Nájemné v našich bytech bude o pětinu nižší než tržní, říká šéf Spořitelny

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Budování nájemních bytů s dostupným nájemným podle šéfa České spořitelny Tomáše Salomona trh cenově nezdeformuje. Trh už podle něj zdeformovaný je, čehož jsou důkazem extrémní ceny nemovitostí ve velkých městech a jejich nedostupnost pro už i nadprůměrně vydělávajícího občana.

„Chceme pomoct, aby se tržní prostředí přiblížilo k metropolím, ke kterým velmi často vzhlížíme a které jsou obdivované jako fajn místo k bydlení,“ uvedl v pořadu Agenda SZ Byznys šéf největší tuzemské banky. „Doufáme, že trh s nájemním bydlením rozhýbeme. A že ho nezdeformujeme, ale spíš mu pomůžeme narovnat se tak, aby fungoval, jak má,“ dodal.

Co vás vedlo k založení společnosti, jejímž cílem je vytvářet dostupné bydlení? Bylo důvodem třeba i to, že hypotéky budou čím dál méně dostupné a vy hledáte nový zdroj výnosů?

Není to o novém zdroji výnosů, ale o tom, co kolem sebe sledujeme už několik let. Dostupnost bydlení se snižuje. Když se podíváte na evropskou statistiku, Češi potřebují téměř nejvíc průměrných příjmů na to, aby si pořídili vlastní průměrný třeba 70metrový byt. Je to dvanáct ročních platů, kralujeme i pořadí středoevropského regionu. Třeba v Portugalsku jsou to dva až tři roční platy.

Nám to není jedno, protože žádná společnost nemůže prosperovat a vyvíjet se zdravě, aniž by umožnila dostupnost základní potřeby, kterou bydlení bezesporu je. Jak mladým rodinám, tak lidem s průměrnými, možná i lehce podprůměrnými příjmy. Trend je skutečně varovný.

Na druhou stranu Češi jsou známí tím, že chtějí bydlet ve vlastním. Proč si myslíte, že do těch nájemních bytů půjdou? Budou muset z finančních důvodů?

Vztah k vlastnickému bydlení možná má kořeny v historii. Když se podíváme více než třicet let zpátky, po revoluci něco vlastnit byl trend, který ze setrvačnosti přetrvává dodnes.

Že lidé už konečně mohli něco vlastnit.

Ano. Brali to jako nějakou jistou. Vůbec ten pocit nezpochybňuji a nezlehčuji. Ale – podíváme-li se opět na celoevropskou statistiku, podíl mezi vlastnickým a nájemním bydlením vychází úplně jinak. Máme-li předpokládat, že jsme v nějakém procesu sbližování s evropským průměrem, na rozdíl od zemí, ke kterým často vzhlížíme – možná už ani ne opodstatněně – kde podíl mezi vlastnickým a nájemním bydlením je zhruba půl na půl, u nás je to méně než třetina lidí, kteří žijí v nájemních bytech.

Navíc si myslím, že mladší generace mají menší tendenci se vázat k jednomu místu a chápou, že v průběhu životního cyklu potřebují různé typy bytů.

Například v Německu nebo Rakousku žijí v nájmu tři z pěti domácností.

Je to mentalitou, nebo náklady?

Tam už desítky let existuje systém podpory dostupných nájemních bytů. Ve spolupráci s municipalitami (obcemi a městy, pozn. red.) to poskytují specificky založené společnosti. Tam jsme se inspirovali.

Podíváte-li se na posledních několik let, trendy, jako je vylidňování měst díky Airbnb, díky investicím lidí, kteří do velkých měst přicházejí, to všechno hraje proti dostupnosti bytů. Jejich ceny rostou mnohem rychleji než příjmy obyvatel, tím se ty nůžky rozevírají. To není dobře a je s tím potřeba něco udělat. Rádi tomu pomůžeme – ne, že by to bylo samospasitelné, ale je potřeba se k tomu přihlásit.

Míříte na nějaké specifické skupiny obyvatel, kterým chcete byty nabízet?

