Pozemková zlatokopecká éra je pryč. Teď přijde bolehlav, říká developer

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Ochlazení se v Česku již netýká jen počasí, ale také obchodů s novostavbami. V případě nových rodinných domů už neplatí, že zájemci si nemovitost koupí ještě týž den, kdy našli zajímavou nabídku. Na trh se vrátilo vyčkávání, řekl v rozhovoru pro SZ Byznys David Mencl, majitel developerské firmy Ekonomické stavby. Ta patří mezi největší stavitele rodinných domů v tuzemsku.

Čekat na zlevnění staveb by však podle developera mohlo být čekáním na něco, co se nakonec nedostaví. Výroba stavebních materiálů je totiž energeticky náročná a stavebníci si nemohou dovolit vyšší náklady nepromítnout do cen.

Přesto však alespoň jedna klíčová položka při výstavbě rodinných domů už podle Mencla nebude zdražovat tolik jako v minulých letech. Jsou to pozemky. Díky horečce minulých let se podle byznysmena stávaly stavební parcely z kdejakého pole. A to i tam, kde by to za normální tržní situace nedávalo smysl. Tato doba už je však podle Mencla pryč. Podle podnikatele to nejednoho pozemkového spekulanta zabolí.

Když se podíváte na současné dění v ekonomice a společnosti, jak to dopadá na vaše podnikání?

Jsou to mimořádné tři roky. Stavím domy třicet let, ale co zažíváme poslední tři roky, tak to nemá obdobu. Dnes je ale zároveň tendence ukazovat vše v nejhorším možném světle. Proto musím říci, že navzdory tomu, jak těžké roky to byly, tak mě stále překvapuje, jak dobré výsledky obor měl. Ale byly to roky mimořádně těžké.

Nejdříve se kvůli covidu zavírala země, což byl velký šok, na který jsme nebyli připravení. Pak se rozpadl celý dodavatelský řetězec. Byli jsme třicet let zvyklí, že jsme objednali materiál a za čtyři dny ho máme na stavbě. Dnes čekáme na zdivo sedm měsíců. Následně přišla velká nestabilita cen, následovala inflace, pokračovalo to velmi neodborným zásahem bývalého vedení České národní banky. To všechno způsobilo mimořádnou dynamiku. Obor přesto stále velmi dobře funguje.

Jsou tu však nové proměnné typu poklesu reálných mezd nebo růstu cen energií. Co to způsobí ve vztahu ke stavění nových domů a bytů?

Vysoká míra inflace způsobila, že se trh začal chovat velmi neracionálně. V očekávání velké inflace, a tím, jak přicházela, se spousta věcí začala obchodovat za nereálné ceny. Na trh přišla panika. Mnoho lidí s inflací počítalo, protože když viděli, jak se plošně rozdávají dávky v době covidu, tak bylo jasné, že to povede ke znehodnocení peněz.

Dalším šokem bylo, když vyskočila úroková sazba hypoték. To trh zmrazilo, došlo k zastavení obchodů. Je však třeba vědět, že obchody se nezastavují úplně. Obchody se odkládají. Potřeba bydlet z trhu nezmizí. Naopak narůstá. Lidé jen čekají na lepší dobu.

Poptávka po novostavbách tedy klesá?

Můžu mluvit jen za segment rodinných domů. Pozice Ekonomických staveb navíc neodráží celý obor. Stavby nám stále ještě jedou naplno, protože doháníme výpadky z loňského roku. Nezmizeli nám ani noví klienti. Jen zhruba třicet procent lidí se nežene do rozhodnutí stylem, že ještě dnes se musí rozhodnout.

Čekají, až se úrokové sazby stabilizují. A sazby se už stabilizují. Díky tomu čekáme, že v oblasti rodinných domů nedojde k žádnému velkému propadu. V případě bytů, a navíc v určitých specifických městech, to ale může být jinak.

Představuje pokles příjmů obyvatelstva pro developery nějaké riziko?

