Nemovitosti nakonec inflaci přetlačí, říká šéf Fondu českého bydlení

Nájemní bydlení je v kurzu. Řada lidí kvůli astronomickým cenám bytů a rostoucím úrokům hypoték volí raději pronájem. V nájemních bytech končí také řada uprchlíků z Ukrajiny. A do toho inflace užírající úspory na běžných účtech. Díky souběhu všech těchto faktorů zažívá Fond českého bydlení investující do činžovních domů rekordní sezónu. Jen za prvních pět měsíců vložili investoři do fondu dvakrát tolik peněz než za celý loňský rok.

Fond tak mohl díky situaci na trhu doručit investorům za minulý rok nejlepší výsledek ve své historii, a to roční zhodnocení 7,72 procenta. To je sice zhruba polovina současné inflace, ale podle šéfa fondu Petra Illetška je to v obraně úspor před zdražováním stále dobrý výsledek.

„Investic, které by bez vyššího rizika dávaly větší výnos, v tuto chvíli na trhu mnoho není,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys.

Informace o přetlaku na trhu s nájemními byty potvrzují také konkurenti. Například podle společnosti PSN nyní volné nájemní byty vydrží v nabídce maximálně týden, spíše ale jen několik dnů. Dříve to byl běžně i měsíc.

Co s nájemním trhem dělá současný mix rostoucích úroků u hypoték, zdražujících bytů a přílivu uprchlíků z Ukrajiny?

Vlivem úrokových sazeb a zpřísňujících se podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů je vlastnické bydlení nedostupnější a lidé logicky využívají nájemního bydlení. Navíc celková nejistota, kterou dnešní doba přináší, vede také u lidí, kteří by si vlastní bydlení mohli dovolit, k odložení rozhodnutí na klidnější dobu. Příliv uprchlíků poptávku dál posiluje. Všechny tyto faktory zvyšují poptávku po nájemním bydlení, a to tlačí ke zvyšování ceny nájemného.

Nájemné v posledních letech rostlo pomaleji než samotné ceny bytů. Čekáte, že se to tedy obrátí a tempo zvyšování nájmů předčí zdražování cen bydlení?

Čekáme to. Lze to vysledovat i z historie. Bylo to zcela zřetelně vidět po roce 2008, kdy začala celá ekonomika zpomalovat a zpomalil, nebo se někde i zastavil, růst cen nemovitostí, tak v tu dobu naopak zrychloval růst nájmů. Je to ekonomická závislost, která by měla na trhu fungovat. Nyní je navíc umocněna přílivem uprchlíků, kteří zvyšují poptávku.

Ve fondu nyní zvyšujete nájemné? Řešíte to plošně, nebo se bavíte s nájemníky zvlášť?

Řešíme to pravidelně. Smlouvy máme zpravidla na dobu určitou, obvykle na dvanáct měsíců. Po uplynutí této doby hodnotíme výnos domu, náklady, uskutečněné rekonstrukce některých bytů. Podle toho upravujeme i cenu nájmu. Obecně se ale dá říci, že nájemné zvyšujeme.

Když se vám teď uvolní byt, jak ho obsazujete? Dáte byt tomu, kdo nabídne vyšší nájem?

Někdy to tak i může být. Obecně, když se nám uvolní byt, tak se ho nejdříve snažíme dát do lepšího stavu, někdy i zvýšit standard bytu. Pak byt dáme do inzerce za cenu, která nám vzejde z analýzy v závislosti na místu. Většinou se přihlásí nájemník, který má dlouhodobý zájem a je to pak tak, že kdo dřív přijde, tomu byt pronajmeme. Aukce nájmů ale neděláme.

O kolik se liší nově uzavírané nájemné u stejného bytu proti původní úrovni?

To je hodně individuální, asi to nejde zobecnit. Řekl bych, že to odpovídá růstu cen nájmů obecně. Za loňský rok to bylo kolem 15 procent.

Jak rostoucí nájmy ovlivňují výkonnost vašeho fondu?

I díky rostoucím cenám nájmům jsme v loňském roce dosáhli pro naše investory největšího zhodnocení za dobu působení fondu na trhu, a to ve výši 7,72 procenta za rok. Je to ale výsledek kombinace vícero veličin, nejen výše nájemného. Hraje v tom roli i obsazenost, kterou máme v portfoliu kolem 94 procent.

Za letošní rok to bude s výkonem fondu vypadat jak?

