Bez toho, abych viděl fakturu za energie, bych do nájmu nešel, radí expert

Cena nájemného skáče rychleji než kdy jindy. Majitelé bytů proto začali do smluv o podnájmu psát i tzv. inflační doložku. Ta zajišťuje automatické navýšení nájmu o inflaci. „Je to standard,“ říká realitní expert Libor Ostatek.

U smlouvy třeba na rok může majitel po jejím uplynutí dojednat s nájemníkem zvýšení nájmu, které pokryje případné vyšší náklady. U smluv na dobu neurčitou v turbulentních časech, jako jsou nyní, začnou nájmy za cenami pokulhávat. „U smlouvy na dobu neurčitou je inflační doložka dobrý prvek. Čím jasnější, tím mocnější,“ míní Libor Ostatek z Broker Trust a Golem Finance.

Aby byla inflační doložka platná, je třeba ji exaktně zformulovat. Je nutné napsat, kterým ukazatelem inflace se řídí. A stanovit datum, k němuž bude nájem navyšován. „Ve Švýcarsku se tento mechanismus řídí indexem nárůstu úrokové sazby Švýcarské národní banky. Každá nájemní smlouva na něj odkazuje,“ vysvětluje Ostatek.

Obvykle se v inflačních doložkách používá ukazatel průměrné roční míry inflace. Ta loni činila 3,8 procenta, a nájmy tak zvýšila často jen o stokoruny. Za letošek může průměrná inflace přesáhnout i 16 %, což může nájemné zvýšit o tisícovky měsíčně. I zvyšování nájmu má ale svůj strop. Nájem lze zvýšit ve třech po sobě jdoucích letech celkem nejvýš o 20 %.

Cena nájmu, kterou si přečtete v inzerátu, nemusí být zdaleka konečnou částkou, kterou každý měsíc zaplatíte. Flexibilní položky jako energie (tedy elektřina, plyn, dálkové vytápění, ale třeba i voda) jsou zpravidla hrazeny individuálně. Většina majitelů trvá na tom, aby si je nájemník přepsal na sebe.

Libor Ostatek i tak doporučuje vyžádat si od majitele faktury za energie i několik měsíců zpátky. „Pokud někdo není ochotný ukázat karty, já bych do toho nešel,“ radí. Ani po prostudování historie záloh ale není vyhráno. „Účty můžou být velmi transparentní, ale nevím, jaké budou za měsíc. Důležité je podívat se, jak je to zafixováno,“ upozorňuje Ostatek.

Standardem je k prvnímu nájmu požadovat i kauci. Ta není na libovůli majitele, může činit maximálně tři nájmy. Slouží k úhradě dlužného nájemného nebo případných škod v bytě.

Kdo jde žádat o hypotéku, je připraven na robustní prověřování. Křížovému výslechu vás ale můžou podrobit, i když hledáte jen nájem. „Běžně se ptají na doložení pracovní smlouvy. Pokud o sobě nájemník nechce nic říct, nebo mlží, tak je to dobrý indikátor,“ míní Ostatek. Mohou chtít výpis z insolvenčního rejstříku nebo rejstříku exekucí.

Někteří majitelé požadují příspěvek do fondu oprav, který občas po nájemci pronajímatelé vyžadují. Právo na to ale podle spotřebitelské organizace dTest nemají. Nejedná se o službu, ze které by měl nájemník okamžitý prospěch.

Stejně tak je bezpředmětné zakazovat v bytě zvířata nebo kouření. „Ve smlouvě to může být, ale nájemník si může dělat, co chce. Nelze to vymáhat,“ uvádí Ostatek.

Základ zdravého vztahu mezi pronajímatelem a nájemníkem je podle něj exaktní smlouva. „Pokud si stáhnu univerzální smlouvu z internetu, fatální může být, že smlouva není aktualizovaná. Mění se právní normy, občanský zákoník byl aktualizovaný před osmi lety a některá ustanovení mohou být mimo,“ upozorňuje odborník.

Užitečné je sepsat taky předávací protokol. Jde vlastně o podrobný popis stavu bytu a jeho vybavení. Mělo by v něm být přesně zapsáno, o jakou nemovitost jde, stavy měřičů energií a vody, počty předávaných klíčů a stav a vybavení nemovitosti, ideálně i s fotkami.

„Předávací protokol může být vnímán jako administrativně prudérní akt, ale je důležitý. Jde o hmotné věci a zbytečně se můžeme handrkovat, kdo za co nesl odpovědnost a čí co je,“ říká Ostatek.

Poslechněte si celý díl v přehrávači v úvodu článku.