Zaplatit byt jen z nájemného trvá 27 let. Pořád se to vyplatí, míní investorka

Zažili jsme lepší časy, ale pořád dává smysl nakupovat, míní investorka do nemovitostí Ivana Birtová. Výnosy z nájmu klesají, uznává. Rychlý růst cen bytů i nájmů je dlouhodobě neudržitelný, varuje ekonom Jiří Pour.

Ještě před několika lety vypadal nákup bytu jako dokonalá investice, na které musí vydělat skoro každý. Splátky hypotéky pokrylo bezpečně nájemné, do toho hodnota bytu s každým rokem spolehlivě rostla. Situace se ale v posledních letech dost změnila.

„Byty jsou terno, ale jako dřív už ne. Pořád ještě za mě dává smysl je kupovat, ale rozhodně jsme zažili lepší časy. Jenom jsme tenkrát nevěděli, že jsou to lepší časy. Už tehdy všichni říkali: ‚Jsi blázen, co to kupuješ, vždyť je to strašně drahé‘,“ rekapituluje Ivana Birtová, která vyšší desítky bytů vlastní a stovky jich pro své klienty spravuje.

Sama začala v ne zrovna ideální době. „Já neměla žádné rodinné zázemí a zároveň se mi podařilo se napoprvé špatně vdát a skončit rozvedená a s mnoha dluhy. Ale hned, jak jsem je splatila, tak jsem první byt koupila,“ vypráví v podcastu Ve vatě, jehož záznam můžete zhlédnout nahoře v článku. Bylo krátce před začátkem světové finanční krize, ceny bytů byly na historických maximech. A pak se ze dne na den zhroutily.

To Birtovou nevyděsilo. Úroky jí vlivem krize zlevnily, a tak šla koupit další byt. Podobný jako ten první, jenže rázem o 800 tisíc levnější. „Kupuju s horizontem desítek let. Nájem používám na to, aby mi nájemník pomohl splatit kupní cenu. Až budu jednou v důchodu, bude mi splacený byt patřit celý a bude mi zlepšovat životní úroveň ve stáří,“ popisuje svou strategii.

Extrémně nízké úroky hypoték jsou minulost. A superdrahé byty nová realita. Model à la Birtová už dnes kopírovat nelze, míní hypoteční expert Libor Ostatek. Přesto považuje tuto sázku za rozumnou. „Pokud pracuju s nějakou rozumnou mírou výnosnosti, zjednodušeně řečeno, nejsem ‚nenažranej‘, tak považuju investici do nemovitosti za velmi bezpečnou a dlouhodobě velmi zajímavou věc.“

 Vydělat na investování do bytů je ale podle něj mnohem náročnější než dřív. „Krásné ovoce zespoda už bylo hodně otrhané. Nahoře je pár pěkných třešní a už potřebuju know-how, abych tam uměl vyšplhat a nerozbil si nos,“ přirovnává odborník ze společností Broker Trust a Golem Finance v podcastu Ve vatě.

Skeptičtější pohled nabízí ekonom Jiří Pour z UniCredit Bank, který dlouhodobě ceny nemovitostí sleduje. Současný výnos je jedna věc, do budoucna bude nižší, predikuje. „Když se podíváme na výhodnost do budoucnosti, k tomu mám jako makroekonom výhrady. Existuje spousta nemovitostí, které budou pořád super, ale v průměru už jsem dnes spíše skeptický.“

U realit se vydělává na dvou parametrech - na výnosu z nájemného a na růstu hodnoty bytu. Hodnota nemovitostí v posledních letech stoupá prakticky bez ustání, každý rok dvouciferným tempem. „Výnos z růstu hodnoty dělal v období posledních 12 let hodně přes deset procent ročně, a to už teda za mě rozhodně není nezajímavá investice,“ míní investorka Birtová.

Podle Poura ale takový nárůst hodnoty nemůže trvat dlouhodobě. „Současné tempo růstu cen bytů nebude udržitelné, bude to zpomalovat. Ne, že by to zkolabovalo, to určitě ne. Ale reálné ceny bytů jsou moc vysoko.“

Taky ceny nájmů stoupají. „V roce 2014 byste pronajali 2+kk v Praze v ceně dva miliony za deset tisíc korun. O 11 let později byste tentýž byt pronajali už za 20 800 Kč, v dnešních cenách. To je 200 procent původní hodnoty. A růst sedm procent ročně,“ vypočítává investorka Birtová.

Problém je ovšem v tom, že ceny bytů rostly rychleji než mzdy. Nájemné se ale odvíjí právě od toho, kolik lidé vydělávají - víc si zkrátka dovolit nemohou. Investor tak sice kupuje stále dražší byt, ale nájem mu neroste stejným tempem. Výnos z investice se proto zhoršuje. Jak upozorňuje ekonom Jiří Pour, ceny bytů sice od vrcholu v roce 2022 trochu klesly, ale stále zůstávají historicky velmi vysoké.

Podobný obrázek nabízí i poměr ceny bytu k nájemnému. Průměrný byt v Česku dnes stojí zhruba tolik, kolik by jeho majitel získal na nájmu za 27 let. Jinými slovy: pokud byste byt koupili a celý ho jen pronajímali, návratnost čistě z nájmu by se pohybovala kolem téměř tří desítek let.

