Česko čeká nový boom nákupních parků, zasáhne i malé obce

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

V minulém roce se v tuzemsku dokončilo přes 62 tisíc metrů čtverečních retailových parků – menších obchodních zón pod širým nebem s několika prodejnami a parkovištěm. Přírůstek by druhý nejsilnější za poslední dekádu, uvedla společnost Cushman & Wakefield, která mimo jiné zajišťuje služby spojené s nájmem.

Nejsilnější rok za posledních deset let byl v roce 2021, kdy se dokončilo téměř 78 tisíc metrů čtverečních nákupních parků. V dalších letech zažijí skutečný boom. V letošním roce se očekává dokončení 117 tisíc metrů čtverečních, tedy nový rekord. A o rok později, v roce 2025, dokonce 221 tisíc metrů čtverečních retail parků, tedy téměř trojnásobek rekordu z roku 2021.

„Nákupní parky v České republice zažívají neobyčejný vzestup. V posledních pěti letech jsme byli svědky výrazného nárůstu ploch těchto retailových center,“ říká vedoucí týmu nákupních parků v Cushman & Wakefield Jan Čížek.

Jejich pozice sílí díky odložené výstavbě z pandemických let, zároveň se staly zajímavou investiční příležitostí a také jim hraje do karet rostoucí trend rychlých nákupů v místě bydliště. To je vidět například i na zmenšování hypermarketů.

„Během pandemie covidu-19 a během válečného konfliktu na Ukrajině se retailové parky ukázaly jako velmi odolné investiční aktivum, a to především z důvodu stability, minimální fluktuace nájemců a atraktivity výnosů,“ říká Jakub Stanislav, vedoucí v investičním oddělení společnosti CBRE. Firma je jedničkou na trhu komerčních nemovitostí. Spravuje Park & shop Ostrava, Park & shop Olomouc a také řadu obchodních center – například pražské Arkády Pankrác či Obchodní centrum Letňany.

„Právě u retailových a industriálních parků došlo k největšímu zhodnocení ve srovnání s kancelářským sektorem,“ dodal Stanislav.

Do retail parků v poslední době finančně vstupuje řada velkých tuzemských investorů. A to nejen do těch v Česku, ale i do zahraničních: Například fond ZDR Investments loni v září koupil retail park v chorvatské Rijece v hodnotě jedné miliardy korun, zhruba stejnou částku zase loni investoval do deseti nákupních parků v Polsku investor BHM group.

„Díky skladbě nájemců nabízejí stabilní výnos z pronájmu – a investice je levnější než do klasických obchodních center,“ uvedla společnost Cushman & Wakefield. Lákavé jsou tyto projekty i rychlostí výstavby. Zatímco obchodní centrum se staví dva až tři roky, nákupní park je většinou hotový do 12 měsíců. Developeři tak mohou relativně rychle reagovat na nabídku obchodníků.

Pro nájemce jsou pochopitelně levnější alternativou ke krytým obchodním centrům, která nicméně navštěvuje více lidí. A pro zákazníky zase pohodlnou možností, jak na jednom místě nakoupit nejrůznější zboží, aniž by museli dojíždět daleko do větších měst. Staví se totiž v čím dál menších obcích a zároveň se také zmenšují.

„Vznikají především menší retailové parky s průměrnou plochou 2500 metrů čtverečních, tento trend je významný. Nové plochy v retail parcích v roce 2023 vznikly v 17 projektech, které zahrnovaly nové, rekonstruované nebo rozšířené parky,“ popsal Čížek.

Zájem ze strany nájemců je podle něj velký a volné prostory jsou téměř vzácností. Retail parky narostly na oblibě během koronavirové krize díky změnám v nákupních zvyklostech zákazníků. „Lidé preferují efektivní nákupy na jednom místě, což bude zvyšovat atraktivitu těchto komerčních nemovitostí i v budoucnu – jak pro spotřebitele, tak pro vlastníky retail parků,“ dodal Čížek.

Developeři se orientují převážně na menší města do deseti tisíc obyvatel. Ale častěji jsou vidět také nové nákupní parky v mnohem menších obcích s pouhými několika tisíci obyvateli, které jsou situovány poblíž frekventovaných silnic. V minulém roce vyrostly nové nákupní parky například ve Velké Bíteši či v Pohořelicích, tedy v obcích, kde trvale žije přibližně pět tisíc lidí.

V letošním roce by se měly dokončit projekty v ještě menších obcích. Jeden z největších retail parků otevře v Kozomíně, obci se 300 obyvateli mezi Kralupy nad Vltavou a dálnicí D8. V areálu bude zhruba 12 prodejen se základními potřebami, ale i benzinová stanice, prodejna nábytku a nehtové studio. Nový park se otevře v Pískové Lhotě na Nymbursku, obci se 400 obyvateli, či v Tuchoměřicích, kde trvale žije kolem 1500 lidí.

Další nákupní zóny vzniknou například v Jindřichově Hradci, Pardubicích, Terezíně, Krnově či v Hradci Králové.

Návštěvníky do těchto komerčních zón obvykle přitahuje prodejna některého z nadnárodních obchodních řetězců, drogerie nebo obchody s módou či obuví, elektronikou, případně s potřebami pro domácí mazlíčky nebo hračkami.

Umístěním hlouběji do regionů mohou retail parky přímo konkurovat nezávislým prodejnám na venkově, které bojují o každého zákazníka.

„Přibývající retail parky stejně jako nové standardní obchody nadnárodních řetězců bezpochyby představují velkou konkurenci pro nezávislé venkovské obchody,“ říká Pavel Březina, předseda představenstva Asociace českého tradičního obchodu. Velmi přesycený je podle něj především trh s potravinami, který ovládají nadnárodní obchodní řetězce.

Část venkovských obchodníků si však uvědomuje, že jednoduchá dostupnost není devízou, na kterou lze vsadit úspěch. „Rozšiřují své služby, mění své obchody a mnohdy i nabízejí specifický sortiment od místních výrobců, který velké obchody nabídnout neumí,“ říká. Navzdory složité ekonomické situaci podle něj nyní malých obchodů neubývá.

Do jisté míry však některé retail parky konkurují také klasickým obchodním centrům v menších městech, která obvykle na desítkách tisíc metrů čtverečních přicházejí s mnohem širší nabídkou.

Nová obchodní centra takřka nevznikají, modernizují se však stávající projekty. Před rokem se dokončila rekonstrukce OC Kukleny v Hradci Králové a Europarku Štěrboholy. Letos se otevře renovovaný Obchodní dům Máj v Praze a minulý týden oznámil rozšíření také vlastník OC Černý Most.

Podle Asociace nákupních center návštěvnost obchodních center v roce 2023 zatím nedosáhla předcovidových hodnot, přestože meziročně vzrostla o 3,9 procenta. V lednu pozitivní růst pokračoval. Přestože návštěvnost je nižší než před pandemií, obraty jsou už na úrovni roku 2019, případně mírně nad ní. Typicky u obchodů s potravinami hodnota nákupů po očištění od inflace již roste.

Prodejny s potravinami přitom v obchodních centrech hrají velmi důležitou roli. „Potraviny pořád zůstávají klíčovým důvodem návštěvy centra (především těch středních a menších) a mohou mít výrazný vliv na celkovou návštěvnost centra,“ zmínil vedoucí týmu pronájmu obchodních center Cushman & Wakefield Robert Skládal.