Prodeje bytů dramaticky klesly. Pražský trh si nesáhne ani na polovinu loňska

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Vloni sedm a půl tisíce, letos sotva polovina. To je odhad prodejů nových bytů v Praze generálního ředitele Skanska Residential. Silný propad poptávky i konečných prodejů v letošním roce způsobil výrazný růst úrokových sazeb hypoték. Například právě ve Skansce ještě v loňském roce tvořil podíl klientů, kteří financují své bydlení hypotékou, kolem osmdesáti procent, zbytek lidé platí z vlastních úspor. Dnes je to přesně naopak, říká šéf firmy v pořadu Agenda SZ Byznys.

Zamrazení realitního trhu s sebou nese pro potenciální kupce ale i dobré zprávy. Průměrná prodejní cena nového bytu v Praze se ani ve třetím čtvrtletí letošního roku příliš nezvýšila a zůstává na hladině kolem 148 tisíc korun za metr čtvereční, ukazují to data analýzy trhu developerských společností Skanska, Central Group a Trigema.

Cena nového bydlení ale ještě není u svého stropu, podle šéfa Skansky k dalšímu výraznějšímu zdražení dojde na konci příštího roku, případně začátkem roku 2024.

Spolu s poklesem prodejů se naopak zvyšuje nabídka volných bytů. Podle Michálka ale stále zůstává nedostatečná. Pražský trh by ji potřeboval dostat alespoň na dvojnásobek.

S ohledem na aktuální výši inflace a růst úrokových sazeb se mluví o zásadním poklesu poptávky a prodejů pražských rezidenčních novostaveb. Co ukazují čísla analýzy?

Došlo k poklesu prodejů, to je zřejmé. Poptávka po novém bydlení ale stále trvá, řekl bych, že je spíše odložená v čase. Zájem o nové bydlení v Praze je silný zejména od lidí, kteří přichází do hlavního města nově, ale také od lidí, kteří tu už bydlí a chtějí si pořídit další byt, nebo plánují vyměnit starý za nový. Pokles prodejů je ale i přesto velmi výrazný. Oproti předchozímu kvartálu spadl zhruba o polovinu.

Pro lepší názornost, jaký propad zaznamenala v tomto ohledu Skanska?

Prodeje se nám naštěstí úplně nezastavily, ačkoliv i u nás je pokles znatelný. Je to znát zejména u klientů, kteří k financování bytu používají hypotéku. Propad je to drastický a klienti, kteří používají vlastní prostředky, nedokážou nahradit klienty s hypotékami. Pokles je v našem případě podobný tomu, co jsem říkal za celý trh. Mezikvartálně jsme se propadli zhruba na polovinu.

Prodeje se velmi zpomalily během letních měsíců, což je typické. Ty jsou každoročně velmi slabé, ale v září už opět vidíme mírné oživení a prodeje znovu mírně vzrostly.

Jaký podíl tedy u vašich prodejů tvoří klienti s hypotékou?

My jsme před silným nárůstem inflace měli poměr klientů zhruba 80:20. Osmdesát procent klientů využívalo hypotéky, zbytek nakupoval byty z vlastních zdrojů. Nyní je to prakticky opačně. Máme zhruba pětinu klientů, kteří dosáhnou na hypotéku, a osmdesát procent jsou klienti, kteří používají vlastní zdroje. Ty jsou v tuto chvíli naprosto dominantní.

Řekl byste tedy, že současná situace na trhu nahrává spíše institucionálním investorům?

Ano i ne. Nahrává jim aktuální situace v tom, že jsou pro ně vhodné příležitosti, ale trh je pro ně také velmi složitě předvídatelný. Často také institucionální investoři mají potíže s profinancováním projektů, stejně jako běžný klient. Zároveň mají potíže s tím, odhadnout, jaké budou provozní náklady, dnes zejména ceny energií v nemovitostech, které by následně dávali k pronájmu. Zároveň mají problém dohodnout se na finální ceně s prodávajícím kvůli bezprecedentní eskalaci cen stavebních materiálů. Trh je pro ně velmi nečitelný, a v tuto chvíli proto větší investice spíše odkládají.

V letošním roce jste dávali do prodeje byty z projektu Modřanského cukrovaru. Na konci dubna bylo podle vašich slov prodáno asi 40 procent celkové kapacity. Jaký je stav dnes?

