Florenc čeká proměna za 20 miliard. Ateliér slavné Zahy Hadid v soutěži neuspěl

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Mezinárodní soutěž o proměnu pražské Florence a okolí vzbudila rekordní zájem po celém světě a přihlásilo se do ní 157 architektů z 33 zemí a tří kontinentů. Do druhého kola soutěže poslala porota vedená renomovaným německým architektem Stefanem Behnischem hned 25 ateliérů, které se v dalších workshopech utkají o realizaci čtyř nových městských bloků hlavního města. V konkurenci ale neuspěl například návrh z ateliéru slavné architekty Zahy Hadid.

Projekt Florenc 21 propojí Karlín s Novým Městem a nabídne byty, kanceláře, obchody, restaurace i hotel. Celková cena projektu se vyšplhá na 20 miliard, hotovo by mohlo být už za pět let. „Máme velkou výhodu, že jsme majitelé pozemků, kde se dají postavit mimořádné projekty,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys David Musil, šéf realitní divize Penty.

Největším projektem Penty je v tuto chvíli Florenc 21. Vypsali jste na oblast hned čtyři mezinárodní soutěže. Proč je to takto rozděleno?

To území má velikost 3,5 hektaru – kdybych to měl přirovnat, tak je tam možné postavit objekty o velikosti čtyř Masaryček. Z toho důvodu jsme ho rozdělili do čtyř objektů, aby na každé z těchto oblastí mohl pracovat jiný ateliér.

Kdo bude vybírat vítěze?

Mezinárodní porota. Máme v ní zastoupeny architekty z Německa, Švýcarska, Estonska, Česka i Velké Británie. Jsou tam zástupci Prahy 1 i Prahy 8, zástupci investora. Je to velice široká komise a jsem rád, že architekti byli ochotni se na tom podílet a spolupracují s námi.

Uvidíme podobně velká jména, jako tomu bylo v případě Masaryčky, kterou stavěl ateliér Zahy Hadid?

Přihlásily se velké evropské ateliéry. Myslím že tam budou nová jména, která v Praze ještě nejsou. Uvidíme, co bude ve finále.

A je tam i zmiňovaný ateliér Zahy Hadid?

Ateliér Zahy byl přihlášen do soutěže, ale jejich tvorba nebyla dostatečně kvalitní. To možná svědčí o tom, jak vysoká byla kvalita soutěže.

Nebyli tedy vybráni do užšího výběru?

Nebyli.

Jak vlastně bude toto území v budoucnu vypadat? Co tam konkrétně vyroste?

Zadání je, že minimálně 40 procent plochy bude rezidenční výstavba. Plánujeme další funkce, aby území bylo pestré. Aby to bylo místo, kde se žije přes den, odpoledne i v noci. Doplňujeme tam tedy kanceláře, hotel, pravděpodobně servisované apartmány. A co víme, že dobře funguje a pomohlo nám to i na projektu Masaryčky, je živý parter – množství obchodů, restaurací, kaváren a cukráren.

Co školy a školky?

Máme tam požadavek na školku. Budeme ji realizovat, ale ne přímo v tomto místě, ale v jiném projektu v blízkosti.

Velký problém tohoto území je magistrála. V minulosti se mluvilo o tom, že se zakryje, schová…

Zadání soutěže počítá s magistrálou tak, jak je. Nicméně je tam flexibilita v případě, že by došlo ke snesení magistrály na zem, aby projekt mohl fungovat i tak. Ale to je rozhodnutí na Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy a hlavním městě, ne na nás jako soukromém investorovi.

Se zastřešením magistrály se tedy vůbec nepočítá?

Není to v projektech. Ani v jednom návrhu to nebylo.

Kdy výstavba začne a jak je rozvržena? Každou část tedy postaví jiný ateliér?

Jsou tam sice čtyři ateliéry, které soutěží ve více blocích, ale očekáváme, že každý blok navrhne jiná skupina architektů. Nyní se dokončuje změna územního plánu, která vychází z předchozí urbanistické studie. Plánovací smlouva je před dokončením.

