Ruští zájemci o byt v Česku? Nemáme ani jednoho, říká šéf Skanska Reality

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Počty, propočty a porovnávání. Realitní společnosti teď ze všeho nejvíc řeší matematiku svých projektů. „V tuto chvíli se přepočítávají. Musíme zjistit, jestli ekonomika projektu stále vychází tak, jak jsme předpokládali před krizí,“ říká v rozhovoru pro pořad a podcast Agenda Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Klíčové materiály jako ocelové výztuže, cement či izolace teď zdražují o desítky až stovky procent. „Stavební firmy i dodavatelé jsou teď ve stavu vyčkávání, že nejsou ochotni vám teď potvrzovat ať už cenu, nebo termín, nebo nějaké podmínky dodání stavby. I my jako investoři musíme v tuto chvíli vyčkávat a znovu přepočítávat, jak všechny projekty, které jsme měli nachystány, zatím vychází,“ dodává Michálek.

Firma má teď před zahájením výstavby nejnovějšího projektu Modřanský cukrovar. Začít se má v květnu či červnu. I tady se ale zatím čeká na finální kalkulaci. Už teď je však jisté, že z původních 0,5 miliardy korun se náklady na výstavbu první fáze vyšplhají o desítky milionů výš.

Jak moc v tuto chvíli zdražila výstavba a posunuly se dodávky? Můžete to prosím uvést na nějakém konkrétním příkladu vaší výstavby?

Bohužel výstavba neustále zdražuje. Ta otázka se dá rozdělit na dvě kategorie. V té první jsou projekty, které jsou již ve výstavbě a byly zahájeny v minulosti. V té druhé jsou ty před zahájením výstavby.

U první kategorie věřím, že dopady z eskalace cen stavebních prací a nedostupnosti některých materiálů nebudou mít kritický dopad na dokončení těch projektů.

Protože už jsou všechny materiály nakoupené dopředu?

Přesně tak. Řada generálních dodavatelů a jejich subdodavatelů se na to připravila. Samozřejmě, dopady tam budou, ale nebudou kritické – že by došlo k zásadnímu zpoždění, nebo zdražení.

A ta druhá kategorie?

Tam je to trošičku složitější, ty projekty budou teprve zahajovány. Těžko lze definovat jaké to zpoždění a zdražení může být.

Už teď ale určitě určité zdražení a prodlení vidíte…

Je to tak – zejména co se týká klíčových materiálů, jako třeba výztuž do betonu, cement či izolační materiály. Tyto položky zdražují o desítky, některé o stovky procent. To znamená, že stavební firmy i dodavatelé jsou teď ve stavu vyčkávání. Nejsou ochotni vám teď potvrzovat ať už cenu, nebo termín, či nějaké podmínky dodání stavby. I my jako investoři musíme v tuto chvíli vyčkávat a znovu přepočítávat, jak všechny projekty, které jsme měli nachystány, zatím vychází.

Takže projekty které měly začít v nejbližší době, jsou odsunuté či zmražené, a čekáte, až se to přepočítá?

Nedá se říct, že jsou odsunuté a zastavené, ale v tuto chvíli se přepočítávají. Musíme zjistit, jestli ekonomika toho projektu stále vychází tak, jak jsme předpokládali před krizí.

A jak to zatím vychází?

Zatím to vychází.

U ničeho jste se zatím nerozhodli, že projekt zastavíte?

Určitě ne. Nadále držíme naše plány a v letošním roce chceme nastartovat několik projektů. Naše plány držíme. Bereme to jako nejlepší odpověď na tuto dynamickou, těžce předvídatelnou dobu. Samozřejmě, že musíme pečlivě počítat.

Zatím to vychází, ale sám říkáte, že materiály zdražují o desítky procent. O kolik dráž to tedy vychází?

Neumím odpovědět, kolik je to na konkrétním projektu. Zatím nemáme rekalkulované ceny. Náš nejbližší projekt bude Modřanský cukrovar, kde během května očekáváme přepracovanou nabídku, jak by mohla vypadat cenová úroveň.

Zatím to podle cen, které vidíte, vychází jak?

Může to být i v řádech desítek procent v celkové ceně výstavby.

Přesto do toho půjdete?

Přesto si věříme, že do tohoto projektu můžeme jít.

S jakou investicí jste tedy v případě Modřanského cukrovaru počítali původně a s jakou počítáte už teď?

