„To jsme posledních sedm let nezažili.“ Expert popisuje výhodu drahých bytů

Ceny bytů rostou v Česku svižně, laik s trendy stěží drží krok. Navíc se i jen pár kilometrů od sebe liší. Cenové mapy napovědí, jak byt při koupi nepřeplatit nebo neprodat moc levně. Ne každá mapa je ale kvalitní, varují experti.

Za posledních deset let vzrostly ceny nových bytů v Praze o 120 procent, těch starších v hlavním městě o 126 procent a ceny starších bytů mimo metropoli dokonce o 187 procent. To je jen průměr, ceny se město od města, ale někdy i ulici od ulice velmi liší.

Vyznat se v nich je pro laika složité. Kdo ceny porovnává jen podle inzerátů, může vybranou nemovitost přeplatit, tu svoji prodat příliš levně nebo se spálit při jednání v bance či vypořádání dědictví. V orientaci na trhu mohou pomoct cenové mapy.

Ty ukazují, za kolik se v určitém časovém horizontu prodávají či pronajímají nemovitosti v určité lokalitě. V Česku jich aktuálně funguje hned několik, například Cenová mapa Sreality nebo cenovámapa.org či cenovámapa.cz.

„Cenová mapa vám nemusí říkat, za kolik prodává soused svůj barák, má vám říci cenovou hladinu v nějaké mikrolokalitě. Protože když se budete dívat na jednotlivé byty, tak nevíte, jestli mají 20 metrů, 55 nebo 100 metrů,“ vysvětluje v podcastu Ve vatě Milan Roček, jednatel společnosti Dataligence, která provozuje služby cenovamapa.org a Hypox.

Při koupi nemovitosti pomůže cenová mapa odfiltrovat emoce. Zatímco při pořízení bytu na investice, se od nich kupci odpoutat dokážou, při koupi vysněného bydlení se jimi často výhradně řídí. „Pokud jste na to dva, rozdělte si role. Kdo má pragmatické myšlení, koukne se na cenovou hladinu. Až pak se zapojí emoce,“ radí Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust a zakladatel Golem Finance.

I pokud se majitel chystá nemovitost prodat, vyplatí se cenovou hladinu v lokalitě zmapovat. Lidé se při odhadu hodnoty svého majetku často podceňují, sdílí svou zkušenost Milan Roček. Typickým příkladem jsou ti, kteří dům zdědili. „Kdo nevložil do nemovitosti kapitál na koupi, nemusí mít vůbec představu o tom, jaká by její cena měla být,“ upozorňuje expert.

Podobně to platí i u hypoték, souhlasí Libor Ostatek. „Je spousta klientů, kteří si chtějí vzít hypotéku, ale vnitřně se podceňují. Vůbec si neumí spočítat, jestli dosáhnou na nějakou konkrétní nemovitost, většinou se podhodnocují. Mají pocit, že dosáhnou na hypotéku tři miliony a mohou si koupit byt za čtyři miliony, ale ve výsledku to může být klidně o dva miliony víc.“ Kdo si své možnosti zasadí do reality pomocí některé z cenových map, jedná pak s bankou efektivněji.

Při naceňování bytu k prodeji hraje klíčovou roli, jak moc majitel na peníze spěchá. „Pokud chci peníze rychle, měl bych víc času věnovat analytice nebo si vzít někoho k ruce, pokud tomu nerozumím,“ říká Ostatek.

V inzerci najdeme řadu inzerátů, kdy majitel s cenou očividně „přestřelil“. Byty pak visí v inzerci i dva tři roky. „Ten člověk zřejmě čeká na vlnu, až půjdou ceny nahoru, ale má tam 10 milionů vázaných, někdy to nemá ani pronajaté,“ říká Ostatek. „První cena je vždycky jiná. Rozdíl mezi první a poslední cenou je někdy zásadní. Může být až ve stovkách tisíc. Klidně nakonec i 10 procent,“ sdílí své hrubé odhady Libor Ostatek.

Cenové mapy vycházejí primárně buď ze skutečných prodejních cen, které jsou zapsané v katastru, nebo z nabídkových cen z inzerce. Případně kombinují obojí. Ročkova cenová mapa přidává ještě informace o cenách z bytových projektů, které se teprve staví. Jen do sběru surových dat, z kterých databázi postavil, investoval Roček 50 až 80 milionů korun.

Cenové mapy by měly porovnávat stejný typ nemovitostí, podobného stáří: panelák s panelákem, cihlu s cihlou. Klíčové ovšem je, z jakých dat mapa při výpočtu cenové hladiny vychází a jak široký vzorek bytů zahrnuje.

Sám varuje před některými cenovými mapami, které fungují bezplatně. „Chtějí získat vaše osobní údaje a když dáte souhlas s jejich zpracováním, poskytnou je třeba realitním společnostem nebo hypotečním zprostředkovatelům a bankám.“

Ceny bytů už zase atakují rekordy. Peníze a s nimi i úvěry jsou stále poměrně drahé. „Vstupujeme opět do období rekordů. My monitorujeme nabídkové ceny a už jsme nad rekordní hodnotou dubna 2022, kdy to bylo 4,7 milionu. Teď jsme někde na 4,8 milionu,“ odkazuje Libor Ostatek na data Reality Čechy.

Zájem o hypotéky oživuje. „Průměrná výše hypotéky roste extrémně rychle, poskytuje se šest až sedm tisíc hypoték měsíčně, v nejmenším výkonu jich bylo kolem dvou tisíc,“ všímá si Ostatek.

Podle Milana Ročka má tato doba paradoxně i výhodu. „Můžeme si nemovitosti vybrat, neutečou nám, není tu šílená poptávka, která každou nemovitost vykoupila během jediného dne. Co se týká výběru nemovitostí, tak takovou situaci jsme tady posledních zhruba šest až sedm let určitě nezažili.“