Změna územního plánu by měla dopadnout do konce tohoto roku. Pevně věříme, že za dva, nejpozději do tří let bychom mohli zahájit výstavbu.

Vše najednou, nebo postupně?

Jsme připraveni na oba scénáře. Máme odvahu tvořit, to je naše motto. Můžeme to postavit celé najednou, nebo to máme připravené ve fázích. Podle toho, jak nám to dovolí trh, kapacity a další okolnosti.

V případě, že budete stavět najednou, kdy bude hotovo?

Počítáme, že tak za dva a půl až tři roky od zahájení výstavby. Pokud by šlo vše dle našeho harmonogramu, odteď za pět let bychom mohli mít celý projekt postavený.

Kolik bude stát?

Podle propočtů se pohybuje někde na částce kolem 20 miliard.

A financování bude zajištěno jak?

U takovýchto projektů je běžné využívat takzvané seniorní financování. Očekáváme, že z celkových nákladů na výstavbu dostaneme 60 až 70 procent od bank, mámě nějakou equitu, plus vydáváme dluhopisy. Dluhopisy jsou jedna z možností, která tam je, záleží, jestli ten projekt budeme fázovat, nebo ne. Také jsme spustili fond a to je jedna z možností, jak získat další equitu na rozvoj naší realitní divize.

Jak moc Fond Penta Real Estate zasahuje a ovlivňuje fungování realitní divize?

Zatím probíhá upisovací období, skončí v půli března, takže ještě neznáme finální částky, kolik se podaří vybrat. Registrujeme zájem a v případě, že se naplní očekávání všech investičních bankéřů, kteří fond prodávají, mohli bychom se pohybovat až na miliardě korun. Pro Fond Pentra Real Estate.

Fondy máte dva, který je atraktivnější? Ten celkový?

Penta Real Estate tvoří zhruba deset procent celého portfolia Penty, takže jsme nečekali, že celou Pentu překonáme, ale díky našim projektům a vizi máme z celkových vybraných peněz 20 až 25 procent. Těší mne, že jsou lidé, kteří věří a preferují cihly.

Když se bavíme o území okolo magistrály, musím se zeptat na hlavní nádraží. Představili jste plán jeho přestřešení. Je skutečně realizovatelný, nebo to byla jen vize?

Minulý týden proběhla pracovní skupina, která bude vytvářet zadání pro urbanisticko-architektonickou soutěž. Škála těch lidí, kteří se toho zúčastnili, byla natolik široká, že věřím, že se projekt začne posouvat dopředu. Všichni jsou připraveni diskutovat o možnosti přestřešení a budoucím rozvoji hlavního nádraží. Možná to území bude širší a nebude to jen přestřešení, ale zahrne to i okolní objekty kolem hlavního nádraží. Bavíme se o variantě, která vytváří nový dopravní uzel. Je tam metro D, bude tam velká přestupní stanice. To zadání bude mnohem širší.

Věříte, že je to projekt, který se zhmotní?

Já pevně věřím, že se projekt zhmotní.

A budete v té době stále šéfem Penta Real Estate?

Budu hodně šedivý. Pokud by všechno šlo dobře, myslím si, že do tři až čtyř let by mohla skončit změna územního plánu a ty vize by se už mohly začít zhmotňovat do konkrétních výkresů. Odteď za šest až sedm let by se mohlo začít stavět.

O jaké částce se v tomto případě bavíme?

Musím zmínit, že velkou roli tu bude hrát i veřejná stavba. To místo si zaslouží, aby tam byla veřejná instituce – galerie, knihovna. Na částku nedokážu odpovědět, protože tam bude spousta technických staveb. Ale kdybych to měl přirovnat, tak Florentinum mělo 50 tisíc hrubých podlažních metrů a tady se bavíme o 300 tisících. Takže šestkrát Florentinum.

Ale bude to náročnější?

Bude, budeme totiž stavět na pilotech a nádraží tam zůstane. A půjdeme i pod něj.