Analýza ukázala realitu kancelářského byznysu. Firmy odcházejí

Loňský rok byl výzvou prakticky pro všechny segmenty trhu komerčních nemovitostí, kanceláře nevyjímaje. Prakticky ze dne na den se mnohé z nich uzavřely a nájemci přešli na režim home office. Množí se předpovědi o tom, že práce z domova bude nový standard i po odeznění krize a masový návrat do kanceláří se konat nebude. Letošek bude rozhodující, ukáže totiž, jestli tomu tak opravdu bude.

Do komerčních nemovitostí v Česku se v prvním čtvrtletí roku 2021 investovalo 300 milionů euro. Ve srovnání s loňským rokem, kdy objem investic přesáhl 1,6 miliardy euro, jde o výrazný pokles. Více než polovinu všech investic, 55 procent, tvořily investice do kancelářských budov, další pětinu investice do logistických nemovitostí.

Změny chování na kancelářském poli byly vidět už ale v loňském roce. Jak ukázala analýza Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) v roce 2020 byly v Praze uzavřeny nájemní smlouvy v celkovém objemu 332 800 m2 moderních kancelářských ploch, což je meziroční pokles o téměř celou čtvrtinu. Ještě patrnější je pokles při pohledu na čistý objem pronájmů, tedy očištěný o obnovené smlouvy a podnájmy. S objemem zhruba 167 tisíc metrů čtverečních je to meziroční pokles o 38 procent.

„Nájemci se zejména u prémiových kancelářských nemovitostí hromadně přesunuli do prostředí home office a tento trend pravděpodobně přetrvá a změní dříve zaběhlé fungování administrativních komplexů. Vítězi koronakrize se určitě staly logistické nemovitosti, zejména zaměřené na online prodeje,“ říká Jiří Skotnica ze společnosti RSM CZ.

Jedním z velkých trendů uplynulého roku je velký nárůst podnájmů, který je důsledkem pandemie koronaviru a souvisejících opatření, která omezují pohyb obyvatelstva.

Práce z domova přestala být benefitem a stala se nezbytností. Na základě této skutečnosti začaly firmy přehodnocovat své potřeby kancelářských prostor a mnohé z nich dospěly k názoru, že jim bude stačit méně kanceláří. Protože ale mají dlouholeté smlouvy a jejich ukončení je nákladné, jedinou možností, která mohla jejich ztráty z nevyužívaných prostor stáhnout na minimum, byl podnájem.

Podnájmy v současné době představují největší konkurenci ani ne tak klasickým kancelářským pronájmům, jako spíše provozovatelům coworkingových center a sdílených kanceláří. Na konci roku bylo k podnájmu nabízeno asi 75 tisíc m2 ploch. Oproti průměru předchozích pěti let byl celkový objem uskutečněných podnájmů v roce 2020 téměř dvojnásobný.

Navzdory situaci ceny na trhu komerčních nemovitostí nerostly ani neklesaly. Drží se na úrovni předchozího roku. Do hry ale vstupují nové faktory, jako je nárůst objemu nabízených podnájmů s nízkým nájemným.

„Očekáváme proto, že k určitým změnám bude v následujících měsících docházet − na trhu je již patrný tlak na snižování cen nájemného,“ komentují odborníci v analýze ARTN.

Za skutečně nejlepší kanceláře v Praze je momentálně poptávkové nájemné na úrovni 22,5−23 eur za metr čtvereční na měsíc. Jsou případy, kdy je nájemné i vyšší, ale to jen v případě tzv. trofejních nemovitostí, a jedná se spíše o jednotlivé případy než o tržní standard.

Ve vnitřní části města je průměrné nájemné na úrovni 15−17 eur, v okrajových částech města pak 13−15 eur.

Ani hrubá, ani čistá poptávka ale nezohledňují to, kolik firem ukončilo nebo zmenšilo svůj provoz ve stávajících prostorech. Tento fakt je určitým způsobem schopný reflektovat pouze jediný ukazatel - čistá absorpce ploch. Ta reflektuje schopnost trhu obsadit nově postavené prostory.

I když se částečně trh zpomalil, zároveň dokázal takzvaně absorbovat 71 100 m2 ploch. Jde o vůbec nejhorší výsledek od roku 2014, kdy byla absorpce téměř nulová, a po posledních třech letech, kdy trh dokázal pojmout více než 200 tisíc m2 ploch za rok, je to výrazný propad.

Srovnání čisté absorpce s objemem dokončených prostorů ukazuje, že se nepodařilo tyto nově dodané prostory zcela obsadit, a tak na trhu došlo k nárůstu neobsazenosti. Ta na konci 4. čtvrtletí dosahovala 7 %.

Celkem bylo ke konci 4. čtvrtletí ve výstavbě 136 400 m2 ploch, avšak více než 38 000 m2 bude dokončeno až v následujících letech. Zároveň je na trhu zjevná opatrnost a nová výstavba je omezená: v posledním čtvrtletí nebyla zahájena stavba žádné nové budovy.

Opatrní nejsou však jen developeři, ale i banky, které poskytují na nové projekty financování.

Vrací se tak trend, kdy je vyžadováno pro poskytnutí financování vyšší procento předpronájmů, čistě spekulativní výstavba je omezována. Mezi nejvýraznější očekávané stavby patří Bořislavka, Mississippi House a Missouri Park, které dokončí River City Prague, nebo Harfa Business Centre B v sousedství O2 areny.

I přes uzavřené nájemní smlouvy, neobsazenost komerčních nemovitostí rostla. Jak bylo řečeno, na konci roku 2020 dosahovala sedmi procent. Meziročně narostla o 1,5 procentního bodu, což představuje nárůst objemu volných ploch o zhruba 60 tisíc metrů čtverečních.

Odborníci očekávají mírný nárůst neobsazenosti. To v případě, že trh bude pokračovat v roce 2021 v nastoleném trendu, s obdobnou mírou absorpce prostorů a k očekávanému dokončení 98 100 m2 nových kancelářských ploch.

„Rozhodujícím faktorem pro vývoj neobsazenosti bude to, jak firmy, kterým končí nájemní smlouvy, budou nakládat se svými prostory. Pokud bude docházet k výraznému zmenšování a uvolňování prostorů, mohl by být nárůst neobsazenosti vyšší,“ tvrdí asociace.

Při započtení objemu prostorů nabízených k podnájmům, které představují tzv. šedou neobsazenost, narostla celková neobsazenost na trhu o dva procentní body, tedy na úroveň 9 %.

V Česku bylo ke konci roku 2020 ve výstavbě 182 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských prostor. A problém nové výstavby není jen nejistota kolem koronavirové pandemie. Komplikace tvoří hlavně zdlouhavé povolovací procesy. Zcela standardně developer potřebuje od koupě pozemku k zahájení výstavby až deset let.

„Trendy, a to nejen v oblasti kancelářského trhu, se rychle vyvíjí a požadavky nájemníků na podobu kanceláří se mění tak jako objem poptávky obecně. Developeři mají při stávající délce povolovacích procesů pouze velmi omezenou možnost na poptávku adekvátně reagovat, a udržet si tak konkurenceschopnost i v rámci regionu střední a východní Evropy,“ řekla Zdenka Klapalová ze společnosti Knight Frank Česko.