Hypotéky už zase zdražují, ani konec války v Íránu by slevy nepřinesl

Sazby hypoték znovu rostou, což se rychle promítá do vyšších splátek i horší dostupnosti úvěrů. Banky zároveň klientům půjčí méně peněz, takže ti musí víc doplácet z vlastního.

Zlevňování hypoték je podle odborníků minulost. V Íránu sice zavládlo příměří, ale nejistota potrvá. „Lidi dostali strach a to je bohužel špatně,“ hodnotí vyhlídky realitního trhu jednatel Reality Čechy Michal Pich.

Banky zareagovaly na novou nestabilitu okamžitě. Zvedly sazby hypoték zhruba o půl procentního bodu. I kdyby se situace rázem uklidnila, sazby hned dolů nepůjdou, odhaduje hypoteční expert Libor Ostatek. Odnesou to nejen noví žadatelé o úvěry na bydlení, ale i téměř všichni, které čeká refixace úvěrů. Těch bude letos rekordní množství, nové úroky se dojednávají až u 140 tisíc smluv za celkem půl miliardy korun.

Banky zatím částečně tlumí dopad blízkovýchodního konfliktu tím, že „jsou schopné nabízet relativně příznivé sazby“ a u některých klientů jdou i „klidně pod 4,5 procenta“, říká v podcastu Ve vatě Libor Ostatek ze společností Broker Trust a Golem Finance.

Tento „polštář“ se ale rychle vyčerpává. Banky si půjčují na mezibankovním trhu výrazně dráž než před konfliktem. Už nyní se do sazeb promítá zhruba půlprocentní zdražení, které zvyšuje splátky o stovky až tisíce korun měsíčně.

„Nejběžnější přírůstek, který sklízíme kvůli válce v Íránu, je zhruba kolem 700 až 800 korun na měsíční splátce,“ popisuje Ostatek. U starších hypoték tak klienti přecházejí z dřívějšího úroku zhruba 2,5 procenta na 4,5 procenta a nově už i na pět procent.

Další vývoj přitom zůstává navzdory čerstvému příměří nejistý. „Scénáře mám dva - uklidnění a eskalace,“ říká Ostatek. V lepším případě sazby zůstanou kolem současných hodnot, v horším se ještě zvýší. „Můžeme v hypotékách čekat určitě cenu nad pět procent, klidně až k šesti procentům,“ myslí si hypoteční expert Ostatek.

S rostoucími sazbami nedopadnou na klienty ale jen vyšší splátky. Zásadní problém bude i dostupnost hypoték. Banka při schvalování sleduje hlavně to, kolik žadatel vydělává a kolik může měsíčně splácet. A vyšší úrok znamená vyšší měsíční splátku na stejnou půjčku. Aby se klient vešel do limitu, sníží mu banka výši hypotéky.

Pokud někdo dříve dosáhl tak tak na úvěr čtyři miliony korun, dnes se kvůli vyšší sazbě dostane maximálně na 3,8 milionu korun. „Rostoucí úroková sazba mi kapacitu hypotéky snižuje,“ shrnuje Ostatek.

Rozdíl musí klient dorovnat z vlastních úspor, což je třeba u nemovitosti za pět milionů korun dalších 200 tisíc. U velké nemovitosti za 15 milionů korun jde ale klidně o 660 tisíc navíc. Kupující tak čeká dilema, kde vzít dodatečné peníze, často na úkor rezerv, což zvyšuje nejistotu celého rozhodování o vlastním bydlení.

Právě to podle Picha část lidí z trhu úplně vytlačí. „Bohužel hlavně mladé lidi, kteří nebudou mít možnost dodatečných úspor. Těm nezbyde nic jiného než jít do nájmu,“ říká.

A historie pokles poptávky potvrzuje. „Čím víc rostly úrokové sazby, tím víc klesala poptávka po vlastním bydlení,“ potvrzuje Michal Pich a připomíná přelom let 2021 a 2022, kdy prudký růst sazeb trh téměř zmrazil.

V realitních kancelářích o poptávkovém šoku zatím nemluví. „Majitelé realitních kanceláří říkají, že se nic neděje, že lidi chodí na prohlídky, ale na trh nemovitostí to vždycky dopadne až s časovou prodlevou,“ komentuje jednatel Reality Čechy. „My to přirovnáváme k povodním. Když přijdou, je to velký šok a potom trvá několik let, než na to lidi zapomenou,“ říká.

Pokud krize potrvá, podepíše se i na cenách nemovitostí - ovšem jen některých. Poptávka po bytech v metropolích padat nebude. Jiná situace ale může nastat v regionech. „Kde může dojít k poklesu cen nemovitostí, jsou místa, kde historicky klesá počet obyvatel,“ upozorňuje Michal Pich.

Zlevnit mohou i rekreační nebo starší, energeticky náročné nemovitosti. „Na ‚děravé‘ nemovitosti už to dopadá. Člověk by musel být naivní, aby si myslel, že cena elektřiny bude pořád stejná,“ varuje Ostatek.

Naopak menší byty zůstávají atraktivní - hlavně pro investory - a můžou dál zdražovat. „Byty 1+1 za posledních deset let zdražily o 207 procent. To znamená, že ten, kdo před deseti lety koupil jednopokojový byt, tak i kdyby ho nepronajímal a nechal ho jen tak, bude jeho aktuální hodnota dvakrát vyšší,“ cituje data z portálu Reality Čechy Michal Pich. U dvoupokojových bytů činil za dekádu nárůst ceny 185 procent a u bytů 3+1 to bylo 164 procent.

Zajímavý vývoj je vidět i na nájemním trhu. Zatímco v Praze nebo v Brně nájmy dál porostou, v některých regionech se trh už začíná nasycovat. Pich popisuje zkušenost z Olomouce, ve stotisícovém městě vyrostlo v posledních pěti letech šest tisíc nových bytů.

Změnu situace na tamním trhu pocítil na vlastní kůži: „Loni na podzim jsem tam pronajímal dvoupokojový, šedesátimetrový byt s terasou v novostavbě, za nějakých 19 tisíc plus energie. Ten samý byt o dvě ulice dál jsem pronajímal teď a trvalo to měsíc a půl, než jsem našel zájemce. A ještě jsme museli zlevňovat.“