Má 220 bytů za půl miliardy a na krku 15 hypoték. Chci víc dluhu, říká

Z nuly k portfoliu za půl miliardy. Martin Kořenek dnes vlastní přes 220 bytů, ale nezačínal s hromadou peněz - naopak. Vsadil na chytré využití dluhu. Takzvaná páka ale není pro každého, má četná rizika, upozorňuje Tomáš Rusňák.

Martin Kořenek má dnes ve svém portfoliu nemovitosti v hodnotě kolem půl miliardy. Investovat přitom nezačínal se značným vlastním kapitálem, právě naopak. „Já se snažím vlastní zdroje minimalizovat. Hypotečních smluv mám - teď jsem nějaké konsolidoval - patnáct,“ říká ve speciální sérii podcastu Ve vatě - Sázka na byt.

Úspěšného realitního investora z něj udělala právě práce s financováním - schopnost využívat cizí peníze, kombinovat hypotéky, plánovat dopředu a zároveň ustát potenciální rizika, která se s tím pojí.

K dluhu i investici do bytu je podle něj třeba přistupovat s rozmyslem. „Není cílem to odsprintovat a zadlužit se až na krev. Ale přemýšlet, udělat první krok, oddechnout si, vyhodnotit to a nakupovat postupně,“ říká.

Koupě investičního bytu často začíná zdánlivě jednoduchou otázkou: zaplatit z vlastního, nebo si vzít hypotéku? Odpověď nikdy není univerzální, „finanční páka“ hypotéky má svá kouzla i stinné stránky.

V nemovitostech funguje páka podobně jako ve fyzice. Ukažme si to na jednoduchém příkladu: Mám k dispozici pět milionů korun a rozhoduji se, zda použiju milion korun na základ hypotéky a další čtyři miliony korun si půjčím. Anebo nemovitost za pět milionů korun zaplatím celý ze svého.

V prvním případě pákový efekt výnos znásobí. Protože jsme použili jen malou část vlastních peněz, bude zisk na vlastních prostředcích vysoký. Pokud byt přinese roční nájem 250 tisíc korun, výnos z vlastního kapitálu (jeden milion korun) je 25 procent ročně. Splátky v ideálním případě pokryje nájemné. Nemusí to tak ale dopadnout, pak je výnos mírně nižší.

V případě, že koupím byt celý ze svého, bude výnos na vlastní kapitál (tedy pět milionů korun) nižší. Roční nájem 250 tisíc bude znamenat výnos pět procent ročně. Nemusím se ale trápit s dluhem u banky. 

Jenže tato „páka“ funguje oběma směry. Násobí nejen výnosy, ale i riziko.

V Česku jsme si na rostoucí ceny nemovitostí zvykli. Ale to neznamená, že bude zdražování trvat navždy. „Tady v České republice neznáme šok z pádu cen nemovitostí. Jediný pořádný jsme zažili v roce 2000, ale ten propad byl malý, okolo 20 procent,“ připomíná Tomáš Rusňák, ředitel hypotečního makléře Gepard Finance. To ale podle něj neznamená, že velký propad trhu nemůže nastat.

Pokud by ceny nemovitostí propadly, může se z hypotéky stát problém. „V momentě, kdy budou padat opticky ceny nemovitostí, tak se banka bude zajímat o svoji zástavu. ‚Dej mi jednorázově nějaké peníze, nebo máš problém.‘ A teď si představte, že těch nemovitostí máte takhle zastavených pět nebo deset,“ líčí Tomáš Rusňák.

Že by banky začaly masivně požadovat dozajištění, ale Martin Kořenek nepovažuje za reálné. „Banka nechce dostat dvě třetiny klientů pod tlak tím, že po nich bude chtít nějaké dozajištění, které nemají,“ míní.

Když přijde investor do banky, svléknou ho de facto „do naha“. Jedním z největších limitů pro investory tak není kapitál, ale schopnost ho „ukázat“ bance. Naráží hlavně podnikatelé.

„Podnikatelé mají tendenci platit co nejmenší zdravotní a sociální pojištění a daně. Je majitel firmy, nevyplácí si ani mzdu a pak se diví, že mu banka nechce půjčit 20 milionů. Někdy se vyplatí zaplatit cíleně více na dani. Přinese mi to možnost získat cizí peníze a růst výrazně dramatičtěji,“ doporučuje Tomáš Rusňák.

Podle Tomáše Rusňáka se využití hypoték v poslední době trochu vymklo z kloubů. Od určitého počtu nemovitostí podle něj tento finanční nástroj investorům do rukou vůbec nepatří: „Hypotéka má sloužit k financování vlastního bydlení. Takhle o tom mluví zákon o spotřebitelském úvěru, my Češi jsme velmi kreativní a našli jsme v tom šedou zónu, v rámci které jsme schopní si vzít klidně sedm, osm nebo, já nevím, 13 hypoték, ale to už dávno není na financování vlastního bydlení.“

Od 1. dubna se posuzování žadatele o úvěr na investiční byt zpřísní. Dostanou půjčeno maximálně na 70 procent hodnoty nemovitosti a celkové zadlužení (DTI) se bude smět nově rovnat sedmi. Celkový dluh bude smět dosahovat maximálně sedminásobku čistého ročního příjmu.

„Dneska jsem schopný si půjčit klidně 13 až 14 milionů a nově to bude sedm… To omezení kvituju. Pro celý trh je to výborná zpráva. Je to citlivé, je to velmi dobře načasované. Mladé lidi to může vrátit do hry. Ne, že by teď neměli možnost něco koupit, ale často jim to uteče, perou se o to nebo se přeplácejí, navyšuje to cenu nemovitostí,“ říká Rusňák.

Martin Kořenek očekávání ohledně dopadu na trh s bydlením tlumí. Jeho byznys to trochu znesnadní, ale nezaškrtí. Dál půjde cestou podnikatelských úvěrů. Největší dopad pocítí lidé, kteří vlastní tři nebo čtyři byty, míní.

Řada investorů přijde po čase za poradcem s otázkou, zda má smysl hypotéku splácet co nejrychleji. Martin Kořenek má jasno: „Předčasná splátka jakéhokoliv dobrého dluhu, který má nízké parametry z hlediska úrokové sazby, je střelba do vlastních končetin. Teď mluvím výhradně za sebe, ale já bych ten dluh chtěl mít mnohem větší a delší.“

Předčasnou splátku reálně využije minimální množství lidí, říká i Tomáš Rusňák. „Protože ten dluh je levný, 4 až 5 procent. Pokud mám nějaké volné prostředky a jsem trošku inteligentní, tak jsem schopný s nimi pracovat líp, než je vrátit předčasně bance,“ uzavírá.