Článek
Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.
Trh bydlení v roce 2024 překvapil tím, jak dynamicky se rozpohyboval. To se týká nejen prodejů novostaveb a starších bytů, ale i nájmů. Cenová dynamika na konci loňského roku překonala 5% meziroční růst ve všech těchto zmíněných segmentech. Ceny bydlení tedy opět rostou, cenová hladina v letech 2021-2024 vzrostla o téměř 40 %, mzdy o 20 %. Přítomná inflace bolela, nálada mezi spotřebiteli byla a je obecně spíše pesimistická.
Přesto je poptávka nadprůměrná a je velmi zajímavé, odkud se vlastně generuje. Významně se totiž změnila socioekonomie těch, kteří si aktuálně mohou dovolit vlastní bydlení, respektive těch, kteří jsou v současné době novými poptávajícími nájemního bydlení.
Kolik stálo koupit si vlastní bydlení
Jsem si vědom, že práce s průměrnými hodnotami může být zavádějící. Pro ilustraci toho, jak výrazně se změnila socioekonomie lidí a trh bydlení za posledních 20 let, s nimi ale budu vědomě pracovat, protože se na nich dá změna velmi dobře ukázat.
Naším ilustračním příkladem bude průměrný celorepublikový 3pokojový byt o výměře 75 m2 a průměrný celorepublikový příjem.
Zatímco v roce 2005 si člověk s průměrnou mzdou mohl pohodlně dovolit rodinné bydlení, tak v roce 2024 by už o 11 procentních bodů překračoval doporučené maximum parametru DSTI (poměr splátky dluhu k čistým příjmům). Ten můžeme považovat za jakousi horní hranici toho, za co je ochotna banka půjčit klientovi na bydlení, aby nebyl vystaven riziku selhání. Už zde je patrný posun v socioekonomii těch, kteří si mohli dovolit vlastní a nájemní bydlení.
Pokles sazeb nevyrovná nárůst cen bytů
Může se zdát, že příčinou těžko dostupného vlastnického bydlení a s ním souvisejících hůře dostupných hypoték jsou úrokové sazby. Na grafu níže je ale vidět, jak velkou měrou se na (ne)dostupnosti vlastnického bydlení podílí růst sazeb hypoték a růst cen bytů. Tedy to, že za dekomponovaným nárůstem splátek hypoték stojí hlavně ceny nemovitostí.
Očekávání poklesu sazeb hypotečních úvěrů je sice relevantní, ale v praxi sazby poklesnou pravděpodobně maximálně o 1,0 -1,5 procentního bodu. Návrat ke 2 % nelze očekávat. I kdyby k tomu ale došlo, celkovou splátku by to snížilo o zhruba 6,5 tisíc měsíčně (na necelých 14 tisíc měsíčně). To rozhodně není málo, ale vliv změny cen bytů to samozřejmě nevyrovná.
130 m2 v roce 2005, 60 m2 v roce 2024
Pokud bychom se zabývali tím, jak velký byt by si člověk v roce 2005 mohl dovolit, aby byl na horní hranici DSTI (45 %), byl by to byt o velikosti 130 m2. V současné době je to však byt o více než polovinu menší – 60metrový.
Navíc, pokud by průměrně vydělávající člověk koupil za dnešní ceny průměrný byt o rozloze 75 m2 (3+kk), jeho DSTI dosáhne 56 %. Limit je ale 45 %. Proto, aby limitu DSTI žadatel o hypotéku vyhověl, musel by slevit z velikosti bytu, a to o celých 15 m2.
Jak se proměnila socioekonomie lidí
Socioekonomie lidí, kteří nyní dosáhnou na vlastní bydlení, se výrazně proměnila. V roce 2005 stačilo jednotlivci k pořízení vlastního bydlení vydělávat na úrovni mediánu až průměru, v roce 2024 na vlastní bydlení (aby byl splněn parametr DSTI) musí člověk buďto zvolit rozlohou menší byt, nebo vydělávat více než 75 - 80 % obyvatel. Vedle příjmových kritérií se zpřísnila i ta majetková - kolik je potřeba vlastních zdrojů. V roce 2005 bylo možné využít 100% hypotéku, v současné době je většinou potřeba alespoň 20 % vlastních zdrojů.
Ke změně však nedošlo jen v oblasti potřebných příjmů, výrazně se proměnily i profese, které si mohly a mohou dovolit vlastní bydlení. Proměnila se i oblast dosaženého vzdělání i rodinné zázemí kupujících.
