Až 140 tisíc korun za metr. Bytů bude málo a zdraží, říká developer Korec

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Chcete byt? Tak nečekejte, letos totiž ceny totiž dolů nepůjdou. V loňském roce vyrostly o více než 14 procent a letos přijde další zdražení.

„Budou tu sice určité tlumící efekty, jako jsou regulace hypoték či zvýšení ceny peněz, ale předpokládám, že nárůst bude. Meziročně někde kolem deseti procent,“ říká v pořadu Agenda SZ Byznys developer a majitel společnosti Ekospol Evžen Korec. Sám přitom ještě před rokem, očekával, že ceny narazí na strop a budou muset dolů.

Teď však vidí trend opačný. Podle něj je důvodem růstu nejenom absolutně obrácený poměr nabídky a poptávky, který popírá základy tržního systému, ale hlavně výrazné zdražení vstupů energií, pracovní síly a subdodávek.

„Roste to zásadním způsobem. Někteří developeři dokonce přistupují k tomu, že se do smluv snaží promítnout doložky o inflaci a možném navýšení ceny,“ říká Korec.

Aby se nabídka a poptávka vyrovnala, bylo by podle něj jen v Praze potřeba uvést na trh letos deset tisíc nových bytů. Realita však podle něj nebude ani poloviční. Podle dat jeho firmy prodali loni developeři celkem 6 450 bytů. V posledním kvartále loňského roku to bylo ale pouze 820 bytů – což je druhé nejnižší číslo od roku 2015.

Jak bude letos vypadat stavební trh?

Příliš se proti loňskému roku nezmění. Změny jsou možné jen v dlouhodobějších intervalech. Pro náš bytový trh je zcela zásadní opačný poměr nabídky a poptávky, než je v jakémkoliv jiném tržním systému. Poptávka větší než nabídka, je tu tedy negace základního tržního systému.

A to bude letos pokračovat? Poroste zároveň s tím i cena bytů jako loni?

Nárůst ceny je daný právě tímto nepoměrem. Kromě toho výrazně zdražují vstupy, energie, pracovní síla i subdodávky. Roste to zásadním způsobem. Někteří developeři dokonce přistupují k tomu, že se do smluv snaží promítnout doložky o inflaci a možném navýšení ceny v závislosti na navýšení cen subdodávek. My to dělat nebudeme, ale tím chci jenom podtrhnout to, že trh je zcela nenormální.

Z právního hlediska – je možné prodávat byty s inflační doložkou?

Právně je to zcela čisté, ale nemyslím si, že je to správné. Developerovi to samozřejmě kryje velká rizika, která jinak postupuje. Nikomu se ale nebude líbit ustanovení, že se cena může zvednout o sedm procent.

O kolik procent tedy ta cena letos v průměru vyroste?

Loni meziročně ceny bytů vzrostly o rekordních téměř 20 procent. Nepředpokládám, že ten nárůst bude pokračovat tímto tempem, budou tu určité tlumící efekty jako regulace hypoték či zvýšení ceny peněz. Předpokládám ale, že nárůst bude. Meziročně někde kolem deseti procent.

Vy budete dál držet strategii hodně bytů a levně? Nemáte třeba chuť postavit stavbu podle světového architekta s prémiovými byty, o které se bude mluvit?

Ne. Ekospol nebude měnit strategii, se kterou si vydobyl své postavení na trhu. Stavíme byty pro střední třídu, nestavíme byty pro boháče. Budeme dělat velké projekty, jeden z projektů, které stavíme, má 800 bytů, druhý 300 bytů, ale ceny chceme držet tak nízko, jak to jen půjde.

Kolik tedy bude za metr čtverečný?

V současné době je průměrná cena bytu v Praze 128 tisíc korun za metr čtvereční. My se budeme snažit, abychom se dostali pod hranici 120 tisíc. Někde kolem 115 tisíc korun. Není vyloučeno, že u velkého projektu, kde budeme začínat první etapu, se u prvních bytů dostaneme ještě níž. Každopádně chceme zůstat pod pražským trhem.

Vy jste ale loni říkal, že průměrná cena by měla být 100 tisíc. To je hranice, která je už nedosažitelná?