Samozřejmě bychom rádi i vzhledem k rostoucí inflaci investorům nabídli další zvýšení celkového výnosu. Jsme ale stále v necelé polovině roku, a přestože se rok vyvíjí optimisticky, neradi bychom slibovali konkrétní čísla. Náš dlouhodobý cíl je mířit s výnosem někam mezi šesti až deseti procenty. Zatím jsme se vždycky v tomto rozmezí drželi. Nyní se ale logicky budeme snažit náš výkon zvýšit, aby se prostředky investorů ve srovnání s inflací co nejméně znehodnotily, protože inflace je teď mnohem vyšší.

Nepředstavuje právě vyšší inflace, než jsou výnosy fondů, důvod, aby se investoři začali z fondů stahovat?

Nemyslíme si to. Investic, které by bez vyššího rizika dávaly větší výnos, v tuto chvíli na trhu mnoho není. Nemovitostní investice navíc musíte brát v dlouhodobém kontextu, přece jenom to není investice na pár měsíců, ale na roky. Pokud se podíváme na dlouhodobý cyklus, tak vždycky je zhodnocení nemovitostí v dlouhodobém kontextu vyšší než inflace.

Když se podíváte na celkové zhodnocení pro investory, kteří k nám vložili prostředky hned na začátku působení fondu, tak je to od počátku přibližně 27 procent. To je zhruba 6,99 procenta ročně. A to bylo i dobách, kdy byla inflace výrazně nižší.

Do čela Fondu českého bydlení jste přišel na začátku letošního roku. Je to součástí nějaké změny nebo rozšíření strategie fondu?

Zakladatelé usoudili, že fond roste takovým tempem, že bylo potřeba posílit tým fondu. Je zřejmé, že s růstem fondu musíme rozšiřovat i naší investiční strategii. Neznamená to, že bychom neměli akviziční příležitosti v oblasti, na níž jsme se zaměřovali dosud. Ale potřebujeme realizovat větší objemy akvizic. V letošním roce proto chceme zaměřit nejen na domy, které jsou pronajaté a jen je zařadíme do fondu. Chceme se nově zaměřit i na domy, které vyžadují větší rekonstrukci, případně na domy, které byly původně činžovní, fungovaly jako kanceláře a nyní je možné je opět přeměnit na byty.

Další rozšíření je směrem do zahraničí. Ne nikam daleko, zaměřili jsme se na slovenský trh. Na konci května jsme podepsali první kontrakt na soubor tří činžovních domů na Slovensku. Celkem je to 28 bytů v Komárně v hodnotě 1,2 milionu eur.

Budete na Slovensku v akvizicích pokračovat?

Slovenský trh nyní sledujeme poměrně systematicky. Rádi bychom do našeho portfolia zařadili další nemovitosti na Slovensku. Máme tam v hledáčku asi dvě nebo tři další nemovitosti. Celkově v rámci akvizic fondu v tuto chvíli analyzujeme příležitosti v celkové hodnotě kolem půl miliardy korun. Přítok nových investic a zájem o fond je poměrně velký, takže musíme mít dostatečnou zásobárnu nových akvizičních možností. To ale samozřejmě neznamená, že všechny analyzované nemovitosti naším sítem projdou.

Rozšiřujete investiční strategii, jdete na Slovensko, znamená to, že vašich tradičních akvizičních cílů v podobě klasických činžovních domů ubývá?

To určitě ne. Potřebujeme jen zrychlit akviziční proces a uskutečnit větší objem transakcí. Máme naopak pocit, že v České republice trh mírně ožívá. Může to souviset i s tím, že někteří vlastníci činžovních domů mají na své domy bankovní úvěry s pohyblivou úrokovou sazbou, a tudíž jim v této chvíli výrazně vzrostly splátky. To může vést k rozhodnutí nabídnout domy k prodeji. V tuto chvíli máme pocit, že nabídek na trhu v České republice je poměrně hodně.

Znamená to, že v současné době lze koupit dům již za lepší cenu než dříve?

Nákup činžovního domu je poměrně dlouhý proces. Spočívá mimo jiné ve vyjednávání o ceně. Je logické, že majitel nabídne činžovní dům s cílem maximalizovat příjem. Někdy trvá i půl roku, než v rámci analýz a jednání s majitelem dojdeme k ceně, která je kompromisem přijatelným pro majitele a nám dává zároveň smysl, abychom dali našim investorům ve fondu dostatečné zhodnocení.

Jak velký kapitál budete letos od investorů nabírat?

Kapitál od investorů přitéká průběžně. Za loňský rok jsme do fondu nabrali nové investice za necelých 50 milionů korun. Za prvních pět měsíců letošního roku, tak už jsme loňský výsledek téměř dvakrát překonali. To znamená, že se blížíme 100 milionům korun nových investic jen za prvních pět měsíců. Proto také rozšiřujeme investiční strategii, abychom nové investory nemuseli odmítat a mohli zájem uspokojit.