Expert: Poprvé za 30 let jsem zažil, že lidé opouštějí kvůli cenám stavby

Fialova vláda bude další v řadě, které se nepodařilo rozhýbat výstavbu v Česku. Jen v Praze chybí 50 tisíc bytů. „Když se stavební povolení zkrátí na dva roky, zlevní to byty až o deset procent,“ říká developer z Penta Real Estate.

Digitální stavební řízení skončilo krachem. Nový stavební zákon, který měl povolování staveb urychlit, skončil na půl cesty. Zejména v Praze uplynou u velkých staveb od podání žádosti po první kopnutí do země celé roky.

„U našeho prvního projektu, který jsme stavěli, u Florentina, jsme dokázali mít povolení za dva roky. Projekt na stejném místě, kterým byla Masaryčka, tam jsme povolovací proces měli už deset let,“ porovnává v podcastu Ve vatě šéf realitní divize Penta Real Estate David Musil.

Ani u rezidenčních projektů není situace veselejší. Každý rok, kdy projekt stojí, ho prodražuje. Náklady na financování developeři přenášejí na klienta, říká Musil. Cenovku to zvýší o statisíce korun.

„Čekání na povolení investorovi blokuje investované prostředky. Pozemek si musíte pořídit z 90 procent v hotovosti. Na to vám nedá žádná banka úvěr. Anebo je drahý. A vyšší náklady developer promítne do výsledné ceny bytů. Čekání je prodraží o osm procent,“ počítá šéf realitní divize Penty.

„Pokud by se podařilo výstavbu zrychlit a povolovací proces od akvizice pozemku po zahájení výstavby by trval dva roky, tak podle našich výpočtů by ceny mohly zlevnit někde mezi pěti až deseti procenty,“ odhaduje.

„Územní plánování a výstavba v Praze jsou disciplínou jen pro otrlé. Když jsem vstupoval do byznysu před 20 lety, tak tady byli zahraniční investoři z Rakouska, z Německa, z Velké Británie, Irové. A když se teď podíváte na skvadru, která tu v developmentu soupeří, tak jsou to československé skupiny a pár odvážlivců jako YIT a Skanska,“ říká Musil.

I soukromým investorům by zkrácení povolovacího procesu pomohlo. „Čím kratší a pružnější systém, tak tím lépe v podstatě pro každého občana, který si pořizuje nebo staví bydlení,“ souhlasí Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust a zakladatel společnosti Golem Finance.

Od loňského července platí nový stavební zákon. Politici změnu představovali sloganem „Jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“.

Zavádí několik klíčových změn. Sloučil územní a stavební řízení do jediného. Stavební povolení na rodinný dům má žadatel nově dostat za 30 dní a na bytový dům za 60 dní. Stavebník už nemusí obíhat jednotlivé dotčené orgány, jejich stanoviska si vyžádá sám stavební úřad.

Bez dokončené digitalizace, která loni zkrachovala a naplno se rozjede až od roku 2028, bude ale efekt zákona omezený, míní developer Musil. „Byli jsme výrazně zaostalí, teď jsme se posunuli správným směrem, ale ty ambice byly větší.“

Úřady ještě vyřizují žádosti z konce června, kterými lidé systém zavalili z obav, že ten nový nebude fungovat. „Věřím, že tlak, který tam vytvořil obrovskou frontu v polovině roku, přinese nějaké dílčí pozitivní efekty, ale jsem zastánce radikální změny procesu, digitalizace, centralizace všech procesů, které jsou možné,“ říká Libor Ostatek v podcastu Ve vatě.

Podle zástupce developerů by zaseklou výstavbu pomohlo odbrzdit, kdyby bylo bydlení definováno jako veřejný zájem podobně jako ochrana přírody či půdy.

„V intravilánu Prahy v blízkosti metra máme pozemky, kde je orná půda. Řeší se, jestli tam má vzniknout bytová výstavba. Ta orná půda se má na základě zákona chránit. Přitom je nelogické, aby u metra jezdily traktory a oraly, když jsme tam přivedli za poměrně velké investice to metro,“ líčí jeden příklad z praxe Musil z Penta Real Estate.

Zatímco v roce 2023 přibylo na tuzemském trhu 38 tisíc bytů, letos to bude méně, kolem 35 tisíc, v Praze pak kolem 7000, odhaduje Penta Real Estate. To nejsou ve srovnání s dřívějšími roky pro Prahu nadprůměrná čísla, jsou za nimi ale dříve povolené projekty.

Neradostná situace panovala i u rodinných domů. „Já jsem poprvé skoro za 30 let kariéry zažil fenomén, že byly schváleny hypotéky v roce 2021 na výstavbu, tam je doba na čerpání až tři roky. Ale my jsme měli bohužel úplně nový segment zákazníků, který výstavbu opouštěl, protože nemohl hypotéku načerpat, protože byl daleko nad rámec toho rozpočtu, protože ceny materiálu vyskočily někde o desítky procent,“ popisuje Libor Ostatek.

Výstavba rodinných domů se podle něj letos s poklesem cen materiálu opět rozjede. I řada developerů hlásí, že dá v příštích měsících do prodeje tisíce bytů. Týká se to například Ekospolu, Passerinvest, Central Group či Finepu.

„Bude se to nějakým způsobem zvedat. Věřím, že to nastane už v roce 2025. Jestli odbrzdíme mizérii, která tady je, bude záležet na tom, jak se k tomu skutečně postaví politická garnitura. To je ta ruční brzda, která se zatáhla,“ komentuje Ostatek.

Sedm tisíc bytů, které loni obohatily pražský nemovitostní trh, zdaleka nestačí pokrýt potřebu. Bytový fond v Praze čítá přes 600 tisíc bytových jednotek. Jen za poslední dekádu tu 50 tisíc bytů chybí, odhaduje David Musil.

„Každý rok by se mělo obnovit jedno procento bytového fondu, takže 6000 bytů. Do Prahy každý rok přijde zhruba 10 000 lidí, zhruba dva lidé bydlí v jedné bytové jednotce, takže 5000 bytů. Takže aby Praha zdravě fungovala, bylo by vhodné, aby se budovalo 11 tisíc bytů ročně.“

Jen rychlejší výstavba však problémy s nedostatkem bydlení nevyřeší, podotkl Libor Ostatek v podcastu. „Rostou nám i nájmy a potřebujeme v portfoliu bytového fondu vytvořit i projekty, které budou konkurovat trhu. Novelizovat metodiku, jak může město a obec zadat výstavbu, by obrovsky pomohlo.“

Další investice by měly podle něj směřovat do modernizace bytových fondů. Podle nové směrnice EU budou muset být všechny nemovitosti v Unii do roku 2050 klimaticky neutrální. „Valí se na nás nemovitostní Green Deal a my jako Česká republika na něj budeme muset v příštích pěti až deseti letech nějak reagovat,“ varuje Ostatek.