Komfort pro majitele, přísné podmínky pro nájemníky. V Česku bují správa bytů

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Na tuzemském nájemním trhu se rozrůstá nový byznys. Firmy vycítily příležitost u vlastníků nemovitostí určených k pronájmu a nabízí jim výměnou za zaplacenou provizi jejich kompletní správu.

„Zprostředkovatelských firem na českém trhu s nájemním bydlením v poslední době přibývá. Může to být především tím, že svými službami poskytují majitelům nájemních bytů určitý komfort nebo zmenšují riziko spojené s pronájmem bytu,“ vysvětluje Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte.

„Je tu mnoho fyzických osob, které mají v rodinách druhé či třetí nemovitosti k bydlení, které pronajímají,“ dodává s tím, že pronájem nemovitosti je pro velkou část majitelů nemovitostí spojen s určitým úsilím, které majitele žene do náruče zprostředkovatelů.

„Nejprve musí pronajímatel byt na nájem připravit, následně musí najít vhodného nájemce, řešit jeho požadavky, uzavřít smlouvu, hlídat, zda chodí pravidelně nájemné, případně řešit jeho prodlení,“ uvedl Hána.

Růst konkurence sleduje i Michal Hrbatý, generální ředitel společnosti Ulovdomov, která se správě nemovitostí v nájmu sama věnuje. Podle jeho slov ale kromě konkurence roste i jejich vlastní byznys.

„Za poslední dva roky jsme zdvojnásobili počet bytů ve správě služby Ideální nájemce, která se aktuálně stará soukromým majitelům o 3500 nemovitostí v celkové hodnotě 23 miliard korun,“ uvedl šéf Ulovdomov pro SZ Byznys.

Většina správcovských firem dnes na trhu funguje na stejném principu. Majitel nemovitosti s firmou uzavírá nájemní smlouvu, v rámci které se strany dohodnou, že zprostředkovatel může nemovitost dále podnajmout nájemníkovi podle vlastního výběru.

Výměnou za provizi a garanci splátky nájemného dále správce řeší veškeré okolnosti spojené s podnájmem. Zároveň nese odpovědnost za škody nebo případné dluhy na nájemném.

Před černými scénáři se s ohledem na úspěch vlastního byznysu a ochranu majitele nemovitosti logicky firma snaží chránit všemi dostupnými prostředky. Ty mohou být v některých případech i na úkor nájemníka a jeho jistoty bydlení.

„Firmy mohou zpravidla využívat kratších nájemních či podnájemních smluv, které umožní nájemníka za daných podmínek rychleji vystěhovat. Nájemce také jako obvykle v nájemním vztahu skládá kauci, například v podobě dvou či tří nájmů,“ vysvětluje pro SZ Byznys Hána.

Že ochrana správce stojí na souboru opatření, potvrzuje také Lukáš Smrčenský, ředitel společnosti Dokonalý nájemník, která aktuálně spravuje řádově nižší tisíce nemovitostí v Česku.

„Proces začíná už při samotném výběru nemovitostí do portfolia. Vybíráme si jen takové, které osloví kvalitní podnájemníky. Ochrana pokračuje přes několikakolový výběr a důsledné prověřování podnájemníků. Naprosto zásadní je ale i smluvní zajištění celé spolupráce a pravidelné kontroly nemovitostí,“ uvedl Lukáš Smrčenský.

Kromě přísných podmínek, za kterých má právo podnajímatel smlouvu ukončit a nájemníka vystěhovat, musí dát nájemník zpravidla také souhlas s pravidelnou kontrolou bytu.

„Naši pracovníci byt pravidelně každý půl rok kontrolují. Zjišťují, zda je vše v pořádku i jestli se podnájemníkovi dobře bydlí. Každých šest měsíců vám zasíláme detailní report s fotografiemi e-mailem, abychom vás ujistili, že byt je v těch nejlepších rukou,“ uvádí firma Dokonalý nájemník na svých webových stránkách.

Výše provize, která se podle Hány z Deloitte dnes pohybuje v rozpětí zhruba 10 až 15 procent, ale nájemné logicky zvyšuje nebo bere část potenciálního výnosu pro majitele.

„Dohodneme se na výši garantovaného nájmu, jak potřebujete. My částku mírně navýšíme a je na nás, abychom sehnali podnájemníka, který bude plnit naše vysoké nároky a současně platit navýšené nájemné,“ popisuje na svém webu společnost Dokonalý nájemník, která si podle svých zveřejněných propočtů účtuje deset procent provizi.

Podnikatelské odvětví, které na tuzemském trhu vzniká v posledních pár letech, má ale podle Petra Dufka, hlavního ekonoma společnosti Creditas, zároveň ambici zvýšit popularitu nájemního bydlení.

„Zaplňuje se mezera mezi privátními nájmy a rozvíjejícím se institucionálním pronajímáním bytů. Je to další cesta, jak zvýšit počet nájemních bytů na trhu,“ uvedl ekonom s tím, že zajištění pronájmu výměnou za zaplacenou provizi firmě může navnadit i některé majitele nemovitostí, kteří se do pronájmu prázdné jednotky doposud nepouštěli.

„Zajímavé to může být nejenom pro domácí drobné vlastníky investičních bytů, ale především pro ty zahraniční,“ dodal Petr Dufek z Creditas.

Podle Jakuba Vysockého, prezidenta Asociace nájemního bydlení a zároveň majitele společnosti SIAN, která podnajímá byty v Moravskoslezském kraji, počty správců v následujících deseti letech mohou ještě násobně vyrůst. Na tuzemský trh a jeho ceny by ale rostoucí oblast neměla mít vliv.

„Stále je tady velká převaha bytů, které nejedou v režimu správcovských společností. Tato ‚převaha‘ žádné provize v nájmu nezahrnuje a konkurenční prostředí v tomto případě nepustí nájmy nahoru,“ uzavírá Vysocký.