Nemůžu mluvit za všechny developery. Různé projekty budou v různé situaci. My stavíme rodinné domy a jsme trochu stranou hlavního proudu. Pokles reálných mezd, jak vypadá dnes, zatím pro nás problém není. Před covidovými roky kupní síla našich klientů výrazně rostla. Proto dosavadní pokles reálné mzdy v segmentu rodinných domů zatím problém není. Jsou tam jiné větší problémy typu nedostatku pozemků. Ještě větším problémem je regulace hypoték ze strany České národní banky a vysoká úroková sazba.

Z jedné strany tu tedy je inflace, z druhé strany lze očekávat, že se už nemovitosti nebudou tolik nakupovat. Jsou to dva protichůdné pohyby, které mají vliv na cenu. Který z nich nakonec převáží? Porostou dál ceny domů?

Hodně lidí očekává, že by ceny rodinných domů mohly klesat. Ceny rodinných domů ale nikdy neklesnou. Cena je složená z ceny materiálů, která za poslední dobu výrazně vzrostla. Výroba stavebních materiálů je navíc energeticky velmi náročná. Výrobci tak logicky s drahými energiemi nemohou vyrábět levný materiál. Druhou podstatnou položkou je cena práce. Systémově tu chybí statisíce řemeslníků.

Říkáte, že rodinné domy nezlevní, ale zároveň že bude oslabená poptávka. Na to přeci musíte nějak zareagovat?

V případě stavitelů bytů hrají roli ještě dvě položky, které my v segmentu rodinných nemáme. V jejich případě hraje roli cena peněz, protože si na stavby berou úvěry. Cena peněz jim dramaticky vyskočila. Navíc jejich marže je větší než v případě rodinných domů.

Ekonomické stavby staví domy s pětiprocentní marží. U bytů je marže mnohem větší. V jejich případě dává marže ve chvíli horších prodejů prostor trochu zlevnit. Ale protože se výrazně zdražily úvěry, tak ten prostor nemají. Na to bytaři zareagují tak, že zastaví nové projekty. Přestanou stavět a počkají. Takže ani v tomto případě k žádnému výraznému poklesu cen nedojde. Z této situace neexistuje žádné jiné řešení, než že se z ní prostavíme. Dokud nebude bytů dost, tak ceny budou stále nesmyslné.

Zmínil jste, že je stále velký problém s dostupností pozemků. Co se na trhu s pozemky děje?

Pozemky budou ještě velký problém a bolehlav. Oblast pozemků si prošla zlatokopeckou horečkou. V posledních letech bylo tempo růstu cen pozemků nezdravé. Hodně lidí bez zkušeností se stavebním podnikáním si někde koupilo pole a dělalo z něho developerskou lokalitu. Přestože tyto projekty neměly žádný ekonomický fundament, tak tempo růstu cen pozemků bylo tak velké, že překrylo chyby lidí.

Takže i bez vzdělání a znalostí jste v tomto oboru mohl úspěšně podnikat a vydělávat peníze. Spoustu lidí to úplně omámilo. Vrhali se do dalších, ještě méně smysluplných projektů. A tam teď vznikne problém. Protože když se pozemky nebudou ročně zhodnocovat o sedmdesát procent, tak řada projektů nemá racionální ekonomický základ. Z toho bude hodně problematických projektů.

Takže zlatokopecká pozemková horečka je pryč?

Je pryč a hodně lidí se při tom spálí. Růst cen pozemků o sedmdesát procent ročně pokračovat naštěstí nebude. Byla to jedna z iracionalit trhu a jsem rád, že se to zase vrátí do normálních kolejí.

Nedávno jste koupili kancelářskou budovu v polské Vratislavi. Znamená tento váš krok mimo segment rodinných domů, že se zajišťujete na horší časy?

Ekonomické stavby staví rodinné domy kromě Česka právě ještě v Polsku a na Slovensku. Obě naše zahraničí části máme rádi, obě jsou již rovnocenné s českou částí. Kolegům v Polsku říkám, že Polsko je čtyřikrát větší, tak očekávám čtyřikrát lepší výsledky než v Česku. Proto jsme kolegům koupili budovu, aby mohli výrazně růst a expandovat. A oni výsledky na to mají.