Expert radí, jak si maximálně zlevnit hypotéku

Sazba u úvěru na bydlení není nic posvátného, co je dáno na věky. Klient by měl do své banky každý rok zajít a zkusit podmínky přejednat, má zato hypoteční poradce Tomáš Rusňák.

Je to dilema. Řešit s bankou nové úroky u hypotéky už teď, nebo si počkat, zda ještě klesnou? Podle hypotečního specialisty ze společnosti Taurum Finance Tomáše Rusňáka nás větší pohyby v sazbách teprve čekají.

„Myslím si, že banky budou víc snižovat až na podzim, ale už dneska tu pokles je a mohu s bankou vyjednávat. Za stávajících podmínek bych to řešil v létě, domluvil se s bankou na nové fixaci, a za dalšího půl, tři čtvrtě roku znovu.“

„Pokud přijdu jedenkrát do roka do své vlastní banky s požadavkem na snížení sazby, protože jsem si tu hypotéku bral doopravdy za draho, tak to není nic proti ničemu a banka by měla být ochotná se se mnou bavit,“ radí v podcastu Ve vatě expert přes hypotéky a autor podcastu Hypotécast Tomáš Rusňák.

Než klient vyrazí do banky na jednání, měl by si sám nebo za pomoci specialisty udělat malou finanční analýzu. Zjistit, kam až ho banka pustí, vybízí Rusňák. „Vaše příjmy, vaše výdaje, majetek, celkově zdroje, které mám připravené, případně možnost úvěr dozajistit jinou nemovitostí, ať už vlastní anebo někoho z rodiny,“ vyjmenovává.

Nekývněte na první nabídku, zvlášť ve velkých bankách. „Větší banky nedávají na první dobrou ty nejlepší možné podmínky. U těch menších se dá dobrá nabídka získat napoprvé,“ sdílí své zkušenosti poradce Rusňák. Ačkoli je poskytování hypotečních úvěrů hodně standardizovaný obchod svázaný řadou parametrů a limitů, každý klient si nakonec může vyjednat výrazně rozdílnou cenu, ale i podmínky.

Podle Rusňáka vyjednávání v bankách někdy připomíná smlouvání „na perském trhu“. „Je to šílené, mně osobně to vadí, i my musíme občas hrát tuhle hru a doopravdy se chovat jako na tržnici. Chtěl bych, aby to prostředí bylo transparentnější.“

Do banky je proto dobré jít už se zmapovaným trhem a s nabídkou od konkurence. „V ideálním případě vzít nějakou protinabídku a poslat ji do své banky: Hele, tohle jsou možnosti, které mám, nechtěl bych odcházet, ale musíme se bavit prostě o nějaké konkurenceschopné nabídce. Pokud ji dostanu, super. Pokud ne, není nic jednoduššího než odejít,“ míní Rusňák.

Banky se aktuálně kvůli nadcházející změně podmínek, za kterých bude možno před koncem fixace odejít, obávají kolotoče refixací. Část z nich omezuje spolupráci s externími poradci, z nichž někteří klienty přetahují mezi bankami jen kvůli provizi, a deklaruje snahu si klienta udržet stůj co stůj: „Retenční oddělení mají docela volné ruce a cílem je udržet klienty, pokud možno, za každou cenu,“ myslí si Tomáš Rusňák.

Výši úroku hypotéky ovlivní i bonita a dosavadní platební morálka klienta, zajištění hypotéky nemovitostí, roli může hrát i to, na jaké pobočce si úvěr sjednáváte. „Regionální ředitelé v těch bankách mají nějaké plány, a pokud ten plán nemají splněný, tak jsou ochotní dát větší slevy, mnohem víc za ten případ v rámci banky kopat, aby to prošlo, protože na to mají sami navázané odměny.“

Když se podmínky dobře sejdou, lze v bance „usmlouvat“ i snížení úroku o jedno procento. „Teoreticky ano. Na první dobrou dokážou některé banky dát i sazbu okolo šesti procent, když končí fixace. To se dá stlačit dolů, ale nejde to vždycky,“ říká Tomáš Rusňák.

Jen výše sazby však není všechno. „Nejlevnější hypotéka nemusí nutně znamenat nejlepší. Cena je jedna věc, otázka je, čím je podmíněná. Dneska na trhu vidím nabídky 4,29 nebo 4,69 procenta, ale většinou je to s nějakým pojištěním. Pojištění mi prodražuje RPSN, celkové náklady úvěru pak najednou skáčou klidně na 5,5 nebo 5,8 procenta,“ upozorňuje Tomáš Rusňák.

Důležité je podívat se i na podmínky čerpání. „Šel bych primárně po parametru bonita, průkaznosti mého příjmu, možnostech čerpání. Jsou případy, kdy je velmi složité rozpohybovat banku a dostat se k penězům z úvěru, který už mám dávno schválený,“ varuje Rusňák.