My se vůbec nechceme stavět do role někoho, kdo bude rozhodovat, kdo v těch bytech má bydlet, jsme finanční instituce. Nejsme ale charitativní instituce – tady chci narovnat ten mýtus, že by to měla být charitativní akce.

Máme k dispozici dlouhé zdroje financování, to by mělo pomoc tomu, že budeme schopni ve spolupráci s municipalitami nebo s komerčními developery postavit sety bytů nebo koupit existující byty možná levněji nebo v rozumnějším finančním režimu. Municipality mohou například dát dlouhodobě k dispozici pozemek, aniž by ho nutně musely prodávat. Tím bychom chtěli dosáhnout toho, že nájem se dostane pod tržní úroveň.

Není to charita, je to dobře zkalkulovaný model. Minimalizujeme marži, ale nebudeme doplácet. Naše dceřiná společnost bude generovat přiměřený profit, který ale bude reinvestovat, a nebude ho přes dividendy posílat své mateřské společnosti.

O kolik bude nájemné nižší v porovnání s tím tržním?

Obecná definice dostupnosti je, že by se mělo pohybovat zhruba do 30 procent mediánu příjmů. Když to řeknu jednodušeji, chtěli bychom, aby se nájmy pohybovaly 20 procent pod trhem. To také není fikce, ať už ve Vídni nebo v Berlíně se těchto úrovní dlouhodobě dá dosáhnout.

Abych se vrátil ještě k vaší předchozí otázce: právě ve spolupráci s municipalitami, které nejlépe vědí, pro které občany a profese mají nedostatek bytů – někde to může být zdravotnický personál, někde policisté, hasiči, jinde úplně jiné profese. Máte municipality, které mají fabriky nebo vědecká centra poblíž a potřebují jim nabídnout bydlení za rozumné peníze.

Takže v určitých mantinelech by měly o obsazení bytů rozhodovat právě obce. Aby nevznikala nějaká vyloučená ghetta nebo monokulturní typy bydlení.

A aby pak nedocházelo k nějaké deformaci trhu. Budou to tedy města, kdo bude nájemníky vybírat?

Primárně ano. Jako zdeformovaný trh se dá definovat současná situace. Extrémní ceny nemovitostí ve velkých městech a jejich nedostupnost pro už i nadprůměrně vydělávajícího občana jsou podle mě důsledkem zdeformovaného trhu.

Přeci jen je to ale tržní prostředí, poptávka se střetává s nabídkou.

Nabídka je malá a na této straně chceme pomoct. Ale nikoli v nabídce bytů k prodeji, protože o ty se velmi často ucházejí lidé, kteří do nich chtějí investovat, ne v nich bydlet. Chceme pomoct, aby se tržní prostředí přiblížilo k metropolím, ke kterým velmi často vzhlížíme a které jsou obdivované jako fajn místo k bydlení.

Doufáme, že trh s nájemním bydlením rozhýbeme, ne, že bychom ho chtěli tvořit. A že ho nezdeformujeme, ale spíš mu pomůžeme narovnat se tak, aby fungoval, jak má.

Kolik takových bytů byste chtěli postavit v horizontu několika let? A v dlouhodobém horizontu?

V letošním roce si kromě založení té dceřiné společnosti chceme vyzkoušet i různé modely fungování. Ať už to bude zahájení výstavby po dohodě s příslušnými municipalitami. Anebo případně, jestli v tom tržním prostředí, o kterém jste mluvila, obstojíme a budeme schopni nakoupit některé už dokončované nebo hotové sety bytů.

Na základě toho se budeme rozhodovat dál. Prostředky máme, máme dlouhodobý závazek akcionářů, že to tak zůstane. S pokorou si to letos chceme vyzkoušet a ve střednědobém horizontu se bavíme o stovkách, možná tisícovkách bytů.

Z dlouhodobého pohledu: třeba naše mateřská společnost Erste ve Vídni vlastní více než 14 tisíc bytů a pojišťovací skupina VIG má v Rakousku dokonce desítky tisíc bytů. Tam ten systém ale začal fungovat před čtyřiceti, padesáti lety.

Kde ty byty budou stát? Jste v jednání s konkrétními městy?