Když se budeme bavit o první etapě, tak objem nákladů se pohyboval přes půl miliardy korun. Tedy může se stát, že desítky milionů korun mohou být navíc.

Kolik už máte v tuto chvíli prodaných bytů?

Přestože jsme ještě nezahájili výstavbu a dějí se pouze přípravné práce, máme už prodaných 50 bytů ze 120. Tedy přes 40 procent.

Je pravda, že zájemce omezujete pouze na jeden byt?

Ano, rozhodli jsme se pro tuto obchodní strategii. Je pro nás důležité také to, jaká tam vzniká komunita. Když přijde nějaký „multi buyer“ (kupec více bytů, pozn. red.), tak takovýto kupec má pak v rámci sdružení vlastníků velký vliv. Dokáže řadu věcí ovlivňovat buď pozitivně, nebo také negativně.

A jaký je v tuto chvíli zájem o nové byty? Teď, v těchto dnech, kdy mluvíme o nedostupných hypotékách, vysoké inflaci….

Pokračuje. Hlavní důvod je současná nabídka a poptávka na pražském trhu. Poptávka je pořád veliká, zájem o koupi nového bydlení je obrovský. Vedle toho je nedostatečná nabídka. Toto je velmi silný aspekt, který je způsobený tím, jak komplikované jsou tu povolovací procesy.

Takže jste zatím nezaznamenali sebemenší odklon od vysoké poptávky?

Zaznamenali jsme to, že lidé v tuto chvíli váhají, ale to neznamená, že nemají zájem o nové bydlení. Trh se nezměnil. Lidé ale sledují situaci – co se děje s inflací, co se děje s úroky na hypotečních sazbách i co se děje v politice a na Ukrajině.

My jsme si dělali průzkum, kde nás právě to současné chování klientů zajímalo. Vyšly zajímavé výstupy – polovina lidí stále vnímá investici do nového bydlení jako nejvýnosnější a zároveň nejbezpečnější. Toto trvá. Spousta lidí vnímá investici do nemovitostí jako bezpečné uložení volných peněz.

Je otázka, kolik lidí si to bude moci dovolit…

Je to tak. Samozřejmě jsou lidé, kteří mají svůj volný kapitál a mají chuť investovat do toho bydlení.

Zatím tedy nepociťujete pokles zájmu?

Ne, pokles zájmu určitě není. To, co se změnilo, je to, že lidé teď více přemýšlejí kdy a jak rychle se vrhnout do nákupu nemovitosti.

V Praze hodně investovali ruští občané a podnikatelé, jaký mají zájem teď?

To se změnilo už během covidu. Odliv klientů z postsovětských zemí byl veliký a velmi rychle je nahradili čeští klienti. To pokračuje i nyní. Po začátku války na Ukrajině musím říct, že nemáme jediného ruského klienta.

A předtím jich bylo kolik?

Před válkou to byly jednotky procent, před covidem záleželo na projektu. V atraktivních projektech v centru to mohly být i desítky procent.

Jaká je cena za metr čtvereční u Modřanského cukrovaru a kam se letos cena za metr dostane?

V tuto chvíli jsme zhruba na 137 tisících včetně DPH. To je stále pod průměrem trhu. Na trhu i v prvním kvartále cena stále stoupala – teď dosahuje v průměru na 145 tisíc včetně DPH. Čekáme, že poroste i nadále v řádech jednotek procent.

Bavili jsme se o tom, že nabídka je nedostatečná – oproti poptávce. Nezmění se to teď? Může přijít hluboká recese, možná krize…

Těžko předvídat. Ta nabídka je nízká, byla rekordně nízká i v průběhu loňského roku, který byl překvapivě – co se prodejů týče – velmi silný. Bohužel nabídka v Praze je trvale nízká.

Uvedu příklad. My, jako Skanska fungujeme ve střední Evropě také v Polsku. Srovnejme si Prahu a Varšavu. Varšava, hlavní město Polska, není ani dvakrát tak velká, co Praha, ale dlouhodobě se v ní ročně prodává více než 20 tisíc nových bytů.

U nás to loni bylo zhruba sedm a půl tisíce a v prvním kvartále letošního roku to bylo o něco více než jeden tisíc prodaných bytů. Očekáváme, že letos by to mohlo být opět kolem pěti a půl tisíce – což byla úroveň v předchozích letech.