Velmi dobře se prodává i v této složité době, ovšem pomaleji než v začátcích. Nicméně stále prodáváme a naplňujeme veškeré předpoklady, které jsme měli v době, když jsme dávali projekt k prodeji.

Pokud by byl apetit nakupovat nemovitosti jako v loňském rekordním roce, měli byste v tuto chvíli už vyprodáno?

I to je možné. Pokud by apetit z roku 2021 přetrvával, první fáze Modřanského cukrovaru by mohla být vyprodaná. To pro nás ale není příliš žádoucí, naopak potřebujeme, aby tempo bylo plynulé napříč stavebním cyklem projektu.

Jde z analýzy za třetí kvartál letošního roku odhadnout, kolik se v Praze letos celkem prodá nových bytů? Loni se jich prodalo přibližně 7 500. Dnes už víme, že za první tři čtvrtletí letošního roku jsou prodeje zhruba na dvou a půl tisících.

Tempo jednoznačně zpomalí. Do konce roku se dostaneme přibližně na tři tisíce prodaných jednotek na pražském trhu, půjde tedy oproti loňskému roku o pokles více než o polovinu. To znamená, že zpomalení je opravdu velmi výrazné. Odhadu odpovídá jak padající křivka prodejů, tak také rostoucí křivka bytů, které jsou na pražském primárním trhu v nabídce. Ta neroste tím, že by jich bylo v posledních měsících více dáváno na trh, jen se pomaleji prodává a byty zůstávají déle v nabídce.

I přes tento pokles se dlouhodobě mluví o tom, že trh trápí příliš malá nabídka. Změní se to teď důsledkem poklesu poptávky? A jak?

Jen částečně, protože byty, které se neprodají v tomto období tak rychle, tak vykompenzují dlouhodobě nízkou nabídku. Jenže nabídka by měla růst dlouhodobě a přirozeně, ideálně k deseti tisícům jednotek na pražském trhu. Vzhledem k tomu, že se v Praze denně pohybuje více než milion a půl lidí, nabídka, která obsahuje jen přibližně čtyři tisíce jednotek, je opravdu velmi omezená.

Pokud bude více bytů, není to jasný signál pro pokles cen?

Ceny neklesají, což z našich dat také vyplývá zcela jasně. Prodejní cena nových bytů v Praze mezičtvrtletně vzrostla o 1,5 procenta na 148 tisíc korun za metr čtvereční. V případě nabídkové ceny bylo procentuální navýšení velmi podobné a cena za metr čtvereční zde přesáhla 154 tisíc korun za metr čtvereční. Meziroční nárůst se pohybuje kolem 15 procent.

Oproti loňskému růstu jde ale o výrazné zpomalení. Počítali jste s takovým vývojem?

Loňský rok překvapil všechny, včetně developerů a investorů. Po pandemii koronaviru jsme čekali spíše stagnaci ekonomiky, ale nakonec byl co do prodejů velmi silný. Prodeje podpořily mimo jiné také velmi nízké úrokové sazby hypoték a Praha ukázala potřebu nového bydlení. Říkali jsme, že v letošním roce už nečekáme tak strmý nárůst. Nic totiž neroste do nebe, ani samotný development, ani ceny bytů.

Existuje tedy strop ceny, kterou si můžete dovolit účtovat za metr čtvereční nového bytu v Praze?

Samozřejmě. Vše má svůj strop. V tuto chvíli je ale problém zejména na nákladové stránce. Za poslední rok zdražilo bezprecedentně doslova vše, a to i pro developery. Cena stavebních materiálů a prací byla opravdu enormní. Developeři jsou aktuálně tedy velmi silně tlačeni zespodu právě zvyšujícími se vstupy, a ani z tohoto důvodu tu prostor pro zlevnění příliš není.

Co očekáváte, že se s cenou nových bytů stane v horizontu příštích dvou let?

Myslím si, že u nových bytů bude chvíli panovat stagnace, maximálně velmi mírné zvýšení cen. K dalšímu výraznějšímu zdražení by mohlo dojít za rok, ke konci roku 2023, možná na začátku roku 2024. V optimistickém scénáři, pokud by klesala cena stavebních materiálů a měla lepší dlouhodobý výhled a klienti byli schopni dostávat příslušné podmínky financování, trh může být oživen i dříve. Ale realistický scénář vidím spíše až koncem příštího roku.

Na celý rozhovor se můžete podívat v úvodním videu.