Berou sto tisíc, je jim přes 30 a žijí ve spolubydlení. Bude jich víc

Spolubydlení už není výsadou studentů. Do sdílených bytů dnes míří i dobře vydělávající manažeři, kteří by si ještě nedávno koupili vlastní nemovitost. Investoři rozdělí byt klidně na čtyři jednotky a tím zvýší výnosy.

Ještě před pár lety bylo spolubydlení určené hlavně pro studenty. Dneska ale v pokojích za dvanáct, patnáct, ale i 18 tisíc korun bydlí ajťáci, manažeři, konzultanti nebo bankéři. Ne proto, že by si nedokázali dost vydělat, ale ani s nadprůměrným příjmem často nedosáhnou na bydlení, které by si představovali. V novostavbě, v dobré čtvrti.

Do Česka tak dorazil trend, který je běžný v Londýně, Berlíně nebo Amsterdamu: profesionální spolubydlení pro pracující třicátníky. Pavel Fohler pronajímá takových bytů už deset, většinu z nich v Praze. Studenty v nich nenajdeme.

V novostavbě v pražských Vysočanech má čtyři nájemnice. „Jedna holka je z Tádžikistánu, druhá z Kazachstánu, třetí z Alžírska a čtvrtá z Japonska. Jedna je IT inženýrka, druhá dělá v IT cybersecurity, třetí v top konzultační firmě a čtvrtá někde v korporátu,“ popisuje v podcastu Ve vatě. V jiném bytě ubytoval ředitelku pobočky banky.

Všichni jeho nájemníci mají nadprůměrné příjmy v řádu vyšších desítek tisíc korun. Co je žene do spolubydlení, které bylo dlouho synonymem levného dočasného bydlení pro mladé? Kromě toho, že jsou Praha a Brno mezinárodními městy, která lákají na práci vysoce kvalifikované specialisty ze zahraničí, stojí za trendem zejména zvyšující se nedostupnost bydlení.

Větší byty v lukrativnějších lokalitách si často nemůžou dovolit už ani dobře vydělávající. Ještě před pěti lety vydala průměrná česká domácnost na pořízení bydlení zhruba 40 až 50 procent svých čistých příjmů. Dnes je to kolem 60 procent.

Dostupnost bydlení se podle hypotečního experta Libora Ostatka razantně zhoršila před pěti lety. „Ten zlom se dá velmi dobře identifikovat podzimem 2021. Kvůli úrokovému šoku, kvůli té obrovské inflaci, která začala zvedat sazby, jsme skočili nebývalým způsobem,“ říká Ostatek z Broker Trust a Golem Finance.

A situace se dál zhoršuje. „V měření dostupnosti bydlení jdeme směrem k 65 procentům čistých příjmů, které vydáme za bydlení. A to je jeden z důvodů, proč bude trend spolubydlení sílit,“ domnívá se Libor Ostatek.

Mladí lidé podle něj často několik let spoří, aby si mohli po třicítce pořídit první vlastní byt a založit rodinu. Do té doby pro ně spolubydlení přestává být studentskou nouzovkou a stává se ekonomickou nutností.

Realitní investor Pavel Fohler jede na vlně tohoto trendu už od roku 2008 a nemá problém najít nájemníky. Zatímco u klasického pronájmu měl mezi jednotlivými nájemníky i měsíční prostoj, na jeden sdílený byt se mu přihlásí desítky zájemců.

Klíčem k úspěšnému spolubydlení není jen dobře rozdělený byt, ale hlavně správný výběr nájemníků. „Na jeden inzerát v různých specializovaných skupinách se ozve klidně 60 lidí. Vyberu jich dvacet, přepošlu to spolubydlícím, kteří v bytě už žijí, a řeknu jim: Vyberte si. Hrozně mi záleží na tom, aby spolu vycházeli. Aby tam nežili rok, ale co nejdéle. Někdy vznikají i přátelství,“ popisuje majitel.

Konflikty mezi spolubydlícími řeší spíš výjimečně. „Jednou si vybrali nájemníka a on moc neuklízel. Řekli mi, ať ho vyměním, tak jsem mu zavolal a říkám: ‚Hele, dám ti šanci a požádám kluky, ať ti dají taky šanci.‘ A napravil se, pak uklízel,“ vzpomíná investor. Ne každé soužití ale dopadne dobře. „Jedna spolubydlící měla kočku. Všichni postupně odešli a zůstala tam jen ona s tou kočkou. Zvířátka nejsou pro spolubydlení ideální, takže už nebrat,“ poučil se Fohler.

Aby bylo soužití v klidu, drží se Pavel Fohler několika principů - v bytě maximálně čtyři lidé, na pokoji je jen jedna osoba. A o jednu koupelnu se dělí maximálně dva nájemníci. Najít vhodný byt pro spolubydlení není snadné. „Je to jako hledat jehlu v kupce sena,“ přirovnává Fohler. Poslední investici si vybral v jednom developerském projektu z celkem osmi set bytů.

Byt musí být předně dost velký. Jednoduchými stavebními úpravami si investor upraví dispozice tak, aby vznikly neprůchozí pokoje se společným zázemím. A místo jednoho nájemníka ve větších bytech hravě ubytuje i čtyři.

Například byt 2+kk z obrázku měl Fohler možnost pořídit za 9,5 milionu korun. Vcelku by ho pronajal za 25 tisíc korun měsíčně. Stačilo by ale přidat dvě příčky a koupelnu rozdělit na dvě a vznikl by prostor pro tři nájemníky. Za každý pokoj by mohl vybrat nájemné kolem 11 tisíc korun a v souhrnu tak vydělat o deset tisíc více, 35 tisíc korun. Průměrný roční výnos se zvedne z 3,35 procenta na 4,42 procenta.

Narozdíl od studentských bytů nebývá u Fohlerovy klientely kuchyně srdcem společenského života „partaje“. Nájemníci tak sice žijí spolu, ale vlastně každý sám.  „Kuchyň vůbec nevyužívají pro společné účely. Uvaří si, odnesou si to do pokoje. Ale cílím na to, aby měl každý pokoj přístup na terasu,“ popisuje.

Zásadní je také vybrat vhodnou lokalitu. Tu investor volí podle toho, jaké nájemníky chce přilákat. Pavel Fohler má byty především v Holešovicích, ve Vysočanech a v Motole. „Ve Vysočanech dokázal člověk sehnat byt - oproti Holešovicím - za rozumnou cenu a nájem je stále velký. Vysočany jsou lepší z pohledu cashflow. Holešovice budou asi lepší na zhodnocení nemovitosti v čase,“ vysvětluje svou strategii.

Klíčová je dostupnost. Segment lidí, na které se soustředí, potřebuje jedinou věc: dostat se rychle do práce. „Aby to bylo tak do 15 minut tramvají, metrem někam do centra. Ale centrem nemyslím Václavák. Ale takové ty body, odkud se člověk někam rychle dostane, jako Florenc,“ říká Pavel Fohler.

Sdílené bydlení trenduje i ve studentských městech, jako je Olomouc nebo Hradec Králové. Zajímá vás víc? Podívejte se na podcast Ve vatě nahoře ve videu nebo si ho poslechněte v podcastových aplikacích či na Podcasty.cz.