Dům za důstojné stáří. Hypotéka naruby může rozvrátit rodinu, říká expert

U běžné hypotéky si vezmete úvěr, postupně splácíte a na konci máte dům. U reverzní hypotéky je to naruby. Senior si vezme spotřebitelský úvěr, který jde vyrovnat až po jeho smrti. „Může to vyvolat sváry v rodině,“ varuje expert.

Zatímco ve Spojených státech nebo ve Velké Británii je reverzní hypotéka léty prověřený produkt, u nás je zatím v plenkách. V Česku ji poskytuje například firma Finemo. Za deset let od svého vzniku poskytla zhruba 700 obrácených hypoték.

Princip je jednoduchý. Klient, minimálně šedesátiletý, dostane půjčku. Svou nemovitost zastaví, ale až do smrti zůstává jejím vlastníkem. Dostane peníze – naráz či formou pravidelné renty – a během svého života nemusí dluh umořovat. Pokud nechce, nic nesplácí. Naakumulovaný dluh se vyrovnává až po smrti vlastníka domu či bytu. Musí ho uhradit například dědicové, kteří nechtějí o rodinnou nemovitost přijít. Jinak se dům prodá a závazek se zaplatí z výnosu.

Podle Libora Ostatka, experta na financování bydlení, může reverzní hypotéka vyvolat sváry v rodině. „Jedno z těch rizik je rozvrat vztahů. Ten produkt je extrémně citlivý a  jeden z těch důvodů, proč ho neposkytují banky, je samozřejmě reputační riziko,“ uvedl v podcastu Ve vatě odborník společností Golem Finance a Broker Trust Ostatek.

A rodinné vztahy nejsou jediný sporný bod u tohoto finančního produktu. Výše poskytnuté „hypotéky“ vzejde z odhadovaného věku dožití klienta a odhadované hodnoty jeho nemovitosti v době jeho smrti.  „Pokud očekáváme, že senior bude žít dlouho, protože není nijak nemocný, tak mu vyplatíme méně. Když je naopak hodně nemocný, tak mu vyplatíme více, protože očekáváme, že tu tak dlouho žít nebude,“ vysvětluje v podcastu Ve vatě Marek Rokoský byznys model své firmy Finemo.

Kalkulovat se smrtí může být vnímáno jako cynické, nebo dokonce narážející na hrany etiky. Rokoský to tak ale nebere. „Když jsme před deseti lety začínali, tak jsem se hrozně bál používat termín smrt, zemřete, pohřeb, dědicové. Když jsem mluvil se seniory, tak mi to bylo velmi nepříjemné, různě jsem ty situace opisoval,“ popisuje.

S přibývajícími zkušenostmi ale ostych k věcem posledním opadl. „Je to zbytečné. Jakmile vám bude přes 70 let, tak každý den na smrt pomyslíte, najednou pro vás začíná být přirozenou. Není na tom nic neetického říct seniorovi, který se léčí na rakovinu, že asi zemře dřív, než je průměrná doba dožití seniora v jeho věku. On to ví.“

Například šedesátnice, říkejme jí paní Alena,  dostane na dům v hodnotě tří milionů půjčku „jen“ 300–450 tisíc, očekává se, že se může dožít klidně 88 let. Záleží také na tom,  ve kterém kraji žije. Pan Josef, který si pro reverzní hypotéku na obdobný dům – ostatně jako drtivá většina klientů – dojde krátce po sedmdesátce, obdrží milion korun. Nemovitost v případě smrti ale nepřipadne bance, je ovšem třeba poté vyrovnat vzniklý dluh.

„Senioři dneska pracují do 65, někdy do 67 let a potom mají našetřeno několik vyšších desítek, možná nižších stovek tisíc. Peníze jim docházejí kolem sedmdesátého roku. Jednasedmdesátiletému seniorovi vyplatíme cca třetinu hodnoty nemovitosti,“ počítá Marek Rokoský.

Trochu jiný produkt pod názvem „americká hypotéka“ nabízí například Česká spořitelna. V případě této půjčky ovšem klient musí dluh začít splácet prakticky okamžitě. A nad 65 let nejspíš úvěr nedostane.

Právě proto, že se reverzní hypotéka nemusí hned začít splácet, vyhovuje seniorům, kteří mají hluboko do kapsy. Když dramaticky vzrostly ceny energií, zájemců o tento úvěr přibylo. Po štědré valorizaci důchodů jich naopak bylo minimum.

„Nejčastější důvod, proč si senior bere reverzní hypotéku, je zlepšit si kvalitu života, užívat si, koupit si lepší potraviny. To je dohromady cca 50 procent seniorů. Dalších 20 procent seniorů si bere reverzní hypotéku, aby vyřešili svoje dluhy nebo dluhy svých dětí a vnoučat. Na zvelebení bydlení ji potřebuje 16 procent,“ vypočítává motivaci svých klientů Rokoský a dodává, že většina úvěrů je vyrovnána za života klientů.

Protože jde o střechu nad hlavou a produkt pro lidi výhradně starší 60 let, je podle Rokoského zásadní, aby klient nebyl nijak manipulován a aby stoprocentně věděl, do čeho jde. A aby to věděl i partner, který s ním dům sdílí, a ideálně i rodina.

„Důležité je, abyste nezneužila situaci toho seniora, abyste ten produkt dostatečně vysvětlila. Já nechci vystěhovávat devadesátiletého seniora z jeho nemovitosti. My se už dneska díváme na to, že když si bere reverzní hypotéku pár, tak vždycky počítáme výši reverzní hypotéky na toho, kdo bude žít déle, to znamená zpravidla na toho mladšího a na ženu, ať už je, nebo není majitelku nemovitosti,“ uvedl majitel Finemo.

Reverzní hypotéka je poměrně drahou půjčkou. Finemo ji nabízí s úrokovou sazbu 10,9 procenta. Dvaasedmdesátníkovi s nemovitostí v hodnotě tří milionů, který dosáhne na půjčku ve výši 980 tisíc, dluh za pouhých osm let kvůli úrokům nabobtná na 1,8 milionu. „To je hodně vysoko. Ale jádro problémů je financování, za kolik se prostě dá ten kapitál nabrat. A ten kapitál se váže na obrovsky dlouhou dobu, senior nic nesplácí, konzumuje. Pokud by se ten segment dostal do mainstreamu a do přízně bank, mohlo by to financování zlevnit,“ uvažuje Libor Ostatek.

Marek Rokoský uznává, že je marže na produktu proti hypotékám zhruba dvojnásobná. Finance na půjčky ale Finemo také získává mnohem dráž než je dostávají banky na hypotéky. „Máme financování za úrokovou sazbu sedm až sedm a půl procenta,“ říká Rokoský. Třetinu kapitálu má firma půjčenou od J&T Banky, třetinu od fondu kvalifikovaných investorů První fond reverzních hypoték a zbytek je od přátel a rodiny.

Podle Ostatka i Rokoského zlatá éra reverzních hypoték ještě přijde. V Česku totiž míří do penze velká skupina obyvatel – majitelů domů, jejichž provoz bude stále náročnější utáhnout. I Národní ekonomická rada vlády (NERV) vidí v reverzních hypotékách potenciál.

„Tento nástroj by mohl pomoci zejména starším domácnostem, které žijí v energeticky náročných budovách a jsou ohrožené energetickou chudobou. Legislativně je využívání tohoto nástroje možné, ale banky jej příliš nevyužívají. Je třeba detailnější výzkum, jaké bariéry by vedly k vyššímu a bezpečnému využívání,“ píše v nedávném materiálu NERV na téma bydlení.