To jsem říkal, ale to bylo tak v polovině loňského roku. V současné době to skutečně nebude možné.

Kde je ten strop? Kde se to zastaví?

Tuto otázku si pokládám často. Už loni jsem říkal, že je cena na vrcholu, přesto se byty stále kupují. Kam to až může jít? Minimálně to bude zmíněných deset procent.

Deset procent odhadujete už pro letošní rok. Pak se to zastaví?

V této turbulentní době si dlouhodobé výhledy netroufnu dělat. Máte-li bytový trh, který není postavený na tržním principu, tak na takovém trhu dělat prognózy v podstatě nejde.

Rostou někde v zahraničí nemovitosti podobným tempem jako u nás? Od roku 2015 byty a rodinné doby zdražily o 67 procent.

Nemapujeme všechny evropské země. Obecně se ale dá říct, že ve Střední Evropě ceny rostou. Nerostou ale tak rychle jako v Česku. Naopak v jižní Evropě, v Itálii a v Řecku, jdou ceny dlouhodobě dolů.

Říkáte, že nabídka letos bude nízká. Kolik projektů dáte na trh vy?

Ekospol připravuje celkem sedm tisíc bytů v 17 projektech. Letos bychom chtěli dát na trh 1 500 bytů ve čtyřech projektech.

Bude to i Zličín, kde máte velké pozemky?

Ne, Zličín letos ještě nedáme. To je velký projekt, kde bude zhruba dva a půl tisíce bytů, ale nepředpokládám, že první etapa bude zahájena dříve, než za tři až čtyři roky.

Proč ne dřív? Vy jste patřil mezi developery, kteří dominovali a dávali na trh velké množství bytů. V posledních letech jste ale řekněme vyklidil pozice a těch bytů tolik není. Nebylo by dobré využít té obrovské poptávky i ceny a právě teď dát na trh co nejvíc bytů a vrátit se na ty přední pozice?

Určitě by to byla dobrá příležitost. Kdybychom to mohli rozhodovat sami a kdyby v České republice byl normální systém povolování staveb, tak bychom to zcela určitě dali. Problém je v tom, že tu není normální systém povolování. Stavební zákon a některé zákony s tím související odpovídají úrovni zákonodárství v rovníkové Africe. A tomu odpovídá i systém povolování bytů. Průměrně se developerské projekty povolují kolem pěti let. Není výjimka ani deset let.

Problém není v tom, že bychom my a další developeři nechtěli dát na trh byty, ale že nemůžeme. Ten povolovací proces je pomalý.

Změní něco stavební zákon a zlevní i byty? Vy jste v minulosti říkal, že deset procent z ceny bytu jde na vrub špatného stavebního zákona. Jak velký problém je další odklad?

Trochu to upřesním. Říkal jsem, že deset procent ceny bytu je velmi pomalé povolování staveb. Stavební zákon je jeden z faktorů, který je toho příčinou. Jestliže se podíváme na průměrnou cenu bytu v Praze, zhruba šest milionů, tak 600 tisíc je zcela zbytečně vydáno, protože projekt se povoluje pět let, pětkrát déle než třeba v Německu. Ta cena, to nejsou jen lidé, kteří na tom pracují, ale především to, že developer musí investovat peníze do pozemku a ten pozemek musí držet.

Kolik celkem přijde letos na trh nových bytů a kolik by bylo potřeba, aby se uspokojila poptávka?

Není jednoduché to odhadnout. Můžu říct, kolik přišlo bytů loni a nepředpokládáme, že se situace nějak výrazně změní. Aby se alespoň vyrovnala poptávka a nabídka, tak by se v Praze muselo nabídnout kolem desetitisíce bytů. V posledních letech se nabízí zlomek této částky. Pokud to letos bude půlka, bude to hodně.

Když totiž vezmu poslední dvě čtvrtletí loňského roku, nabídka poklesla na historická minima.

Kdo si dnes vlastně může dovolit pořízení nového bytu v Praze? Přibývá investorů?

Mapujeme trh v Praze skoro 15 let a v současné době v některých projektech kupuje byt na investici zhruba polovina lidí. Dříve to bylo kolem 30 procent. Covidová pandemie tady působila jako katalyzátor zájmu a mnoho lidí vložilo peníze do bytů.