2,5 milionu na běžný rodinný dům. Green Deal pro nemovitosti se blíží

České domy čekají v příštích letech masivní rekonstrukce. Díky zateplení či novým oknům mají ušetřit na energiích, ale kompletní renovace vyjdou i na miliony. Splnit požadavky tak může být zejména pro starší vlastníky problém.

Nově postavené nemovitosti budou muset mít už za pět let nulové emise. A od roku 2050 mají být klimaticky neutrální i starší stavby, požaduje i po Česku nová evropská směrnice.

Podobně jako je přestárlý český vozový park, tak ani tuzemské nemovitosti nepatří k nejmladším. Na vytápění a chlazení spotřebují v evropském srovnání hodně energie.

„Podstatná část rodinných domů tu byla postavená do roku 1980, podle statistik přes 700 000 domů. A tam se energetická účinnost nijak moc neřešila, nejsme na tom úplně dobře,“ míní v podcastu Ve vatě zakladatel Golem Finance Libor Ostatek.

To se má v příštích letech díky nové evropské směrnici o energetické náročnosti budov změnit. Majitelé budou muset své nemovitosti upravit –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ zateplit, vyměnit okna, vyměnit zdroj tepla, instalovat fotovoltaiky –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ a tím si náklady na vytápění sníží.

Podle nové směrnice, která je závazná, musí být k roku 2030 všechny evropské novostavby bezemisní. Musí mít tedy „energetický štítek“ zvaný PENB (průkaz energetické náročnosti budov) třídy A, jehož získání bude však tvrdší než nyní.

Starší domy, ať už to jsou činžáky, rodinné domy či veřejné budovy, mají požadavek splnit do roku 2050. Výjimku dostanou jen památky.

„Myslím, že to není nic, co by bylo nereálné. Za mě by ten cíl mohl být klidně i tvrdší,“ domnívá se ředitel Centra pasivního domu Vítězslav Malý s tím, že konkrétní aplikace směrnice se už v odborných skupinách na ministerstvech řeší.

Standardy aktuálně podle něj splňuje zhruba jen každý pátý dům v Česku a tempo rekonstrukcí zaostává. „Renovujeme jedno procento bytů ročně. Potřebovali bychom třikrát víc a třikrát kvalitněji,“ kritizuje Malý.

Podle šéfa Centra pasivního domu je snazší postavit nový bezemisní dům než leckterou starší nemovitost zrekonstruovat. „Na realitním trhu se prodává obrovské množství nemovitostí s tím, že jsou v dobrém standardu a když se na to člověk podívá, tak ten dům je lepší zbořit a přitom stojí 10 milionů.“

Češi nyní podle Malého často renovují jen napůl. „Prostě se to nějakým způsobem zateplí, nějak se vymění okna, ale nedaří se detaily, aby okno bylo správně osazené, utěsněné. Aby tam nevznikala místa, kudy teplo uniká nebo kudy jde chlad dovnitř, protože pak to tam kondenzuje, dělají se plísně,“ komentuje Malý typický nešvar renovací.

Současně s okny je vhodné zateplit dům dostatečnou izolací. „Lidé si neuvědomují, že cena izolantu je minoritní, takže jestli jako zateplím 15, 20 nebo 25 centimetry, tak ten rozdíl v té ceně koncový není tak veliký. Nejdůležitější je cena lidské práce.“

Pak přijde na řadu střecha a následně nový zdroj tepla, ať už je to biomasa, tepelné čerpadlo, případně fotovoltaika. Fosilní paliva budou mít „utrum“. Do května 2026 musí stát zavést systém tzv. renovačních pasů, které dají vlastníkům budov jasný návod, jak renovovat a jak renovace načasovat. Odborník má vlastníkovi budovy, pokud bude chtít, navrhnout postup právě pro jeho dům.

Náklady na zmíněné úpravy jdou u starších nemovitostí do milionů korun. „Dům ze sedmdesátých, osmdesátých let, který je na tom staticky dobře, o ploše nějakých 180 až 200 metrů čtverečních, tak tam počítám s 2,5 miliony,“ vyčíslil Malý.

Nová okna vyjdou modelově zhruba na 600 tisíc korun, dalších 150 000 může stát stínění v podobě rolet a žaluzií. Zateplení se bude cenově pohybovat mezi 600 až 700 tisíci korunami. Vnitřní řešení domu, stavební úpravy, nová tepelná soustava, nová elektřina dají další půl milion. A pak samotný zdroj tepla, například tepelné čerpadlo vyjde na 300 tisíc, fotovoltaika dalších 300 tisíc.

Vysoká investice se však podle Libora Ostatka, experta na financování bydlení z Broker Trust a Golem Finance, vrátí na nižších fakturách za energie. „Nebudu platit 20 tisíc zálohy za elektřinu, za plyn měsíčně, ale třeba jenom tři čtyři tisíce a deset patnáct tisíc bude hypotéka na rekonstrukci. Ve finále to dá těch 20, ale budu žít v totálně jiném baráku.“

S financováním renovací pomáhají už teď dotace jako Nová zelená úsporám či Oprav dům po babičce. Vlastní investici lze pokrýt například úvěrem ze stavebního spoření či tzv. zelenou hypotékou, které pro účely rekonstrukcí nabízejí slevu na úrokové sazbě.

„V případě, že se dostávám alespoň do energetické třídy B, tak se pohybuje sleva na úrokové sazbě mezi 0,1 až 0,2 desetinami úrokové slevy, slevy na úrokové sazby,“ říká Ostatek.

Pro starší majitele nemovitostí budou náklady v takové výši těžko zvládnutelné. Na hypotéku v penzi nedosáhnou nebo si ji logicky nebudou chtít vzít. Podle Libora Ostatka se někteří lidé dostanou do situace, že sice budou vlastnit hodnotnou nemovitost, ale energie už neutáhnou.

„Nic mi nepomůže, že budu sedět na milionech, protože hodnota nemovitostí zatím neustále roste, ale já se budu muset uskromňovat, pokud ten důchod nemám grandiózní. Protože vytopit to, už nebude o pěti, šesti, sedmi tisících.“

Zajímá-li vás víc o financování renovací, pusťte si celý podcast nahoře v přehrávači nebo v podcastových aplikacích.