Máme velkou řadu jednání a velmi zajímavou poptávku ze strany municipalit. Věříme, že to není jen gesto před blížícími se komunálními volbami.

S mnoha municipalitami máme velmi těsný vztah, začali jsme ve větších městech, jednáme ale třeba i ve Žďáru nad Sázavou, v Ostravě, byli jsme to představit na pražském magistrátu. Jsme na začátku jednání, takže je těžké odhadovat, které z nich budou nejrychleji směřovat k výsledku. V každém případě ten zájem je velmi živý a je s kým jednat.

Jaký máte pocit z jednání právě s Prahou, kde je dostupnost bydlení z celé republiky nejhorší?

Praha je specifická. Je velmi atraktivní pro investory, a to nejen pro občany, kteří si tu pořídí druhý byt. Během covidu se investice do nemovitostí velmi často stala „bezpečným přístavem“, jak ochránit peníze před inflací. Je to ale i ten globální trend krátkodobého nebo střednědobého ubytování formou Airbnb, které významně ovlivňuje dostupnost bytů třeba v centru Prahy. To řeší víc metropolí. Je tu také extrémní nedostatek pozemků připravených k výstavbě.

Tady si byt do vlastnictví nepořídí průměrně vydělávající člověk ani za těch dvanáct ročních platů.

Mluvil jste o komunálních volbách – je taktické vstupovat do jednání s městy teď, nebo počkat na novou garnituru?

Z tohoto pohledu není nikdy vhodná doba. Nevidím jediný důvod čekat.

Na politiku tedy neberete ohled.

Každý rok se počítá. A politici, kteří to myslí vážně, a nebude to jen jejich předvolební heslo, mají šanci ve volbách uspět a následně projekty realizovat. Na to ale nebudeme brát ohled, nejsme politická organizace.

Vyvíjíte i nějakou iniciativu směrem ke změně legislativy, aby výstavba dostupného bydlení byla nějak státem zvýhodněná, třeba daňově?

Když si pozorně přečtete programové prohlášení vlády, dostupnost a podpora bydlení se tam objevuje. Stálo by za to vést s vládou dialog a i tam jsme zájem o to, ho vést, zaregistrovali. Inspirovali jsme se v zemích, které umožňují – a nejen daňově, ale i legislativním prostředím – podporu tohoto typu výstavby a bydlení. V Rakousku i jinde ta legislativa existuje už desítky let a pomáhá to.

Dám dva příklady: jednak je to velmi často zmiňovaná výše sazby DPH na nájem vs. na prodej nebo koupi. Ale třeba i možnost penzijních fondů, dlouhodobě investovat do podobných typů bytů a domů. Třeba v Německu vlastní velké bloky bytů penzijní fond učitelů.

U nás to penzijním fondům dovoleno není z konzervativních a regulatorních důvodů. Rádi bychom pomohli, aby to možné bylo. Protože si myslíme, že ty investice jsou bezpečné a že na výkonnost penzijních fondů to bude mít spíš pozitivní vliv.

Nemusíme vždy vymýšlet kolo, stačí se inspirovat v zemích, které jsou nám relativně blízko. A zkusit „obšlehnout“ – v dobrém slova smyslu – některé části legislativy, které tam dlouhodobě fungují a trh nekřiví, spíš ho narovnávají.

Doufám, že v současné vládní garnituře najdeme dobrého partnera pro podobné debaty.

Myslíte, že najdete partnera nebo konkurenta třeba i mezi ostatními finančními skupinami? Bude vás někdo následovat?

Rozhodně to nechceme okupovat. Pokud to bude inspirovat další finanční instituce, penzijní fondy nebo pojišťovací skupiny – zmiňoval jsem VIG, které patří na českém trhu Kooperativa, ta jednání vedeme a povedeme. Já z titulu své funkce v České bankovní asociaci (Tomáš Salomon je prezident ČBA – pozn. red.) to kolegům na prezidiu předestřu. Je jen na ostatních hráčích na trhu, jestli se k té myšlence přikloní.

My jsme se inspirovali u naší mateřské společnosti Erste, chceme to dělat dlouhodobě a pomoct zvýšit dostupnost bydlení v Česku.