Pro realitního investora se výnosnost zhoršuje, což potvrzuje i praxe Ivany Birtové. „Kdysi jsem měla hranici, že kupuju byty, když mají výnos aspoň pět procent. A dneska kupuju aspoň čtyři procenta. Ale i když je to 3,6 procenta a je to fakt dobré, tak to stejně koupím.“

Výše výnosu závisí především na lokalitě. Seznam Zprávy ukazují tři příklady nedávno realizovaných investic do nemovitosti. Nákup byl vždy na hypotéku, 20 procent zdrojů měl investor z vlastní kapsy. Ve všech případech jde o byty 1+kk v novostavbách, s výměrou kolem 30 m2, a to v Praze, v Liberci a v menším okresním městě ve východních Čechách.

Cena, nájem a tudíž i výnos se velmi liší. V Praze ani v Liberci inkasované nájemné splátku hypotéky aktuálně nepokryje. Praha podobně jako například Brno nabízí zdaleka nejnižší výnos. Při ceně bytu 6,2 milionu korun a odhadovaném nájmu 18 500 korun měsíčně vychází v tomto případě čistý výnos z pronájmu zhruba 3,4 procenta ročně. Měsíční splátku pětimilionové hypotéky (tedy 25 tisíc korun) nájem nepokryje. Majitel musí každý měsíc doplácet přibližně 7900 korun ze svého.

Ani v Liberci nájem při současných úrokových sazbách většinou inkaso nájemného nepokryje celou splátku hypotéky. Z kapsy majitele ale půjde každý měsíc výrazně méně, 4200 korun. Při ceně bytu 4,6 milionu korun a odhadovaném nájmu 16 000 Kč měsíčně pak vychází čistý výnos z pronájmu přibližně na čtyři procenta ročně.

Až ve třetím případě, tentokrát jde o garsonku v desetitisícovém okresním městě na východě Čech, rovnice vyjde. Pořizovací cena je totiž 3,75 milionu a s nájmem kolem 14,5 tisíce je majitel „na svém“. Výnos z nájemného pokryje splátku hypotéky.

Při propočtu čisté výnosnosti se nesmí zapomenout na celou řadu položek. Často je třeba rekonstrukce, poplatky do fondu oprav, správcovský poplatek, pojištění nemovitosti, které nelze účtovat nájemníkům do služeb. Daně naopak problém nejsou.

„Pokud děláte dlouhodobý pronájem a koupili jste garsonku v osobním vlastnictví a ještě na hypotéku, díky odpisům, úrokům a dalším výdajům v podstatě deset let nebudete daně platit,“ říká Birtová.

Podle propočtů ekonoma UniCredit Bank vychází průměrný výnos investičních bytů v Česku na 3,6 procenta. Podle Libora Ostatka není zmíněný výnos špatný, navíc úroky hypotéky mohou jít v delším horizontu dolů a nájmy se budou zvyšovat. „Kupní cenu máme zafixovanou a ten příjem z nájmu nám spíše poroste, takže i to cash flow se bude zlepšovat.“

Ekonom Jiří Pour je ale opačného názoru. Výnosnost investice se má porovnávat ve vztahu k alternativám a na tomto poli reality prohrávají, míní. „Výnos 3,5 procenta je málo. Samozřejmě k tomu si přidáte nějaké očekávané dlouhodobě udržitelné tempo růstu cen bytů. Ale že je to dneska 15 procent, tak to nebude pořád,“ upozorňuje.

Jenže nejde jen o závod s akciemi. Nemovitosti pomalu prohrávají už i souboj s tak konzervativním aktivem, jako jsou desetileté české státní dluhopisy. Výnos těchto bondů výrazně vzrostl z asi 1,3 procenta před deseti lety na více než čtyři procenta, poukazuje ekonom Pour.

A upozorňuje i na další faktor. „Investor si musí odečíst opotřebovávání bytu, a to není jenom fond oprav, to je i zastarávání celé budovy, v makroekonomických úvahách může být opotřebení bytu na výnosu klidně dvě procenta minus.“ S tím Birtová důrazně nesouhlasí. Jde sice o náklad, ovšem podle ní zanedbatelný.

Jednu nevýhodu ale nemovitost proti jiným investicím nesporně má - je nelikvidní. Zatímco akcii či dluhopis prodáte klidně za minutu, u bytu taková transakce trvá podstatně déle.

Sázka na byt tak jako tak patří u českých investorů k nejpopulárnějším. Mají ji za jistotu. Jsou ale faktory, které by mohly fungující mechanismus zadrhnout. Muselo by se jich ale sejít více, od zvýšení nezaměstnanosti po vyšší úroky z hypoték.

„Obrovský vliv má výše úrokové sazby, a to jsme viděli v roce 2021 na podzim, kdy úroková sazba ze dvou procent v září začala stoupat, během šesti, sedmi měsíců vystoupala na šest procent,“ varuje Ostatek.

Ještě větší nebezpečí vidí ale expert jinde. „Jak říkal Reagan, pokud se to hýbe, tak to zdaníme. Pokud se to hýbe ještě víc, tak to zregulujeme. A pokud se to přestane hýbat, tak to dotujeme. To je příběh, který nás zřejmě čeká.“

Přísnější regulace pro investiční hypotéky přijde už za 14 dní. Od 1. dubna čekají žadatele přísnější limity LTV a DTI. Už 30 procent hodnoty nemovitosti budou muset vytáhnout z vlastní kapsy. A maximální výše celkového dluhu žadatele vůči ročním příjmům bude sedminásobek. „Investora to samozřejmě netěší, ale investor si poradí,“ říká Birtová. Byty každopádně kupovat nepřestane.