Článek
Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.
Skupina Accolade 47. nejbohatšího Čecha Milana Kratiny investuje do průmyslových parků v šesti zemích Evropy. Pronajímá je světovým značkám z oblastí e-commerce, zpracovatelského průmyslu a logistiky. V Česku je investorem například nové robotizované haly pro Amazon v Kojetíně, kterou chce předat v létě.
Ochlazení trhu a menší zájem o nové sklady a průmyslové haly zatím nepociťují. Podle zakladatele holdingu je to dáno tím, že trh je ve velkém skluzu.
Jakákoliv hala byla k mání, byl o ni souboj a byl to hlavní důvod růstu cen. Společnosti se byly schopné přeplácet, aby halu získaly.
„Hlavně v Česku, kde se stavět v podstatě nedá. Staví se zóny, které byly připraveny desítky let zpátky. Dluh z minulosti je velký. Je tady potřeba firem růst, ať už vyrábějí, skladují, nebo jsou to hráči e-commerce. Já bych to přirovnal k bytům. Do Prahy se taky pořád stěhují další lidé,“ říká v Agendě SZ Byznys Milan Kratina.
Obtíže jsou podle stavařů a investorů dlouhodobě kvůli zdlouhavým vydáváním stavebních povolení a složitým zákonům. A odkladu novely stavebního zákona.
Ceny nájmů rostly i dvojnásobně
Neobsazenost hal v Evropě se podle něj pohybuje kolem 3 a půl procenta. Podle Industrial Research Fora se loni poptávka po pronájmu těchto prostor ve srovnání s rokem 2020 zvedla o více než 60 procent.
„V Česku je obsazenost skoro všude 100 procent. Jakákoliv hala byla k mání, byl o ni souboj a byl to hlavní důvod růstu cen. Co se týče cen nájmu, ty nebyly dány ani tolik cenou stavebních nákladů, ale nedostatkem hal. Třeba na pražském trhu nebo ve velkých městech obecně se společnosti byly schopné přeplácet, aby halu získaly. A to nejen na těch nových, ale i starších halách,“ vypráví investor.
Za poslední dva roky trh zažil velký skok v cenách, jaký poslední dekáda nepamatuje. „Je otázka, kde ceny nájmů hal skončí. Nové pražské nájmy se podepisují někde mezi 7 a 9 eury za metr a je to opravdu velký skok ze 4 až 5 v posledních deseti letech. Ale já nepředpokládám, že to poroste ještě dál,“ říká Milan Kratina v Agendě.
Accolade jako investor
- Mezi největší realizované průmyslové parky patří:
Ostrov u Stříbra – je zde jeden z největších nájemců v portfoliu KION.
Cheb South + Cheb – Cheb South: součástí parku je nejekologičtější industriální budova světa, která obdržela certifikaci udržitelnosti na úrovni „Outstanding“ a rekordní skóre 90,68 %.
Cheb byl vyhlášen nejlepší průmyslovou zónou roku 2017 ve střední Evropě.
- Mezi největší nájemce patří: DHL, Tchibo (2021 největší dokončená průmyslová budova v ČR), KION, Raben, Amazon.
- Počet zemí, ve kterých působí: sedm – Česko, Polsko, Německo, Španělsko, Nizozemsko, Chorvatsko a Slovensko, v plánu jsou další expanze.
Zdroj: Accolade
Říká to i přesto, že ceny výstavby v důsledku války vzrostly během poslední doby až o 25 procent. Milan Kratina připomíná, že například ukrajinská společnost Azovstal, kde se doteď bojuje, byla největším evropským výrobcem plechu. V jeho oboru se bez něj neobejdou. Velký problém je tak s odhadem konečné ceny projektů.
„Je to velký problém, byznys se dost výrazně změnil. Když přišla firma, která chtěla výrobní fabriku za rok a půl, dva, bylo to reálné. Ceny byly dlouhodobě stabilní, byl to snový obchod. Dneska to nejde udělat,“ říká muž, jehož skupina aktuálně investuje do 920 tisíc metrů čtverečních hal a parků po Evropě, a dodává: „Když dnes podepisujete s někým smlouvu, hned musíte mít za zády svého generálního dodavatele a v rámci dnů hned po podpisu nájemní smlouvy musíte podepsat taky smlouvu s jedním z těch velkých hráčů na trhu, který to postaví. Abyste věděli, že nájem, o který si říkáte, je v souladu se stavebními náklady.“
Přesun východ–západ
Válka ovlivňuje výstavbu průmyslových parků nepřímo. Zdražováním cen energií nebo materiálu. Novým trendem je přesun výroby z míst, kde se válčí, jinam do Evropy.
„Vidíme to ve východním Polsku, některé firmy z Ukrajiny chtějí pokračovat dál a přesouvají tam výrobu. Třeba dodavatelé automobilového průmyslu. Co je zajímavé, že to ale nevidíme tolik na Slovensku, které je také blízko, třeba v Košicích,“ říká Kratina.
Podle něj je už delší dobu na trhu možné sledovat fenomén přesunu výroby velkých firem světa z východu, z Asie, do Evropy.
„Děje se to v posledních dvou letech, ale má to samozřejmě své limity. Prvním je pracovní síla, proto my víc sázíme na jižní země, tam je pracovní síla dostupná. I když pracovní právo je tam zoufalé a firmy tam nechtěly jít, v tom měla střední Evropa obrovskou výhodu,“ popisuje realitu investor.
Přesun se děje i u firem, které už tady působí a dostávají víc zakázek. „Takže vyrábíte v Evropě, což je sice dražší, ale s jistotou, že dodáte, což je dneska k nezaplacení,“ naráží na složitou dopravu například z Číny a rozkolísanost dodavatelských řetězců od dob covidu, zhoršenou válkou na Ukrajině.
Celý rozhovor s Milanem Kratinou si poslechněte v podcastech nebo v úvodním videu nahoře.
Agenda
Čtvrthodinka o byznysu z první ruky. Rozhovory s top lídry českého byznysu, zakladateli firem, odborníky.
Od pondělí do čtvrtka na SZ Byznys a ve všech podcastových aplikacích.
Odebírejte na Podcasty.cz, Apple Podcasts nebo Spotify.
