle něj k cenám hypotéky přirážejí „marži na riziko“.  Ta zdražuje hypotéky až o půl procentního bodu, odhaduje Ostatek. „To riziko v podstatě navyšuje úrokovou sazbu a já bych si troufl říct v řádu 0,3 až 0,5 procenta.“

„Vysoké marže“ u hypoték kritizoval před časem v rozhovoru pro SZ Byznys guvernér ČNB Aleš Michl. „Nejlepší odpověď lidí na vyšší sazbu je obejít dvě tři banky. Kdo chce hypotéku, ať si vezme dovolenou v práci, srovná si v tabulce sazby a pak vezme banku, která je pro něj nejlepší,“ vzkázal klientům.

Obejít více bank a předložit jim nabídku od konkurence může ve vyjednávání o ceně pomoci, míní Libor Ostatek. Zvlášť když jde o bonitního klienta. „Tam je vždycky prostor, zvlášť když jdu jako klient z ulice na pobočku. Ta první nabídka je vždycky řádově o desetiny vyšší. A to, co můžu usmlouvat, se může pohybovat klidně o 0,3 procenta níže, výjimkou není ani o půl procenta.“

Hypoteční sazba ale není jediné kritérium, podle kterého je dobré se rozhodovat. „Je to, jako kdybych chtěl třeba auto, ale byl bych schopen porovnat jenom barvu a vybrat si, jestli chci jezdit na benzin, dieselem, nebo chci elektromobil,“ myslí si hypoteční specialista společnosti Taurum Tomáš Rusňák.

„Klasický spotřebitel si dokáže porovnat, jak na něj banka působí, úrokovou sazbu, RPSN, ale už nezná metodiku těch bank. Nedokáže spočítat svoji bonitu, protože pokud není zaměstnanec, ale podnikatel, použije příjmy z pronájmů, mateřskou, rodičovskou, tak to každá banka počítá úplně jinak. Neví, jak banka bude řešit jeho stávající závazky, jak mají nastavený interně parametry DTI a DSTI,“ vypočítává Tomáš Rusňák.

Právě bonita klienta hraje při vyjednávání o hypotéce v bance větší roli než výše úroku. Podle průzkumu od společnosti KRUK si přes mírné snížení úrokových sazeb dnes nemůže hypotéku dovolit deset procent lidí. U průměrné hypotéky za 3,6 milionu totiž musí „vytáhnout z kapsy“ akontaci 720 tisíc nebo 360 tisíc (výjimka pro mladší žadatele).

„Spotřebitelé si na úrokovou sazbu zvykli, ale s čím máme větší problémy, je prokazatelnost příjmů některých lidí. Bonita je za mě ten největší oříšek. Z mé praxe vidím, že třetina, možná 40 procent případů, jde na metodickou výjimku, že standardně by ten případ neměl šanci v bance projít,“ míní Tomáš Rusňák.

Celý podcast si poslechněte nahoře v přehrávači.